曾慧娟

營(yíng)改增細(xì)則出臺(tái)，讓許多身處購(gòu)房大軍的人心中落下一塊石頭，從傳言的征收11%到最終的5%，“其實(shí)是減少了一點(diǎn)點(diǎn)，要不然還擔(dān)心5月1日之后，交稅更多”。

對(duì)于市場(chǎng)而言，營(yíng)改增有利于去庫(kù)存。但與房?jī)r(jià)漲跌關(guān)系不大，購(gòu)房人唯一擔(dān)心的是，在以后的供求關(guān)系中，一些企業(yè)因?yàn)榈侄惖睦靡矔?huì)參與到購(gòu)房當(dāng)中，而房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)更多持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

房主吃了定心丸

在“營(yíng)改增”具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在猶豫是否立即將手中房源出售。細(xì)則出臺(tái)后， 2年以上的住宅出售免征增值稅，給很多觀望中的房主吃了“定心丸”。對(duì)此，房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人深有感觸。

“24日前，有很多房東咨詢‘營(yíng)改增的問題，就是怕最后稅費(fèi)承擔(dān)很多，細(xì)則出臺(tái)后，很少有房東問了，都是一些打算購(gòu)買二手房的人咨詢，”回龍觀一位李姓房產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在稅率定為5%，房東不再猶豫著急，流星花園一位房東本來打算以430萬元賣房子，前幾天還打來電話打算可以考慮降價(jià)出售，‘營(yíng)改增后直接說不降了，這也算是典型了?！?/p>

3月24日，財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，該通知中明確表示：5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

據(jù)記者了解，當(dāng)前二手房交易是按條件征收營(yíng)業(yè)稅，按照個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅，2年以上的則免征營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

“增值稅與營(yíng)業(yè)稅的不同在于，增值稅的計(jì)算需要把含稅部分剔除，即增值稅等于不含稅的銷售額乘以稅率?！敝袊?guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受記者采訪時(shí)說道。“事實(shí)上，房產(chǎn)二次銷售的所得款項(xiàng)中是包含增值稅的，在購(gòu)房者繳納增值稅的時(shí)候，要將總銷售款中的增值稅先剔除，然后在此基礎(chǔ)上，計(jì)算需要繳納的增值稅。其計(jì)算公式為增值稅=含稅銷售額/（1+征收率）×征收率”

上述人士進(jìn)一步舉例道，假如王先生100萬元買進(jìn)一套房產(chǎn)，5月1日前，將未滿2年的該房源對(duì)外銷售，那應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。房子售價(jià)100萬元，就該繳100萬元×5.6%=5.6萬元。

如果5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營(yíng)業(yè)稅少。這樣看來，“營(yíng)改增”后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。

房企稅負(fù)整體減少

雖然繳納稅費(fèi)有所降低，不過也引發(fā)了大家對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的再一次關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，營(yíng)改增是利于房地產(chǎn)成交，而二手房營(yíng)改增將會(huì)使二手房快速流通，從而釋放新房的庫(kù)存。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來看，營(yíng)改增基本可以看作是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營(yíng)業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。

新政策最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房?jī)r(jià)?！睆埍笳f，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但房?jī)r(jià)是否會(huì)降與此沒有直接關(guān)聯(lián)。

有業(yè)內(nèi)專家分析表示，稅負(fù)減輕或是增加，要視企業(yè)自身情況而定。“房地產(chǎn)行業(yè)整體是減負(fù)的，但不保證每家企業(yè)都能減負(fù)。個(gè)別企業(yè)的稅負(fù)可能有所增加，但不影響整個(gè)行業(yè)減負(fù)的大趨勢(shì)?！?/p>

整體而言，本次全面實(shí)施“營(yíng)改增”是為企業(yè)減稅減負(fù)。但有分析認(rèn)為，理論上，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得足夠多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，其實(shí)際繳納稅率有上升的可能，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有一定的沖擊。

“對(duì)于房地產(chǎn)的老項(xiàng)目來說，可以選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法。若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計(jì)稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。”張斌表示。

而選擇何種計(jì)稅方式，房企需要根據(jù)下游買家做出選擇。若下游買家是個(gè)人，則可能采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法相對(duì)好一點(diǎn)，一定程度上避免了向個(gè)人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計(jì)稅方式，因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅方式的話，房企可以開出11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對(duì)企業(yè)買家來說吸引力較大。

有利企業(yè)購(gòu)房

“營(yíng)改增”改革后，如果企業(yè)購(gòu)買房屋，將可以用取得的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣費(fèi)用。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，新政策實(shí)施后，大大減輕企業(yè)稅負(fù)。這將鼓勵(lì)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫(kù)存。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認(rèn)為，企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對(duì)辦公、公寓市場(chǎng)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動(dòng)產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構(gòu)。不動(dòng)產(chǎn)抵扣對(duì)于開發(fā)企業(yè)也更有利于租售結(jié)合，通過銷售獲取利潤(rùn)，持有物業(yè)抵扣稅賦，降低城市銷售物業(yè)的整體庫(kù)存，形成雙向引導(dǎo)去庫(kù)存計(jì)劃。相信未來開發(fā)企業(yè)更多持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進(jìn)流動(dòng)和降低庫(kù)存。新增不動(dòng)產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于把稅負(fù)傳遞給下家，因此營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)。