□張映芹　嚴(yán)浩銘

（陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院陜西西安710119）

蟻?zhàn)灏仓眯侣窂?br/>——BOT住房供給模式研究

□張映芹嚴(yán)浩銘

（陜西師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院陜西西安710119）

BOT模式是一種應(yīng)用于公共資源建設(shè)的融資方式，是政府和民間資本整合的金融創(chuàng)新活動(dòng)。“蟻?zhàn)濉碧刂府?dāng)代中國(guó)低收入的高校畢業(yè)生，是我國(guó)繼農(nóng)民、農(nóng)民工和下崗工人后的第四大弱勢(shì)群體，蟻?zhàn)迥壳懊媾R的主要問(wèn)題是其城鎮(zhèn)住房困難。BOT住房供給模式是蟻?zhàn)遄》堪仓玫男滤悸贰１疚慕沂玖水?dāng)代蟻?zhàn)遄》坷щy的現(xiàn)狀與保障房供給模式的缺失，分析并借鑒BOT住房供給模式化解蟻?zhàn)遄》坷Ь?，緩解城市住房壓力，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

城市蟻?zhàn)?；住房保障；供給模式；BOT住房供給

本文DOI:10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.02.03

1　蟻?zhàn)遄》勘Ｕ犀F(xiàn)狀與我國(guó)保障性住房供給模式的缺失

蟻?zhàn)迦后w是特指我國(guó)高校畢業(yè)生由于初入社會(huì)，在工作生活巨大壓力下，因自身收入綿薄而形成的居住形式上具有“群聚群居”特點(diǎn)的群體。此外，因?yàn)槲覈?guó)戶籍制度的限制，很多異地務(wù)工大學(xué)生即使有意愿留城也無(wú)法負(fù)擔(dān)高額的房?jī)r(jià)，更加促進(jìn)了蟻?zhàn)迦后w的發(fā)展。因?yàn)榫幼∩系倪@一特點(diǎn)，過(guò)多的人員流動(dòng)容易造成很多社會(huì)不和諧問(wèn)題。在《中國(guó)人才藍(lán)皮書(shū)（2010）》中保守估計(jì)北京地區(qū)“蟻?zhàn)濉本陀?0萬(wàn)人以上。此外，據(jù)初步分析，全國(guó)“蟻?zhàn)濉比藬?shù)將在百萬(wàn)人以上，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，有著良好建設(shè)基礎(chǔ)的大型生活城市中，例如上海、廣州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、重慶等城市都具有龐大規(guī)模的蟻?zhàn)迦后w。

為了緩解城鎮(zhèn)低收入群體的住房問(wèn)題，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)保障性住房構(gòu)建模式發(fā)展與創(chuàng)新并存，僅就成熟程度可以分為三大類(lèi)別：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房。而蟻?zhàn)迦后w構(gòu)成多為85后和90后畢業(yè)生，他們屬于社會(huì)保障性住房保護(hù)對(duì)象的“夾心層”，處于十分尷尬的地位。由于諸如戶口、婚姻現(xiàn)狀和工作地域的限制他們基本不具備經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的居住條件。雖然公共租賃房可以緩解蟻?zhàn)迦后w的安置，但是從供給角度看，由于政府構(gòu)建的該種房源投資金額過(guò)高，回報(bào)率頗低，許多承建公司并不樂(lè)意繼續(xù)施工，公共租賃房源建設(shè)計(jì)劃形成了“滯脹”狀態(tài)。以上的實(shí)踐與案例都證明目前行使的保障房政策根本沒(méi)有達(dá)到安置蟻?zhàn)遄》康膯?wèn)題。因此，探索和推出解決城市蟻?zhàn)灏仓脝?wèn)題，提供合理保障性住房的供給模式勢(shì)在必行。

1.1經(jīng)濟(jì)適用房

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的描述，經(jīng)濟(jì)適用房源是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的選購(gòu)條件可總結(jié)為三條：第一，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；第二，家庭收入符合當(dāng)?shù)叵薅ǖ呢毨杖胨街拢坏谌?，無(wú)房戶或現(xiàn)居住面積低于當(dāng)?shù)刎毨Ь幼∷?。我?guó)很多大學(xué)生畢業(yè)后簽署外地工作，卻因?yàn)閼艏拗茻o(wú)法獲得經(jīng)濟(jì)適用房的居住權(quán)，只能聚集在工作地點(diǎn)附近的城中村等居住條件不高的地方，進(jìn)而促使蟻?zhàn)迦后w的擴(kuò)大。

