唐麗

摘要：2016年5月1日開始，我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)。為此，本文回顧了營改增的改革背景，分析了營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化，并從不同角度闡釋了房地產(chǎn)企業(yè)的因應(yīng)之道。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；影響

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)施營改增有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為企業(yè)提供更為可靠的政策環(huán)境。但是，應(yīng)對(duì)失策的話，企業(yè)稅負(fù)就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)營改增已是大勢(shì)所趨，如何順應(yīng)時(shí)代發(fā)展形勢(shì)，在變革中謀求發(fā)展，是企業(yè)需要深思和面對(duì)的問題。

一、營改增的改革背景

營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅，2012年，上海的交通運(yùn)輸業(yè)以及部分服務(wù)業(yè)開始了營改增試點(diǎn)；同年8月試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到北京、江蘇、廣東等10個(gè)省區(qū)市；2013年試點(diǎn)擴(kuò)展到全國，同時(shí)廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點(diǎn)；2014年鐵路運(yùn)輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點(diǎn)范圍；據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，2012年到2015年間，我國試點(diǎn)營改增已經(jīng)累計(jì)減稅5000多億元；2016年5月1日我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大的變革。營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復(fù)征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實(shí)現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負(fù)，完善我國財(cái)稅體制，這是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲，也與國際趨同。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化

（一）正面影響

全面實(shí)施營改增有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)成本。筆者對(duì)一個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了具體測(cè)算，營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，綜合計(jì)算得出總稅負(fù)率為14.97%；營改增之后，按增值稅稅率11%計(jì)算，總稅負(fù)率為14.49%，可見，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)率有所下降，而隨著整體抵扣鏈條的逐步完整，企業(yè)的稅負(fù)還會(huì)繼續(xù)下降。其次，營改增的實(shí)施，將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，營改增改變了價(jià)格體系，實(shí)行層層抵扣，因此企業(yè)必須重新設(shè)計(jì)經(jīng)營流程，自覺調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)，實(shí)施精細(xì)化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負(fù)。相反，運(yùn)營不正規(guī)的企業(yè)難以適應(yīng)，稅負(fù)反而會(huì)增加。

（二）負(fù)面影響

營改增之后的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣可能會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展造成一定阻礙。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，項(xiàng)目預(yù)售之后就需要預(yù)繳稅款，卻要等到竣工結(jié)算之后才能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，抵扣之后才能獲得進(jìn)項(xiàng)稅款，結(jié)果企業(yè)所承擔(dān)的增值稅成本大大提高。房地產(chǎn)企業(yè)往往難以獲得足夠的建安成本增值稅發(fā)票，例如勞務(wù)費(fèi)和部分建筑材料等就難以獲得增值稅發(fā)票，結(jié)果進(jìn)項(xiàng)抵扣不足，造成企業(yè)資金短缺。另外，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中約占23%，按照現(xiàn)行法規(guī)政策，土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因此企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)極有可能大大增加。營改增之后，賬務(wù)處理難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)難以適應(yīng)統(tǒng)一的稅收政策，稅負(fù)有可能大幅度上升，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)之時(shí)，營改增改革可能讓房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。

三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的因應(yīng)之道

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)

財(cái)務(wù)人員是財(cái)務(wù)管理的核心人物，其工作水平直接了影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面還存在著不少問題，大部分企業(yè)還沒有樹立繳納增值稅的意識(shí)，所以必須轉(zhuǎn)變思維方式，全面適應(yīng)稅收政策的轉(zhuǎn)變，為企業(yè)管理和發(fā)展提供保障。實(shí)施稅制改革后，發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算等財(cái)務(wù)工作都發(fā)生了很大變化，企業(yè)必須適應(yīng)新政策、新形勢(shì)的要求，加強(qiáng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)，對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行增值稅稅務(wù)處理和增值稅使用培訓(xùn)，不斷提高涉稅人員業(yè)務(wù)技能，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應(yīng)新稅制。同時(shí)，積極引入經(jīng)驗(yàn)豐富、財(cái)務(wù)能力出眾的財(cái)務(wù)管理人才，提升企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理整體水平，為企業(yè)減少不必要的成本費(fèi)用。

