文/李雙慶

法 律 服 務

勿以個人名義代公司簽訂租賃合同

文/李雙慶

原告陳某是北京市東城區(qū)銀河SOHO某商業(yè)用房的房屋產(chǎn)權(quán)人，2014年8月15日，被告王某通過中介公司找到陳某，經(jīng)過協(xié)商，雙方簽訂了《商鋪租賃合同》，合同約定陳某房屋出租給王某，王某承諾租賃該商鋪僅作為經(jīng)營投資基金管理使用，不得將該商鋪用于或者允許他人將其用于其他用途。租賃期限自2014年8月16日至2017年8月30日。租金為一年180萬元。在租賃期內(nèi)，承租人拖欠租金超過15天的，出租人有權(quán)單方解除合同，收回商鋪，且有權(quán)要求王某支付違約金24萬元。

2015年11月2日，陳某以房屋租賃合同糾紛為由將王某訴至法院，稱自2015年5月，王某開始拖欠陳某房屋租金，后多次發(fā)函催繳未果，2015年9月底陳某將房屋收回。2015年10月27日，王某給案外人張某出具委托書一份，委托張某交回鑰匙、領走了遺留在房屋內(nèi)的物品。陳某訴請法院判決確認雙方《商鋪租賃合同》解除、王某支付拖欠的房屋租金、滯納金及違約金共計100余萬元。

王某經(jīng)傳喚到庭后，辯稱自己2014年6月經(jīng)人介紹認識了案外人姜某，姜某委托自己租賃涉案房屋用于開辦公司。合同簽訂后，姜某于2014年9月成立了榮仁公司，王某只是榮仁公司的員工。公司成立后，王某曾要求將承租人變更為榮仁公司，但陳某要求王某承擔連帶責任，王某沒有同意。2015年5月，姜某不再支付租金，后王某也無法聯(lián)系姜某。王某主張自己只是榮仁公司員工，是受姜某的委托才簽的租賃合同，租賃房屋也是用于榮仁公司經(jīng)營，不應當由自己承擔責任，故不同意陳某的訴訟請求。

庭審中，王某提供了榮仁公司的營業(yè)執(zhí)照復印件、工資單、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、房屋出租稅發(fā)票、付款申請單等證明自己是榮仁公司的員工，房屋的實際使用人和交納房屋租金的均為榮仁公司。陳某表示不清楚王某與榮仁公司的關系，房屋的使用人即使是榮仁公司，但房屋的承租人是王某，應由王某承擔責任。為了徹底化解糾紛，法官告知王某向法院提供榮仁公司的實際經(jīng)營地或聯(lián)系公司相關人員出庭，王某稱自己因為公司發(fā)不上工資已經(jīng)辭職了，現(xiàn)在找不到公司，也聯(lián)系不上姜某?？吹酵跄陈?lián)系不到公司出庭，陳某堅持要求王某個人承擔責任。后經(jīng)調(diào)解不成，法院依法做出判決：王某作為合同承租人不按照約定支付租金達15日，陳某按照合同約定向王某發(fā)出解約通知書，之后陳某將房屋收回并已轉(zhuǎn)租案外人，故陳某要求確認陳某與王某簽訂的《商鋪租賃合同》解除的訴訟請求，予以支持；陳某要求王某支付拖欠的房屋租金，理由正當，予以支持；因涉案的租賃合同系王某不按照合同約定向陳某交納房屋租金所致，王某應承擔合同解除的違約責任。對于王某主張其系受案外人姜某的委托與陳某簽訂租賃合同，承租涉案房屋用于成立榮仁公司，自己只是榮仁公司的員工，不應當承擔責任的意見，法院認為，就涉案房屋與陳某簽訂《商鋪租賃合同》的為王某，雖然王某提供了相應證據(jù)證明涉案租賃合同的部分義務系案外人榮仁公司負擔，但在合同簽訂后和合同履行中并未變更承租人，王某所提交的證據(jù)也不足以證明陳某在簽訂租賃合同時就知道并認可案外人姜某或榮仁公司是合同的一方當事人。故對于王某不是合同當事人之意見，法院不予采納。如果王某確系受案外人委托或系職務行為，王某可另行向案外人主張權(quán)利。最終判決確認《商鋪租賃合同》解除、王某支付陳某拖欠的房屋租金、違約金等費用60余萬元，判決生效。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止權(quán)利義務關系的協(xié)議。由于合同是合同主體之間自愿設立相關權(quán)利義務的合意，合同關系的約束力也就限制于合同相對方，這就是我們所說的合同相對性原則。具體來講，合同相對性原則是指合同只在特定的合同當事人之間發(fā)生法律約束力，只有合同當事人一方能基于合同向?qū)Ψ街鲝垯?quán)利，而不能向無合同關系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設定合同上的義務。房屋租賃合同是房屋出租人將出租房屋的使用、收益權(quán)讓渡與承租人，以換取租金收益的合同，合同的主體為出租人和承租人，相關的權(quán)利義務也是在出租人和承租人之間設立的，一旦糾紛發(fā)生，相關的權(quán)利義務也應當由合同約定的出租人和承租人負擔。在司法實踐中，確實存在承租人與實際使用人不一致的情形，一般是承租人出于特定原因代實際使用人簽訂租賃合同，承租人雖然簽訂合同，但使用房屋和支付租金的都是實際使用人，如公司發(fā)起人在公司設立之前簽訂的房屋租賃合同，又如公司的員工以自己的名義代公司簽訂的房屋租賃合同。對于承租人代實際使用人簽訂租賃合同的，如果沒有進行相關的債權(quán)債務讓與，合同相對方仍為出租人和承租人，合同的權(quán)利和義務仍應由出租人和權(quán)利人行使。至于承租人將房屋交予誰使用，如何使用，只要是合同沒有作明確限制規(guī)定的，出租人一般既無權(quán)干預更無義務干預（當然擅自轉(zhuǎn)租除外）。承租人將房屋交予實際使用人使用的，并未發(fā)生變更房屋租賃合同內(nèi)容的效力，相關支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交還房屋等合同義務仍應由承租人負擔。司法實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)代家人、朋友租賃房屋使用或者代公司簽訂租賃合同用于辦公經(jīng)營的情形，合同約定的承租人即為合同的權(quán)利人和義務人，至于承租人接受租賃房屋后，自己使用還是交予公司使用，不免除承租人的合同義務。

