文 《法人》記者 王磊磊

永州地王易主或涉兩億元國(guó)資流失

文 《法人》記者 王磊磊

湖南永州的一宗土地先是以7億多元的價(jià)格刷新了永州市土地成交最高價(jià)紀(jì)錄，加冕為永州地王，然而3個(gè)月后，該地塊又再次掛牌，以低于前次交易2億元的價(jià)格再次成交。地王兩次出讓是否導(dǎo)致2億元國(guó)有資產(chǎn)流失？永州市政府又為何沒(méi)收了參與拿地的民企1億元保證金

霜降剛過(guò)，湘江水畔景致如畫(huà)。伴隨著湖南永州市“一江兩岸”的城市發(fā)展格局的確定，湘江之畔湘河?xùn)|路一線，已然是寸土寸金的城市重心所在。如果說(shuō)沿江一帶是永州市的黃金地段，那么地處宋家洲大橋和湘江東路交界處的所在，便是這沿江一帶的燙金之地。如今這燙金之地被高高的圍擋遮起，臨街一側(cè)建筑頂端的幾個(gè)大字宣示著主人的身份——金盤(pán)世界城。

售樓處的宣傳冊(cè)中如此描述：這沿江100畝土地上即將拔地而起的，是投資30億元、建筑面積50萬(wàn)平方米、融大型購(gòu)物中心、主題商業(yè)街區(qū)、商務(wù)辦公、瞰江住宅為一體的永州第一地標(biāo)級(jí)城市綜合體。地基剛剛打好，宣傳已然鋪天蓋地。

然而，這輝煌藍(lán)圖背后卻隱藏著多方博弈的故事—2015年1月，該地塊先是以71094萬(wàn)元的價(jià)格刷新了永州市土地成交最高價(jià)的紀(jì)錄，加冕為永州地王，讓人疑惑的是，三個(gè)月后，該地塊又再次掛牌，以低于前次交易2億元的價(jià)格再次成交。地王兩次出讓是否導(dǎo)致2億元國(guó)有資產(chǎn)流失？永州市政府又為何沒(méi)收了參與拿地的民企1億元保證金？爭(zhēng)議的風(fēng)波，正在永州愈演愈烈。

涉案地王開(kāi)工建設(shè)前的遠(yuǎn)拍

棚改項(xiàng)目成黃金地塊 非凈地出讓引爭(zhēng)議

三年前，這片繁華的區(qū)域是老舊居住區(qū)，房屋密度大，使用年限久，房屋質(zhì)量和環(huán)境衛(wèi)生糟糕。為改善人居環(huán)境，提升城市功能和品質(zhì)，2012年永州市委、市政府決定將該區(qū)域納入棚戶區(qū)改造范圍。2012年和2014年，市政府分別公布了冷水灘河?xùn)|城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案以及調(diào)整補(bǔ)充意見(jiàn)。2014年納入湖南省住建廳棚改項(xiàng)目。

該項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在2014年9月24日掛牌出讓時(shí)，因無(wú)人參與競(jìng)買(mǎi)流拍。此后，2014年12月14日，湖南省永州市公共資源交易中心在網(wǎng)上發(fā)布《冷水灘河?xùn)|城市綜合體國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》，2015年1月16日，3名競(jìng)買(mǎi)人經(jīng)184次網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司最終以71094.18萬(wàn)元競(jìng)得。競(jìng)得人湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司與市公共資源交易中心于掛牌成交當(dāng)日簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》。

公開(kāi)信息顯示，華湘公司成立于2014年12月2日，福建省財(cái)富投資公司系大股東，占股60%；其他幾位自然人共占股40%。經(jīng)營(yíng)范圍系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、租賃、酒店管理、商業(yè)投資等。

2015年1月23日，土地交易最終確認(rèn)后，永州當(dāng)?shù)毓倜娇l(fā)一條《我市一宗土地拍賣(mài)成交價(jià)創(chuàng)歷史新高——100畝賣(mài)出7.1億 溢價(jià)2個(gè)億》的新聞，稱“開(kāi)創(chuàng)我市土地成交總價(jià)及溢價(jià)之歷史先河”，“地王誕生說(shuō)明，投資客和消費(fèi)者對(duì)永州市場(chǎng)充滿信心，令人欣喜”。

