李慧

“去庫存”效果為何難遂人愿？實(shí)際上，目前房地產(chǎn)高庫存真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給大于消費(fèi)需求的現(xiàn)象，也就是說，我國房地產(chǎn)市場“去庫存”陷入“邊去邊增”的怪圈。

當(dāng)下的中國樓市，可謂冰火兩重天。

今年伊始，一二線城市房價(jià)便呈大漲勢頭。全國兩會(huì)期間，住建部、國土部、央行、財(cái)政部領(lǐng)導(dǎo)、北京市長、上海市長、深圳市長……一連串的官員被問到“一線城市”的房價(jià)，焦點(diǎn)聚集在一個(gè)“漲”字上。從這些官員的回應(yīng)中，我們可以看出政府對(duì)一線城市房價(jià)快速上漲的管控趨勢。

一季度，房地產(chǎn)行業(yè)總體平穩(wěn)上行，超過六成房企購置土地面積增加，商品房銷售面積和銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，近六成房企對(duì)行業(yè)總體形勢表示樂觀，計(jì)劃購置土地增加和持平的企業(yè)比例為97.8%。

與此同時(shí)，一直在去庫存水深火熱中的三四線城市，卻依舊沒掙扎出“寒冬”。

情何以堪？一面是漲不停還搶不到，一面是跌不休卻賣不動(dòng)。

“穩(wěn)房價(jià)”、“去庫存”、“因城施策”、“分類調(diào)控”……2016年一季度便熱鬧非常的樓市，也許已經(jīng)說明這注定是不平靜的一年。

“去虛火”VS“去庫存”

央企房地產(chǎn)公司從業(yè)人員張猛，時(shí)常在“冰與火”之間轉(zhuǎn)換。負(fù)責(zé)銷售的他在一線和三線城市之間奔波。雖然對(duì)自己的項(xiàng)目非常自信，但三線城市的庫存積壓，還是讓他縱然使出渾身解數(shù)，也難以改變銷售不暢的現(xiàn)實(shí)。

“業(yè)務(wù)員跑街、洗樓，天天給客戶打電話”，得到的基本上不是拒絕就是責(zé)罵。即便當(dāng)?shù)匾呀?jīng)出臺(tái)了購房補(bǔ)貼等政策，但賣出去的房子仍然不多?！斑@在大多數(shù)的三四線城市，已經(jīng)見怪不怪了?！?/p>

在嘆息的同時(shí)說到總部深圳，卻讓他精神一振。相形之下，深圳的忙碌和熱火朝天，讓他的感覺就是吃冰塊和吃火鍋的區(qū)別。“房子好像永遠(yuǎn)不夠賣”，你不用挖空心思找賣點(diǎn)、想策略，客戶便蜂擁而來。

有數(shù)據(jù)證實(shí)北京等一線城市交易的火爆。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，2015年北京全市住宅新房網(wǎng)簽量（不含保障房）為102581套，比2014年同期大幅上漲36.7%。價(jià)格方面，北京全市新建商品住宅（不含保障房）成交均價(jià)為27162元/平方米，比2014年同期上漲9.9%。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然北京樓市在2015年就開始了量價(jià)齊升，但2016年更多樓市刺激政策有望出臺(tái)，北京這樣不愁買家的一線城市，房產(chǎn)交易有望進(jìn)一步升溫。領(lǐng)跑全國樓市的深圳、上海同比漲幅超過25%，房價(jià)下跌城市主要集中在經(jīng)濟(jì)增長相對(duì)較低的東北地區(qū)和西部地區(qū)，包括大連、西寧、銀川等，同比跌幅均超過1個(gè)百分點(diǎn)，顯而易見，全國樓市分化現(xiàn)象仍在持續(xù)。

“目前三線城市去庫存面臨的最大難題是需求不足，”有業(yè)內(nèi)人士表示，由于人口持續(xù)流向外地，導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝狈?yīng)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和配套設(shè)施，也難有消化大批商品房庫存的能力。

