曾慧娟

上海、深圳、南京等大中城市接連出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，從調(diào)控思路上看，仍以上調(diào)社保繳費(fèi)年限，調(diào)整首付比例、額度和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等打壓需求端的方式為主。

同時(shí)，三四線城市的“去庫(kù)存”大戲仍在上演。各地自發(fā)調(diào)節(jié)樓市冷熱，說(shuō)明新的樓市政策風(fēng)向已經(jīng)傳來(lái)：未來(lái)的政策方向?qū)⒉辉偈且坏肚械貫槿?kù)存而“托底”，而是分城施策：庫(kù)存高的三四線城市“托底”，樓市熱的一二線城市“蓋帽”。

樓市分化日趨嚴(yán)重

“這次樓市調(diào)控的直接原因并不復(fù)雜，因?yàn)橐痪€城市這輪上漲步子邁得實(shí)在太快了?！边@是記者采訪中，聽(tīng)到最多的各地出臺(tái)樓市調(diào)控解析的觀點(diǎn)。

根據(jù)2月份數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格漲幅排名前三位的為深圳、上海和北京，分別同比上漲57.8%、25.1%和14.2%。成交均價(jià)增長(zhǎng)也非常兇猛，北京、上海、深圳分別達(dá)到31718、36381、49088元/平米，均創(chuàng)歷史新高，成交量也上升至多年高點(diǎn)。

成交量?jī)r(jià)齊升，與2015年以來(lái)的一系列寬松政策不斷不無(wú)關(guān)系。春節(jié)前夕，央行突降首付，2016年2月2日，央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，宣布不限購(gòu)城市首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%，簡(jiǎn)稱為“202新政”。在過(guò)去的2015年，則歷經(jīng)了“330新政”（二套房首付比例降至40%）和“930新政”（首套房最低首付比例調(diào)整為25%）兩次大的調(diào)整。

此外，2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式確立房地產(chǎn)“去庫(kù)存”基調(diào)，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺(tái)?！爸С洲r(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房”也成政策著力點(diǎn)。

對(duì)于樓市庫(kù)存高企的困局，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫(kù)存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫(kù)存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算，將達(dá)10年10個(gè)月。

不過(guò)，這些寬松措施雖然在一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但也出現(xiàn)樓市價(jià)格高企等現(xiàn)象。

“我們已保持高度關(guān)注，與北上廣深4個(gè)城市保持密切溝通，將通過(guò)嚴(yán)格限購(gòu)、差異化稅收與信貸政策、增加土地供應(yīng)等措施穩(wěn)定市場(chǎng)?！?月5日，住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”接受記者采訪時(shí)稱。

中國(guó)樓市分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重，在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理就提出要因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，即對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)“發(fā)燒”的重點(diǎn)城市加強(qiáng)限購(gòu)措施，同時(shí)幫助三四線城市疏解庫(kù)存壓力。

“一線城市和三四線城市情況大不一樣，這就給我們調(diào)控帶來(lái)了挑戰(zhàn)，也是重大的課題。”陳政高認(rèn)為，三四線城市的價(jià)格現(xiàn)在大體上是回落的，問(wèn)題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市，“現(xiàn)在我們的一項(xiàng)重要任務(wù)是穩(wěn)定一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)”。

3月15日兩會(huì)結(jié)束后，一系列一二線城市的樓市打壓政策密集出臺(tái)。

上海房調(diào)史上最嚴(yán)

3月25日，房地產(chǎn)調(diào)控的兩大標(biāo)桿城市——上海和深圳不約而同地選擇在同一天推出樓市新政，早上上海的靴子落地，晚上深圳的靴子落地。兩大城市歷史上最嚴(yán)厲的樓市新政都沒(méi)留一點(diǎn)窗口期。

3月24日，上海用“一手房成交量超過(guò)1700套”的事實(shí)演繹了樓市的極致瘋狂?！皽艞l”出臺(tái)的3月25日，這一數(shù)值最終鎖定在2499套，對(duì)比過(guò)去一年上海商品住宅日均成交約為350套的數(shù)字，整整放大7倍。

3月24日凌晨24：00是官方認(rèn)定最后截止網(wǎng)簽時(shí)間。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山3月25日在上海新政策發(fā)布會(huì)上說(shuō)明了這一點(diǎn)。非滬籍人士繳納社保時(shí)間從“累計(jì)2年”調(diào)整為“連續(xù)5年”。這意味著，盡管只差一天，很多此前符合資格的購(gòu)房者還是被硬生生地?fù)踉诹酥脴I(yè)大門之外。

