李貝貝

【摘 要】近幾年來，隨著我國整體經(jīng)濟水平的提高，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了較大的發(fā)展；且根據(jù)我國逐漸實行的國家金融改革制度和國家的宏觀政策的趨勢來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展點主要集中在以下幾個個方面：融資渠道的多元化、價格指標傾向于市場化、產(chǎn)品形式傾向于證券化等。但是，就目前這一時期來看，我國房地產(chǎn)融資渠道較為嚴重的依賴于銀行體系，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險，同時也在很大程度上降低了國家銀行金融體系的穩(wěn)定性。本文結(jié)合自己的工作經(jīng)驗和研究文獻，對我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資渠道和未來的多元化融資渠道進行了詳細的分析，以期為同行提供相應(yīng)的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；融資渠道多元化；金融風險分析

一、引言

房地產(chǎn)之所以對國內(nèi)銀行金融市場有著較為嚴重的依賴性是因為房地產(chǎn)自身所有的特點，如房地產(chǎn)行業(yè)自身的規(guī)模性、自身的收益性以及其本身存在著較大的風險性等。就目前而言，我國房地產(chǎn)的融資渠道主要是依賴于國有銀行相應(yīng)的貸款，也包括上市融資、房地產(chǎn)信托投資等渠道。但是，隨著市場經(jīng)濟的不斷深入，以及國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)的不斷完善，這就對房地產(chǎn)的融資渠道提出了更好的要求，即房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該更加向多元化的方向發(fā)展，以確保國內(nèi)金融的穩(wěn)定性。

二、目前我國房地產(chǎn)融資渠道及造成金融風險的成因

就目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商投資的資金來源來看，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資資金主要是來源于國有銀行貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商自己籌備資金以及房地產(chǎn)債券融資等方面。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)2014年的融資來源的國內(nèi)銀行貸款增長率為12.2%、房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金增長率為14.4%、其他方面的融資來源增長率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍然以房地產(chǎn)容易作為資金的來源，而且對于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風險性和效益的大小，即選擇風險性低而且利潤度高的融資方式進行融資。

從目前的金融市場來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要是面向國內(nèi)銀行，因為商業(yè)銀行在我國金融市場起著主導的作用。作為一種大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的前期對資金的需求量是極大的，所以銀行才會向房地產(chǎn)行業(yè)進行高額的借貸款，然后收取借貸款所產(chǎn)生的利息，并且房地產(chǎn)行業(yè)的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會向房地產(chǎn)開發(fā)商提供相應(yīng)的貸款。如果一個房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的建筑數(shù)量越多，那么住房投資的比重也會隨之增加，這在很大程度上就說明了對房抵押貸款的需求也會急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產(chǎn)行業(yè)的貸款又大多數(shù)都集中在國內(nèi)，使得國內(nèi)銀行的貸款負擔在逐漸增重，從而則很有可能導致國內(nèi)銀行金融體系出現(xiàn)問題，從而引起國內(nèi)金融體系的風險。

其原因主要有以下幾點：1.因為大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)都是將融資渠道集中在國內(nèi)銀行上，且房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)額較多，當國內(nèi)銀行的利率發(fā)生變化時，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利息也會受到極大的影響，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部金融體系的風險性增大。2.房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個風險性較高的行業(yè)，而銀行把資金借貸給房地產(chǎn)開發(fā)商，就存在很大的風險性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉(zhuǎn)的風險性，甚至可能導致國家金融系統(tǒng)的癱瘓。 3.相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還存在較高的債務(wù)依賴性，從而導致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)預算薄弱，而其行業(yè)內(nèi)部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個國家的經(jīng)濟發(fā)展。

三、多元化的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然道路

以目前我國的房地產(chǎn)融資方式來看，因為其主要的融資方式是集中在國有銀行的身上，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)和國家金融體系都極有可能受到影響。所以，如何發(fā)展出多元化的房地產(chǎn)融資方式，以減少金融的危險性，已成為我國政府以及各個房地產(chǎn)行業(yè)亟須解決的問題。在實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的時候，應(yīng)該在確保融資風險最小化的基礎(chǔ)上，來實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化。

本文結(jié)合自身工作經(jīng)驗和研究文獻，對理想的房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系進行了分析，其主要體現(xiàn)在3個不同時期的不同選擇：1.在房地產(chǎn)開發(fā)前期，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有一定的自籌資金，或者是一些通過企業(yè)合作等方法進行融資，確保自己擁有足夠的資金來應(yīng)對一些突發(fā)狀況；2.在房地產(chǎn)開發(fā)中期，房地產(chǎn)行業(yè)就可以通過國內(nèi)銀行、國外銀行（利率要低）以及房地產(chǎn)行業(yè)債券等方式進行融資；3.在房地產(chǎn)開發(fā)的后期，即是樓房銷售時期，房地產(chǎn)行業(yè)則可以通過一系列公積金或者其他銀行借貸等進行融資。以上各個時期所使用的融資方法，目前尚沒有一個統(tǒng)一的標準，各個房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的發(fā)展特點以選取適合于本企業(yè)本階段融資的方式，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中期和后期則可以選用房地產(chǎn)信托來進行融資；以此來減小融資過程中可能出現(xiàn)的風險，確保企業(yè)自身的利益。

房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段，它就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于長期存在著資金不足的現(xiàn)象。所以，我們會選擇采取房地產(chǎn)信托投資基金，這樣既可以增加房地產(chǎn)的租金收入，也能使房地產(chǎn)升值。同時，它的長期回報率也較高，與股市和債市的相關(guān)性較低，風險性也較低，所以比較適用于目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

參考文獻

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