事實(shí)上，分地施策的調(diào)控樓市思路早已有了鋪墊。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫存，即對(duì)房價(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購措施，同時(shí)幫助三四線城市疏解庫存壓力。

而在不久前頒布的房地產(chǎn)交易契稅新政中，也明確北上廣深這四個(gè)一線城市不執(zhí)行第二條政策，當(dāng)前中央已將去庫存的重點(diǎn)鎖定在三四線城市。

“政策強(qiáng)心劑”VS“邊去邊增怪圈”

在張猛看來，“2月中央財(cái)稅政策、貨幣政策‘雙管齊下，連續(xù)從首付比例、利率、契稅、營業(yè)稅等多方面針對(duì)樓市尤其是二三線城市的樓市出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，有效地刺激了樓市需求，提振了市場信心?！?/p>

2016年伊始，多地打響房地產(chǎn)“去庫存”攻堅(jiān)戰(zhàn)，推出了包括購房降稅、購房補(bǔ)貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施在內(nèi)的去庫存一攬子政策，并把提高住房保障貨幣化安置比例當(dāng)做去庫存有力支撐。一些地方政府甚至對(duì)購房給予重獎(jiǎng)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，在政策使用方面可謂到了無所不用其極的地步。

但綜合多方面整體效果分析，對(duì)于龐大的體量，“去庫存”仍顯收效甚微。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》今年1月11日的報(bào)道來看，截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產(chǎn)庫存就更高了。

“去庫存”效果為何難遂人愿？實(shí)際上，目前房地產(chǎn)高庫存真正原因在于房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給大于消費(fèi)需求的現(xiàn)象，也就是說，我國房地產(chǎn)市場“去庫存”陷入“邊去邊增”的怪圈。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，要更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場，還需要更具針對(duì)性的調(diào)控措施。事實(shí)上，由于前段時(shí)期出臺(tái)的多項(xiàng)財(cái)稅及貨幣政策針對(duì)面過于寬泛，已經(jīng)有專家表示，這些政策最終對(duì)三線城市房地產(chǎn)市場的實(shí)際促進(jìn)作用可能小于預(yù)期，而且可能反倒是影響了購房者心態(tài)，導(dǎo)致大量購房性需求集中釋放，間接帶動(dòng)了更多熱點(diǎn)城市的房價(jià)加速上揚(yáng)。

一方面是轟轟烈烈的房地產(chǎn)“去庫存”，另一方面是經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)開發(fā)依然盲目大拆大建，也就是說房地產(chǎn)的“庫存增量”依舊或者更高，而政府一年多來推行的去庫存政策，實(shí)際都沒有超出刺激消費(fèi)需求側(cè)范圍，所以一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場“去庫存”的效果收效甚微也是在情理之中。

顯然，僅僅寄希望靠刺激消費(fèi)來解決“去庫存”問題，無疑只能是治標(biāo)不治本之舉。

因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場要想真正“去庫存”，既要在刺激消費(fèi)上用力，更要在供給側(cè)使勁，既要出臺(tái)政策刺激“既有庫存量”的消費(fèi)消化，又要在一定程度上科學(xué)合理地促成“庫存增量”的相對(duì)減少。

全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在3月3日政協(xié)開幕式結(jié)束后接受記者采訪時(shí)表示，目前，在國內(nèi)的三四線城市，樓市去庫存的根本還是要推進(jìn)城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)農(nóng)村居民先租后買。他舉例稱，可以暫時(shí)由政府某個(gè)基金將房子買下，再租給農(nóng)民使用，解決房子空置問題。而在大城市，如北京、上海房地產(chǎn)庫存不足，應(yīng)增加庫存并加快建設(shè)，才能穩(wěn)定房價(jià)。

熱鬧是短暫的，考驗(yàn)卻是長期的，房地產(chǎn)新格局的建立和成長也并非朝夕可蹴。新形勢的要求，歷史的舊賬，平行交錯(cuò)，2016年，房地產(chǎn)市場需要大智慧。

成長會(huì)有很多煩惱，畢竟最大的煩惱就是不成長。