1.2廉租房

廉租房。周艷瓊在《發(fā)展廉租住房任重道遠(yuǎn)》中解釋道“廉租房是政府在住房領(lǐng)域具有社會(huì)保障性質(zhì)的實(shí)踐活動(dòng)”。筆者認(rèn)為廉租房就是政府承擔(dān)社會(huì)職能，發(fā)揮公共服務(wù)均等化思想，以低廉微薄的租金補(bǔ)貼和房源配置來(lái)解決城鎮(zhèn)困難住戶的住房問(wèn)題，是我國(guó)住房供給貨幣化的成果之一。廉租房相比經(jīng)濟(jì)適用房更加具有社保性質(zhì)，但是同樣的，廉租房的產(chǎn)權(quán)具有一定局限性，產(chǎn)權(quán)的限制使得居民不能第一時(shí)間獲得心理保障。與此同時(shí)，廉租房的多年實(shí)踐表明，過(guò)分依賴于戶籍和家庭收入水平兩個(gè)因素，都不能在最大程度上緩解蟻?zhàn)迦后w的安置問(wèn)題?！澳壳?，出臺(tái)的公租房制度的適用對(duì)象為城鎮(zhèn)低收入家庭，而“蟻?zhàn)濉弊鳛橐粋€(gè)特殊的新興群體，并未包含在這一受益群體內(nèi)?！?/p>

1.3公共租賃房

直到2010年年底國(guó)家政府工作報(bào)告才指出“大力發(fā)展公共租賃房”來(lái)緩解城市居民的住房困難問(wèn)題。政策實(shí)踐方面，齊驥在《建設(shè)公共租賃房可以有多種模式》中指出，2010年我國(guó)共開(kāi)工建設(shè)公共租賃住房40萬(wàn)套，2011年新開(kāi)工建設(shè)的廉租房220多萬(wàn)套，其數(shù)量已逐步超越廉租房的構(gòu)建。都說(shuō)明了社會(huì)對(duì)于“夾心層”的重視。公共租賃房的建設(shè)已經(jīng)使得蟻?zhàn)灏仓脝?wèn)題變得不再觸不可及，但是公共租賃房也有自身存在難以克服的問(wèn)題：投資回報(bào)不高、發(fā)展緩慢、運(yùn)作周期長(zhǎng)。這就致使除了政府為投資主體的項(xiàng)目這種建設(shè)模式外，很多承建公司都會(huì)規(guī)避投標(biāo)活動(dòng)。因此公共租賃房的建設(shè)起步較晚且發(fā)展跟不上蟻?zhàn)遄》康男枨螅摲N保障性住房供給模式仍然存在較大的供給缺口。

2　蟻?zhàn)灏仓玫膶?duì)策——BOT模式下的青年公寓

BOT公共租賃房設(shè)計(jì)模式內(nèi)涵主要由三部分組成：B（Bulid）建設(shè)、O（Operate）運(yùn)作、T（Transfer）轉(zhuǎn)交。也就是政府是項(xiàng)目發(fā)起者，將具有社會(huì)公共服務(wù)性的保障類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)利轉(zhuǎn)交給私人或者第三方部門(mén)承建，在政府的監(jiān)督和指導(dǎo)下由其自身籌集資金，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)權(quán)負(fù)責(zé)，將完成的項(xiàng)目成果轉(zhuǎn)交回政府以獲得利潤(rùn)。

BOT模式的青年公寓是公共租賃房的特殊衍生房型，專門(mén)針對(duì)我國(guó)青年蟻?zhàn)迦后w城市住房壓力的保障性住房供給模式，總結(jié)后發(fā)現(xiàn)，BOT模式的青年公寓在安置蟻?zhàn)迦后w問(wèn)題上具有普通公共租賃房所不具備的很多特點(diǎn)。