（二）提高財(cái)務(wù)核算管理水平

會(huì)計(jì)核算機(jī)制包括了信息收集、整理分析、明細(xì)核算等，房地產(chǎn)企業(yè)必須健全會(huì)計(jì)核算制度，完善會(huì)計(jì)核算體系，不斷提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，通過全面、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理來提高稅務(wù)處理能力。企業(yè)要完善財(cái)務(wù)核算內(nèi)容，會(huì)計(jì)核算科目應(yīng)包含基本的進(jìn)項(xiàng)稅額、已交稅金、減免稅款、銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)出未交增值稅和轉(zhuǎn)出多交增值稅等欄目，使各稅收款項(xiàng)能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務(wù)處理流程，嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)核算程序開展稅務(wù)籌劃，加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算以及竣工結(jié)算，及時(shí)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行認(rèn)證和抵扣。同時(shí)，必須加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免發(fā)票流失等問題，確保賬實(shí)相符，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，防止由于進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣而造成的不必要損失。

（三）重視對(duì)于供應(yīng)商的管理

實(shí)施營改增政策后，企業(yè)可以利用買房送裝修等營銷策略，合理控制稅負(fù)，充分利用營改增政策緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。企業(yè)必須重點(diǎn)關(guān)注增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購環(huán)節(jié)，一定要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，優(yōu)選資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，取得對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，確保進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，使企業(yè)各項(xiàng)期初增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額得到抵扣，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的主要來源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務(wù)，獲得更多的進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票，以減輕稅負(fù)。在全新的營改增政策之下，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅收管理模式的調(diào)整，利用營改增提高企業(yè)整體收益，為企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供更為可靠的支持。

（四）落實(shí)財(cái)務(wù)稅務(wù)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)要加強(qiáng)對(duì)營改增相關(guān)政策的研究和解讀，增強(qiáng)自身的稅收意識(shí)，確定全新的財(cái)務(wù)、稅務(wù)管理重點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)稅收管理。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設(shè)置，進(jìn)一步完善崗位管理制度，明確崗位職責(zé)，真正做到責(zé)任到人。其次，根據(jù)稅收政策變化積極調(diào)整經(jīng)營流程，規(guī)范經(jīng)營行為，做好稅制銜接，在憑證認(rèn)證、管理和計(jì)算等方面加強(qiáng)管理，采購部門要轉(zhuǎn)變思維方式，重視對(duì)于供應(yīng)商的管理，以適應(yīng)新的稅收政策的轉(zhuǎn)變。另外，優(yōu)會(huì)計(jì)處理流程，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和管理，反思、彌補(bǔ)稅務(wù)漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項(xiàng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)材料必須留存，以減小企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（五）積極開展稅收籌劃工作

房地產(chǎn)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立順暢的溝通關(guān)系，及時(shí)獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的注意事項(xiàng)，并根據(jù)自身特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略，梳理企業(yè)的所有進(jìn)項(xiàng)稅額，積極、科學(xué)、合理地開展避稅工作：（1）利用好納稅人身份?！盃I改增”之后，對(duì)于小規(guī)模納稅人來說，如果進(jìn)項(xiàng)稅超過了當(dāng)期銷售額的8%，稅負(fù)反而更重，所以這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)成為一般納稅人更為有利。（2）取得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票；如果購貨對(duì)象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣或者抵扣很低，就可以要求價(jià)格折扣多一些。采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質(zhì)量和低價(jià)格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。（3）利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是 11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。（4）項(xiàng)目外包。部分環(huán)節(jié)無法獲得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，就可以外包出去，進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移。（5）利用時(shí)間差異。盡快取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時(shí)抵扣，推遲繳稅。（6）爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對(duì)較多，企業(yè)應(yīng)熟練掌握國家政策，例如環(huán)保相關(guān)的優(yōu)惠政策，以爭取各種優(yōu)惠。

四、結(jié)語

營改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一把“雙刃劍”，有效利用起來就可以規(guī)范自身經(jīng)營行為，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，駛?cè)肟沙掷m(xù)發(fā)展的“快車道”。但是，應(yīng)對(duì)失策的話，企業(yè)稅負(fù)就可能大大增加，帶來巨大的資金壓力，嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須提前做好準(zhǔn)備，認(rèn)真研究和分析營改增政策內(nèi)涵，梳理業(yè)務(wù)流程，優(yōu)化管理架構(gòu)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)內(nèi)部控制，以降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步、快速發(fā)展。

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（作者單位：深圳市聯(lián)建投資發(fā)展有限公司）