3月25日上午，得知自己失去購(gòu)房資格的王凱（化名），在電話中忍不住和記者嘆息。

今年2月底，他剛看上一套總價(jià)350萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房，在忍受房東屢屢抬價(jià)的折磨下，最終交了120萬(wàn)元定金，但一直沒(méi)來(lái)得及去中介的簽約室進(jìn)行合同網(wǎng)簽。始料未及的是，他最終等到的卻是限購(gòu)。

此前，網(wǎng)絡(luò)上已為本次調(diào)控做了基調(diào)的鋪墊和緩沖。但“滬九條”的到來(lái)，依舊無(wú)法讓人覺(jué)得輕松。未擠上政策末班車的王凱們只能眼睜睜地看著購(gòu)房夢(mèng)碎。

上海新政被稱為史上最嚴(yán)。非戶籍人員除交滿5年社保，購(gòu)買普通二套房將面臨高達(dá)5成的首付比例，非普通類則高達(dá)70%以上。更嚴(yán)的是還要求外地購(gòu)房者必須已婚。

不過(guò)此次文件中并未看到此前傳聞的限制貸款利率的細(xì)則，意味著通過(guò)置換來(lái)實(shí)現(xiàn)杠桿切換與此前保持一致，預(yù)計(jì)去年以來(lái)主流的置換需求仍將在今年延續(xù)。

上海市住建委主任顧金山在3月25日的政策發(fā)布會(huì)上指出，本輪上海房?jī)r(jià)過(guò)熱是“非理性過(guò)熱”的。部分上海本地的剛性需求也得到了快速的發(fā)展，本來(lái)沒(méi)有預(yù)期買的，現(xiàn)在提前入市，透支了需求。去年“3？30新政”，以及今年新的稅收政策對(duì)房地產(chǎn)上漲情況也有相關(guān)作用。另外就是投資性需求也有回潮。

深圳提高二手房評(píng)估價(jià)

相比上海的樓市政策，深圳更干脆，戶籍家庭限購(gòu)兩套，非戶籍限購(gòu)一套。同時(shí)在交易環(huán)節(jié)，首付貸等場(chǎng)外配資被認(rèn)定為非法。此輪調(diào)控里的最重一只靴子，在愚人節(jié)這天重重落下。深圳市政府宣布將調(diào)高二手房交易評(píng)估價(jià)50%。這意味著，大部分二手樓盤評(píng)估價(jià)格將上浮30%-100%不等，不少二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)將暴漲50%以上。

家家順集團(tuán)提供的樓盤評(píng)估價(jià)格監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，南山、龍華、寶安等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域，二手房評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)60%以上，其中龍華樓盤水榭春天評(píng)估價(jià)上漲92%；而鹽田、福田、羅湖等區(qū)域，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多樣化，評(píng)估價(jià)漲幅普遍介于40%-60%之間。

深圳從2011年7月開始實(shí)施二手房交易以評(píng)估價(jià)過(guò)戶政策，即以政府劃定的評(píng)估價(jià)計(jì)算各類交易稅費(fèi)。由于房?jī)r(jià)不斷上漲，深圳基本每年調(diào)整一次評(píng)估價(jià)。不過(guò)，由于去年深圳房?jī)r(jià)暴漲，此次調(diào)整距離上次調(diào)整僅半年時(shí)間。

評(píng)估價(jià)上調(diào)將直接增加稅負(fù)成本。深圳二手房交易主要的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅（5月1日后改為增值稅）、契稅、個(gè)人所得稅等。以一套非首套非唯一且未滿兩年、原評(píng)估價(jià)格500萬(wàn)元的住宅計(jì)算，評(píng)估價(jià)上漲50%后，評(píng)估增值250萬(wàn)元，其在營(yíng)業(yè)稅（5.6%）、契稅（3%）、個(gè)稅（1%）等環(huán)節(jié)將各增加約14萬(wàn)元、7.5萬(wàn)元、2.5萬(wàn)元的稅費(fèi)；如已滿兩年，營(yíng)業(yè)稅免征，但也將多繳納契稅和個(gè)稅約10萬(wàn)元，相當(dāng)于增加了房?jī)r(jià)2%-4%的稅負(fù)成本。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算，加上之前深圳“325政策”對(duì)于第二套房執(zhí)行四成首付的政策，目前深圳購(gòu)房二手房的稅費(fèi)加中介傭金成本將占到總房?jī)r(jià)的7%-9%，這意味著購(gòu)買第二套房差不多需要5成首付。