此外，官媒報(bào)道特別指出——嚴(yán)明規(guī)則，公開(kāi)透明，規(guī)范操作，對(duì)樹(shù)立市場(chǎng)主體的信心尤其重要。“市國(guó)土資源局切實(shí)規(guī)范土地市場(chǎng)，堅(jiān)持做到必須凈地出讓”，“新的城市綜合體土地出讓，公開(kāi)透明，操作規(guī)范，讓各個(gè)市場(chǎng)主體感受到公平公正的社會(huì)氛圍和清正廉明的新風(fēng)在吹拂”。

然而，在李文捷看來(lái)，事實(shí)并非如此。李文捷是華翔公司大股東福建財(cái)富投資公司副總經(jīng)理。李文捷表示，盡管永州官方自2014年9月便曾宣稱，完成了項(xiàng)目土地的征收和拆遷工作，但直至2015年4月，仍有多家拆遷戶沒(méi)有完成搬遷，地上仍有殘留建筑物未拆除。

“在簽訂完土地成交確認(rèn)書(shū)后，永州市國(guó)土資源交易中心將該項(xiàng)目出讓紅線圖移交給湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司，但是由于沒(méi)有達(dá)到凈地出讓的標(biāo)準(zhǔn)，其中3畝地沒(méi)有納入征收范圍，30多戶沒(méi)有簽訂搬遷協(xié)議，土地仍未平整，公司曾于2015年2月15日發(fā)函，要求永州市國(guó)土局、公共資源交易中心履行交地義務(wù)，但并未得到回復(fù)。”李文捷說(shuō)。

在土地成交確認(rèn)書(shū)和拍賣(mài)公告上，《法人》記者注意到規(guī)定了這樣的條款：“該宗地塊上房屋拆遷等遺留問(wèn)題由冷水灘區(qū)政府在成交后180天內(nèi)處理到位。”

針對(duì)這一問(wèn)題，李文捷認(rèn)為，根據(jù)國(guó)土資源部2012年7月頒布實(shí)施的《閑置土地管理辦法》明確規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備：土地權(quán)利清晰，沒(méi)有法律糾紛。“也就是說(shuō)，所有的土地出讓都要做到凈地出讓，顯然永州市國(guó)土資源局、公共資源交易中心是在違規(guī)操作?！?/p>

永州市國(guó)土資源局曾提出，按照該項(xiàng)目《掛牌出讓公告》明確規(guī)定：“該標(biāo)的物按現(xiàn)狀條件出讓；競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人自行踏勘現(xiàn)場(chǎng)，審閱出讓文件，一經(jīng)報(bào)名、報(bào)價(jià)，視為對(duì)該地塊無(wú)異議?！币簿褪钦f(shuō)，該項(xiàng)目已經(jīng)按現(xiàn)狀出讓。

對(duì)此，華湘公司表示無(wú)法接受，“永州市國(guó)土部門(mén)不按法律辦事，卻以現(xiàn)狀交付為理由推脫責(zé)任，試問(wèn)，僅靠現(xiàn)場(chǎng)踏勘，如何能看出該地塊仍存有法律糾紛？”李文捷表示。

億元保證金被沒(méi)收 高效仲裁為哪般

就在華湘公司仍在為國(guó)土局沒(méi)有實(shí)際交地一事焦頭爛額之際，意想不到的事情接踵而至。

該項(xiàng)目《競(jìng)買(mǎi)須知》規(guī)定：“土地成交后30天內(nèi)，競(jìng)得人再繳納30000萬(wàn)元土地出讓金。成交后30天內(nèi)未繳納30000萬(wàn)元，視為競(jìng)得人違約，該競(jìng)買(mǎi)《成交確認(rèn)書(shū)》解除?！薄陡?jìng)買(mǎi)須知》中還載明：“地上遺留問(wèn)題的處理不影響成交價(jià)款和交易服務(wù)費(fèi)的繳納?！?/p>