那么就有人會提出，公司員工就不能代表公司簽訂合同了嗎？答案是可以。我國《民法通則》第43條規(guī)定，企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任。最高法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第58條規(guī)定：企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經(jīng)營活動，給他人造成經(jīng)濟損失的，企業(yè)法人應當承擔民事責任。如果認定能夠認定公民個人的行為是員工職務行為的，其法律責任應當由單位而非個人擔責。但是認定個人行為屬于員工職務行為，一般需要具備個人行為系代表單位意志、以單位的名義、為單位的利益以及行為與員工職務有密切聯(lián)系等條件。如果不具備上述條件，則公司員工簽訂的合同則需要由自己承擔責任了。

回到案件本身，王某稱自己是實際承租人榮仁公司的一名員工，是聽從公司老板的安排代公司簽訂租賃合同，不應當由自己承擔責任，那么究竟是王某、還是公司或是姜某應當承擔責任呢？ 原因何在呢？

第一，王某應當就涉案合同承擔責任。本案中，陳某與王某分別以出租人和承租人的身份簽訂《商鋪租賃合同》，根據(jù)合同相對性原則，合同的承租人為王某。涉案租賃合同從簽訂至最終解除，中間未增加或變更過承租人。雖然王某自稱受案外人姜某的指派簽訂房屋租賃合同，但在簽合同時并未將代實際承租人（擬成立的公司）簽訂合同的內(nèi)容載入合同中，而且在公司成立后，也未變更或增加公司作為承租人，在事后解決后續(xù)問題時，又以個人名義出具相關材料，雖然房屋租金開具給了案外人榮仁公司，但并不能改變王某承租人的身份。如果王某系代姜某或公司簽訂合同，應在合同簽訂時向出租人披露，并將該內(nèi)容寫入合同，由出租人決定是否同意出租給姜某或公司。而且即使有證據(jù)證明陳某知曉實際承租人為公司或姜某并非王某，但合同即為合同當事人的合意，出租人與王某簽訂合同，從法律上來講即視為出租人認可的承租人為王某而非其他人。出租人或出于對王某個人的信任，或出于對公司有限責任的不信任——原因不予考慮，而后果是王某以自己名義簽訂合同，與出租人形成合意，直至合同解除，合同主體未發(fā)生變更，糾紛發(fā)生后，出租人起訴王某擔責主體適當，王某應當對出租人承擔違約責任。