二線城市接棒

一線城市中，北京尚未在交易端出臺(tái)遏制政策，但在土地市場(chǎng)已開始重拾“90/70”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

北京至少有兩年沒(méi)有要求新出讓土地的商品房項(xiàng)目必須執(zhí)行“90/70”政策。因?yàn)楫?dāng)下大戶型豪宅市場(chǎng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，重拾“90/70”，其實(shí)主要是為了彌補(bǔ)剛需型產(chǎn)品供給不足。

一線城市外，廊坊、南京、蘇州、廈門、合肥等城市已經(jīng)“接棒”成為房?jī)r(jià)漲幅最高的地區(qū)。緊鄰北京的河北省廊坊市政府4月1日發(fā)布限購(gòu)令，規(guī)定在鄰近北京的三河市、大廠縣、香河縣和固安縣實(shí)施限購(gòu)，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，上述地區(qū)購(gòu)房首付款比例最低限制從此前兩成升至三成。

南京出臺(tái)的政策收緊也并不令人意外。其對(duì)二手房過(guò)戶實(shí)行“限號(hào)”政策。有網(wǎng)友稱，自己凌晨一點(diǎn)就去排隊(duì)，“拿了48號(hào)，在房管局門口扎帳篷、睡睡袋、吃炒飯過(guò)了一夜?！睘榱司徑馐忻衽抨?duì)壓力，南京市江寧區(qū)市民中心契稅窗口也將每天滿負(fù)荷工作量由240件增加到350件。

與南京類似，今年春節(jié)前后，武漢樓市快速升溫，多個(gè)新樓盤也出現(xiàn)“千人排隊(duì)搶房”、“開盤售罄”的熱銷場(chǎng)景。武漢3月25日宣布收緊公積金政策，其中包括首套房貸款最高額度下降10萬(wàn)元人民幣。

蘇州在稍早時(shí)候出臺(tái)“限漲令”，政府對(duì)開發(fā)商做出了“半年漲幅不超過(guò)6%，全年漲幅不超過(guò)12%”的硬性規(guī)定。

合肥市4月1日發(fā)布措施指出，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實(shí)行差異化供地政策，通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，增加住宅用地供應(yīng)；在商品住房庫(kù)存量較大區(qū)域，減少或暫停住宅用地供應(yīng)等等。

數(shù)據(jù)顯示，合肥2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跳漲6.7%，同比漲13.2%，漲幅位居70個(gè)大中城市之首；新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比也上漲2.3%，同比漲6%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪調(diào)控更多是一二線城市基于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂而主動(dòng)發(fā)起的，多地政策中提及嚴(yán)查首付資金來(lái)源等印證了這一點(diǎn)。

三四線“托底”

就在一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，不得不出臺(tái)收緊政策之時(shí)，另一方面，在高庫(kù)存壓力下，三四線城市銷售起色不大，不得不出臺(tái)更大力度的利好政策，多地甚至提出購(gòu)房可獲得補(bǔ)貼的促銷措施。

3月28日，沈陽(yáng)市發(fā)布22條房產(chǎn)新政，其中明確，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品住房給予每平方米200元獎(jiǎng)勵(lì)政策。兩地分居家庭在沈陽(yáng)市購(gòu)房安家的，按購(gòu)房面積每平方米補(bǔ)貼100元。

四川省的西昌市、宜賓市等多地也出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼新政。如，2016-2017年在西昌市城區(qū)規(guī)劃內(nèi)購(gòu)買商品住房的農(nóng)村居民，在辦理《房屋所有權(quán)證》后，市財(cái)政按每平方米200元標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)貼。宜賓市也提出，今年購(gòu)房補(bǔ)貼將不限購(gòu)房面積大小，給予200元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)助。

河南南陽(yáng)市決定，對(duì)進(jìn)城購(gòu)買普通商品住房的農(nóng)民，每套房發(fā)放1萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼；三門峽市也提出，農(nóng)民購(gòu)買首套普通住房（包括二手房）每平方米補(bǔ)貼150元；對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身屬于區(qū)域性市場(chǎng)，現(xiàn)在一些城市搞限購(gòu)，一些城市搞促銷，這是市場(chǎng)分化的結(jié)果，也說(shuō)明現(xiàn)在三四線城市的庫(kù)存壓力更大?！扒靶┠暌痪€城市政策收緊，地產(chǎn)商投資轉(zhuǎn)向三四線城市，但是當(dāng)?shù)匦枨罅亢褪袌?chǎng)容量有限，一定程度上造成了現(xiàn)在的高庫(kù)存?！?