該項(xiàng)目《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》約定：“競(jìng)買(mǎi)人在成交后30天內(nèi)再繳納30000萬(wàn)元，余款在成交后180天內(nèi)繳清；如果成交后30天內(nèi)未按時(shí)繳納30000萬(wàn)元，出讓人和掛牌人可以單方面解除此《成交確認(rèn)書(shū)》，競(jìng)得人所繳納的履約保證金不予退還，出讓人有權(quán)組織該宗地重新掛牌出讓；若本成交確認(rèn)書(shū)履行時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，可向永州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁?！?/p>

此后，永州市國(guó)土資源局、市公共資源交易中心、市城市建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司于2015年2月26日向湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司送達(dá)了《關(guān)于解除冷水灘河?xùn)|城市綜合體〈國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)〉的告知書(shū)》，同時(shí)根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》第十條的約定，向永州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求裁定解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》，不予退還10218.836萬(wàn)元定金。

永州仲裁委員會(huì)受理后，于2015年3月16日組成仲裁庭。仲裁庭于2015年3月27日上午組織第一次開(kāi)庭。在開(kāi)庭審理過(guò)程中，被申請(qǐng)人湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司提出，該公司于2015年3月23日向永州市中級(jí)人民法院呈送了《民事起訴狀》，提出確認(rèn)仲裁條款無(wú)效的請(qǐng)求。永州仲裁委員會(huì)依法中止庭審。

2015年3月23日，在華湘公司向永州市中級(jí)人民法院提起民事訴訟的同時(shí)，福建財(cái)富投資公司以湖南華湘公司股東身份向市中院提起行政訴訟。

2015年4月3日上午，永州市中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理，在原告湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司沒(méi)有出庭的情況下，當(dāng)日永州市中級(jí)人民法院便出具了《民事裁定書(shū)》終審裁定，駁回原告湖南華湘財(cái)富實(shí)業(yè)有限公司關(guān)于確認(rèn)仲裁條款無(wú)效的請(qǐng)求。4月7日，永州中院又對(duì)華湘公司和福建財(cái)富公司提起的行政訴訟做出了不予受理通知書(shū)。

4月7日上午，永州仲裁委員會(huì)再次組織開(kāi)庭審理，以永仲?zèng)Q字(2015)第4號(hào)《裁決書(shū)》裁決解除申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌成交確認(rèn)書(shū)》，被申請(qǐng)人所繳納的定金10218.836萬(wàn)元申請(qǐng)人不予退還。

“從組建仲裁庭到下達(dá)仲裁書(shū)，中間經(jīng)歷了向法院訴請(qǐng)仲裁條款無(wú)效，提起行政訴訟等過(guò)程，竟然只用了短短20天時(shí)間，仲裁只用了6天，在這期間，直到永州中院作出一審裁定，華湘公司和福建財(cái)富公司仍未收到法院的受理通知書(shū)和開(kāi)庭傳票。這樣的‘高效’實(shí)在罕見(jiàn)?！睂?duì)此，湖南省律協(xié)行政事務(wù)專業(yè)委員會(huì)主任、湖南中楚律所主任楊建明表示。

《法人》記者在永州采訪了解到，永州仲裁委主任系永州市政府法制辦副主任兼任，該案件首席仲裁員系仲裁委主任，國(guó)土局指定仲裁員系永州市政府法制辦審核備案科科長(zhǎng)，仲裁委與市政府法制辦于同一地點(diǎn)辦公。

對(duì)此，福建財(cái)富公司副總經(jīng)理李文捷表示：“負(fù)責(zé)案件審理的都是政府官員，涉及的又是永州市政府的利益，如果說(shuō)永州市的領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有干預(yù)司法，我們是無(wú)論如何都不會(huì)相信的?！?/p>

金盤(pán)世界城正在施工建設(shè)