第二、王某的行為并不構(gòu)成員工職務行為。員工職務行為首先要以員工以單位的名義而非個人的名義簽訂合同，這是出于保護合同相對方合法權(quán)益所必需的。依據(jù)合同自由原則，簽訂合同時，合同當事人有權(quán)選擇有履行能力者或者有追償可能者作為合同相對方。在本案中，出租人可以選擇和公司簽訂合同、也可以選擇和王某或姜某簽訂合同，這是出租人的權(quán)利，王某既然選擇以自己的名義簽訂租賃合同，就應當履行合同的義務。即使姜某或公司同意承擔合同責任，也只是構(gòu)成債務加入而不屬于員工職務行為，王某均應承擔法律責任。

第三出租人有權(quán)選擇出租人一人承擔責任。房屋租賃合同糾紛案件中，公民以個人名義簽訂合同，如果公司同意承擔責任或者存在公司以自己名義實際履行租賃合同義務的，出租人可以主張公司與個人工程債務加入，要求二者共同擔責，這也是司法實踐中最常見的情形。但是筆者認為，主張公司構(gòu)成債務加入，并要求公司共同承擔責任是出租人的權(quán)利，對該權(quán)利出租人可以行使也可以放棄。本案中，被告所稱的榮仁公司已經(jīng)搬走，被告也無法聯(lián)系公司出庭。如果將公司追加為共同被告，很可能導致案件長期無法審結(jié)，出租人的權(quán)益受到損害。出租人自愿放棄追加公司為被告，只要求王某承擔責任更為符合出租人的權(quán)益。而王某在簽訂合同時應當明知以自己的名義簽訂合同，應當由自己擔責，因此在原告明確拒絕追加榮仁公司為被告時，責任應由王某承擔。

當然，案件事實不外有兩種情況，其一，王某就是一個打工仔，領老板工資聽老板話，自己簽訂租賃合同是為老板開設公司用；其二王某是公司的控制人或者控制人之一，個人簽租賃合同，用作公司經(jīng)營。如果是第二種情況，王某擔責理所應當，而如果是第一種情況，王某承擔責任似乎顯得有點“冤”。但是法律并不會以你不懂法就免除你應承擔的責任。法律面前，人人平等，不懂法的后果不能讓別人買單，而只能由自己付賬。那么在個人代表公司與他人簽訂房屋租賃合同時，如何避免自己承擔不必要的法律責任呢？筆者提供4個建議，僅供草考：

第一，不要以自己的名義代公司簽訂合同。合同是當事人合意的結(jié)果，具有相對性，一旦作為合同一方簽訂合同，就要受合同的權(quán)利義務制約，如果是代公司簽訂合同，應以公司而非個人名義簽訂合同。

第二，及時向?qū)Ψ教峁┕竞戏ㄍ暾奈惺掷m(xù)，如果是代公司簽訂租賃合同，應在簽訂合同時或簽訂合同后及時向?qū)Ψ教峁┕镜南嚓P授權(quán)手續(xù)，以免公司事后不予追認或相關手續(xù)不全，導致自己承擔不必要的麻煩。

第三，為設立公司租賃房屋的，應在合同中對公司未設立的情況加以說明，明確合同責任由設立后的公司承擔。公司設立后要及時在承租人處蓋章確認或者重新簽訂合同，避免在合同主體認定上產(chǎn)生糾紛。

第四，如果已經(jīng)以自己的名義簽訂了租賃合同，首先，要盡可能與出租人協(xié)商，變更公司為合同的承租人；其次，如果出租人不同意變更，又暫時無法解除租賃合同的，應及時要求公司出具確認函，確認合同權(quán)利義務是公司承擔。要注意租金交納及發(fā)票開具應以公司的名義進行，保留公司實際享受權(quán)利和履行義務的證據(jù)，保留自己追償?shù)淖C據(jù)。最后如果涉及到公司倒閉、無法繼續(xù)經(jīng)營或自己被公司辭退、從公司離職，而租賃合同還在履行的情況下，能夠變更承租人的及時變更，能夠提前終止合同的提前終止，將以自己名義簽訂的租賃合同的后續(xù)事宜解決完畢。千萬不可認為已經(jīng)與公司無關系了，合同就與自己無關了，因為一旦將來合同在履行過程中產(chǎn)生糾紛，合同所引發(fā)的相關法律責任并不因合同當事人的離開而免除。

責任編輯/鄭潔