張興軍

分解一線城市的房?jī)r(jià)可知，地價(jià)與各種稅收是房?jī)r(jià)最主要的構(gòu)成，在二者沒(méi)有明顯變化的前提下來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，基本起不到預(yù)期的作用。

近幾年來(lái)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)（尤其是一線城市）發(fā)展可以用狂飆突進(jìn)來(lái)形容。從上一輪“4萬(wàn)億”的政策刺激開始，就有相當(dāng)一部分資金都流入到了地產(chǎn)行業(yè)。加之供求兩端的信貸杠桿，共同造就了當(dāng)前的“樓市繁榮”。如今，這種“繁榮”正在超一線城市和其他城市之間產(chǎn)生分化。

地產(chǎn)商拍完一塊土地，然后盡快將待建的房子銷售出去回籠資金，繼而去買新的土地，完成一次價(jià)值增值的完整過(guò)程。然而，在一個(gè)地價(jià)、房?jī)r(jià)飆漲的時(shí)期，地產(chǎn)商、銀行和購(gòu)房者都處在一個(gè)亢奮與憂慮并存的狀態(tài)之中?？簥^的是，有地不愁建，有房不愁賣，這給地方政府帶來(lái)了不菲的土地收入，給地產(chǎn)企業(yè)和銀行帶來(lái)了可觀的利潤(rùn)。

一些專家認(rèn)為，應(yīng)該將房?jī)r(jià)的問(wèn)題交給市場(chǎng)——由看不見的市場(chǎng)來(lái)自行調(diào)解。另外一些人則表示不認(rèn)同，包括土地、稅收都是由政府來(lái)把控的，政府應(yīng)該承擔(dān)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以使之與GDP的增長(zhǎng)、居民的收入增長(zhǎng)之間實(shí)現(xiàn)科學(xué)的動(dòng)態(tài)平衡。

近日，中國(guó)漲幅最快的兩大城市——深圳和上海相繼實(shí)施了房地產(chǎn)進(jìn)行了限購(gòu)政策。包括規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)金融、叫停首付貸、提高首付比例、嚴(yán)格社保繳納年限等措施，開始了新一輪“最為嚴(yán)格的限購(gòu)措施”。

從2010年迄今，政府調(diào)控房?jī)r(jià)對(duì)抑制投機(jī)等方面，的確起到了一定的作用。但在對(duì)部分城市控制過(guò)快、過(guò)猛增長(zhǎng)方面，卻不盡如人意。以特區(qū)深圳當(dāng)下的房?jī)r(jià)為例，媒體報(bào)道稱連騰訊、華為這樣的企業(yè)的員工都已經(jīng)開始望房興嘆了。更勿論廣大的工薪階層的藍(lán)領(lǐng)及服務(wù)業(yè)人員。早在2013年時(shí)，“逃離北上廣”一度成為熱門話題，原因即在于高企的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大部分群體的收入水平。幾年過(guò)去，房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)超GDP增長(zhǎng)速度，讓以大學(xué)生為代表城市新一代移民更加望房興嘆。

與紐約、東京等國(guó)際大都市的房?jī)r(jià)相比，北京、上海的房?jī)r(jià)正在不斷向其看齊。雖然短期內(nèi)，中國(guó)的超一線城市仍然是向著人口凈流入、配套更完善的方向發(fā)展，高企的房?jī)r(jià)也沒(méi)有跡象表明會(huì)有所下降。但是，因房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲而帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)卻無(wú)疑是會(huì)顯現(xiàn)的。例如，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，不可避免地會(huì)帶來(lái)擠壓創(chuàng)新、人才外溢的不樂(lè)觀局面。

沒(méi)有疑問(wèn)的是，北上廣深為代表的一線城市在2016年又是一個(gè)土地財(cái)政的豐收年。從公開信息看到的土地招拍掛的成交價(jià)來(lái)看，樓面價(jià)清一色地高出周邊新房和二手房的銷售均價(jià)，而且高出的還不是一點(diǎn)半點(diǎn)。

分解一線城市的房?jī)r(jià)可知，地價(jià)與各種稅收是房?jī)r(jià)最主要的構(gòu)成，在二者沒(méi)有明顯變化的前提下來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，基本起不到預(yù)期的作用。在大經(jīng)濟(jì)周期之下考量，任由房?jī)r(jià)飆漲反而會(huì)致使地產(chǎn)企業(yè)、銀行和購(gòu)房者處于擊鼓傳花的游戲當(dāng)中。需要警惕的是，如果一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)什么風(fēng)吹草動(dòng)，其消極影響就會(huì)如多米諾骨牌一樣紛紛顯現(xiàn)。