地王再次出讓 或涉2億元國(guó)資流失

一邊因土地被回收、保證金被扣導(dǎo)致的風(fēng)波沸沸揚(yáng)揚(yáng)，另一邊涉案的地王又被裝飾一新，重新面世，只不過(guò)和前次不同的是，同一塊地，卻縮水了將近2億元。

2015年4月28日，湖南省永州市公共資源交易中心再次掛出了《冷水灘河?xùn)|城市綜合體國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》。

這一次和前次競(jìng)拍不同的是，此前由3位競(jìng)拍人184次競(jìng)價(jià)才最終落槌，而這次，參與競(jìng)拍的只有1位競(jìng)拍人，只是象征性地在起拍低價(jià)的基礎(chǔ)上加了100萬(wàn)元，便以51888.76萬(wàn)元的價(jià)格成交。

對(duì)此，湖南當(dāng)?shù)匾晃灰竽涿姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，在該地塊第三次掛牌出讓時(shí)，曾考慮過(guò)參與競(jìng)標(biāo)，“但想到華湘公司的遭遇，最終還是打了退堂鼓”。

最終，金盤(pán)子實(shí)業(yè)控股集團(tuán)和盛大金禧金融集團(tuán)成為了這場(chǎng)永州地王爭(zhēng)奪大戲的最后贏家。公開(kāi)信息可以看到，2015年5月15日盛大金禧集團(tuán)和金盤(pán)子集團(tuán)召開(kāi)慶祝大會(huì)，2015年11月2日，金盤(pán)世界城項(xiàng)目正式開(kāi)工，多位永州市領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)慶賀。

公開(kāi)信息顯示，湖南金盤(pán)子實(shí)業(yè)控股集團(tuán)有限公司注冊(cè)于2014年9月，注冊(cè)資本50000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍以自有資產(chǎn)從事房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)，自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及其他眾多領(lǐng)域。

一家歡喜一家愁，當(dāng)金盤(pán)子公司以比上家便宜2億元的價(jià)格拿到土地，緊鑼密鼓籌劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)，華湘公司和福建財(cái)富公司卻走上了一條漫長(zhǎng)的訴訟和投訴之路。

福建財(cái)富公司副總經(jīng)理李文捷向記者介紹，事實(shí)上，早在項(xiàng)目拆遷過(guò)程中，華湘公司便向負(fù)責(zé)拆遷的永州城投借款7000萬(wàn)元，用于“項(xiàng)目前期工程，可研、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)住戶房屋征收補(bǔ)償?shù)取??！爸皇菦](méi)想到不僅地沒(méi)拿到，還被沒(méi)收了1個(gè)億的保證金，重新拍賣(mài)的價(jià)格又如此低廉，我們懷疑這里面有貓膩”。

為此，華湘公司的股東曾向湖南省紀(jì)委和國(guó)土資源部進(jìn)行了舉報(bào)。

土地出讓是行政行為還是民事主體交易引爭(zhēng)議

在此前的仲裁過(guò)程中，華湘公司和福建財(cái)富公司曾向永州中院提起行政訴訟，但永州中院以合同約定仲裁條款以及仲裁程序已經(jīng)啟動(dòng)為由，對(duì)案件進(jìn)行了不予立案的決定，并下發(fā)了不予立案通知書(shū)。

對(duì)此，華湘公司和福建財(cái)富公司代理律師楊建明告訴記者，該份不予受理通知書(shū)存在重大瑕疵，“眾所周知，法院所出具的所有法律文書(shū)，應(yīng)做到一案一號(hào)，但這份不予受理通知書(shū)，只有法院的公章卻并沒(méi)有案號(hào)?！庇浾呓?jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，確如其所言。

針對(duì)案件中的有關(guān)問(wèn)題，華湘公司和福建財(cái)富公司多次向湖南省高級(jí)人民法院進(jìn)行了反映。湖南省高院2015年4月29日，向永州中院下發(fā)通知書(shū)，要求依法處理，4月30日，永州中院又再次受理了福建財(cái)富公司對(duì)永州市政府和國(guó)土資源局提起的行政訴訟。

2016年4月27日，永州中院下達(dá)裁定，裁定認(rèn)為，被告市政府的行政審批行為是內(nèi)部審批行為，對(duì)外不發(fā)生法律效力，故駁回福建財(cái)富公司對(duì)永州市人民政府的起訴，對(duì)于國(guó)土資源局的起訴，永州中院裁定認(rèn)為，案件的焦點(diǎn)在于涉案地塊是否是“凈地”出讓，經(jīng)審理認(rèn)為，涉案宗地的出讓，符合“凈地”出讓要求，故駁回福建財(cái)富公司的訴求。

究竟涉案宗地是“毛地”還是“凈地”？記者注意到在開(kāi)庭的庭審筆錄中有這樣的記載：“庭審小結(jié)：關(guān)于本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題是毛地出讓，毛地出讓的事實(shí)客觀存在，依據(jù)法律和《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》的規(guī)定，毛地出讓是違反行政法規(guī)定的。”然而，判決結(jié)果又和庭審筆錄中記錄的小結(jié)完全相反。

對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員、中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)孫憲忠、中國(guó)商法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳甦、中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)謝鴻飛三位教授聯(lián)名出具法學(xué)專家論證意見(jiàn)書(shū)，一致認(rèn)定，涉案土地的出讓行為（毛地出讓）和《成交確認(rèn)書(shū)》的簽訂均存在不完全符合法律規(guī)定的瑕疵，永州市國(guó)土部門(mén)未交地在先，足以使華湘公司行使先履行抗辯權(quán)，華湘公司繳納的保證金不應(yīng)被沒(méi)收。

中國(guó)行政法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，北京大學(xué)法學(xué)院教授湛中樂(lè)在接受本刊記者采訪時(shí)也認(rèn)為，本案中仲裁委沒(méi)有管轄權(quán)，仲裁委受理并裁決沒(méi)收華湘公司1億元保證金的行為涉嫌違法。他具體解釋:“本案因國(guó)有土地出讓而起，土地招拍掛過(guò)程中的行為顯然系政府土地管理部門(mén)行使相應(yīng)行政職權(quán)的行為，這在最高人民法院對(duì)于有關(guān)問(wèn)題的司法答復(fù)中很明確地將其定性為具體行政行為，新的行政訴訟法中也已經(jīng)把土地招拍掛、簽署成交確認(rèn)書(shū)包括土地出讓合同都?xì)w為行政行為，永州法院一審受理、判決，都確認(rèn)了土地部門(mén)與受讓人簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)屬于行政行為?！?/p>

湛中樂(lè)表示，法界通說(shuō)認(rèn)為土地出讓糾紛是行政法律關(guān)系，故與之相應(yīng)，本案并不是民事，而是行政爭(zhēng)議。“根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，仲裁委不能受理依法應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議，顯然永州仲裁委受理了此案，并裁決沒(méi)收華湘公司的保證金，是涉嫌違法的。”

此后，由于不服裁定，福建財(cái)富公司向湖南省高級(jí)人民法院提起了上訴，目前案件正在審理階段。

為了核實(shí)該起地王案中的情況，《法人》記者先趕往了永州市國(guó)土資源局，該局辦公室負(fù)責(zé)人表示，記者采訪必須先由市委宣傳部新聞科批準(zhǔn)，國(guó)土資源局才會(huì)接待。隨后記者又趕往了永州市委宣傳部新聞科，取得了“采訪許可”后，記者回到國(guó)土資源局，經(jīng)過(guò)一小時(shí)的等待，該局辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，“領(lǐng)導(dǎo)指示，目前案件正在審理，所有結(jié)果依照法院判決，不方便接受采訪”。

此后，記者又趕往了永州市政府法制辦和仲裁委，并提出要求采訪仲裁委主任劉功文，法制辦辦公室人員與劉功文聯(lián)系后回復(fù)，記者必須提供永州市委宣傳部開(kāi)具的蓋章公函方能接受采訪。此后，記者又找到了參與仲裁的審核備案科科長(zhǎng)胥耀輝，他表示，沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)許可不便接受采訪。本刊將繼續(xù)關(guān)注案件進(jìn)展。