2.1現(xiàn)代青年公寓的構(gòu)建：蟻?zhàn)灏仓眠^(guò)程

BOT模式在蟻?zhàn)灏仓弥械倪^(guò)程中會(huì)起到較大的作用。關(guān)鍵點(diǎn)在于如何將BOT思想與公共租賃房的構(gòu)建相結(jié)合。根據(jù)上文探討的BOT模式運(yùn)作，現(xiàn)在加上針對(duì)解決蟻?zhàn)迦后w住房困難問(wèn)題的公共租賃房構(gòu)建，就形成了效用最大化具有公共服務(wù)均等化思想的運(yùn)作方式。首先，近年來(lái)政府對(duì)于蟻?zhàn)迦后w的關(guān)注重視越來(lái)越多，已經(jīng)開(kāi)始大量建造公共租賃房來(lái)緩解問(wèn)題，BOT模式初始就是由政府和相關(guān)部門(mén)對(duì)不同城市蟻?zhàn)迦后w的住房需求調(diào)研結(jié)果分析后，起草項(xiàng)目運(yùn)作合同，接著建設(shè)部門(mén)和社保部門(mén)審核后形成正式項(xiàng)目。

第二步就是進(jìn)行社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，有意向的承建公司將對(duì)特有的針對(duì)蟻?zhàn)迦后w的公共租賃房項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，獲標(biāo)者與政府簽署項(xiàng)目合同意向書(shū)，正式成立青年公寓建設(shè)隊(duì)伍。

第三，也就是建設(shè)階段，這是整個(gè)青年公寓建設(shè)過(guò)程中最重要的一環(huán)，既要進(jìn)行招商引資又要建設(shè)符合蟻?zhàn)迳罟ぷ髁?xí)慣的公寓。在建設(shè)的前半段，青年公寓的融資需要多渠道拓展，與政府簽訂合同獲得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)后，承辦地產(chǎn)商就要獲得足夠運(yùn)營(yíng)資金。自2010年以后我國(guó)開(kāi)始大力發(fā)展公共社會(huì)保障性住房建設(shè)，銀行貸款成了主要的建設(shè)資金來(lái)源，中央財(cái)政的運(yùn)作也不及銀行的直接貸款數(shù)額。據(jù)中央銀行的統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)在保障性住房的投入建設(shè)，2011年銀行貸款籌資就比其他貸款余額增速2倍多。可見(jiàn)幾乎都是依賴于政府的公信力和銀行的建設(shè)放款政策實(shí)踐。但是如果過(guò)分的依靠這種單一的籌資方式，地方債務(wù)的加劇必然會(huì)導(dǎo)致公共租賃房的建設(shè)速度放緩和信貸體系的癱瘓，甚至引起經(jīng)濟(jì)崩潰?，F(xiàn)在在BOT籌資模式中，承建公司除了自身累積資本和簡(jiǎn)易的借貸外，特許經(jīng)營(yíng)公司還要從銀行以及各金融機(jī)構(gòu)貸款。此時(shí)政府在監(jiān)管的同時(shí)也自身信用擔(dān)保，運(yùn)行各金融政策，委托銀行以低于市場(chǎng)利率的標(biāo)準(zhǔn)向公司放款，并把運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承建公司。這樣的多元化籌資方式使得原本公共租賃房建設(shè)的資金缺乏和運(yùn)用問(wèn)題一并解決，減輕了政府對(duì)于我國(guó)新興的蟻?zhàn)迦后w城市住房問(wèn)題突然形成的壓力，企業(yè)也更有意愿的去更多得承建公共租賃房的建設(shè)，最終緩解了蟻?zhàn)迦后w住房的壓力。

在第三步驟的后半階段，特許方將全力打造青年公寓。青年公寓是特別針對(duì)城市蟻?zhàn)宥⒌?，所以其建筑特點(diǎn)也別具風(fēng)格。內(nèi)部單位居住面積不高，但是具有青年人需要的公共書(shū)吧和網(wǎng)吧，有的青年公寓還配備了辦公區(qū)域以便蟻?zhàn)宓纳罟ぷ鲀刹徽`。這些獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)計(jì)是在共有產(chǎn)權(quán)的前提下而進(jìn)行的，都符合當(dāng)下青年人的生活工作需求與審美。青年公寓從這方面考慮，多具備職業(yè)招聘信息宣傳工作室，在公寓較為醒目口設(shè)立。實(shí)時(shí)更新職業(yè)招聘和生活常識(shí)信息，再次滿足了青年蟻?zhàn)宓纳钇鹁有枰?。此外，既然是社?huì)保障福利房，就有使用期限，到達(dá)了合適的居住階段產(chǎn)權(quán)必須轉(zhuǎn)移，滿足條件的蟻?zhàn)迦后w將退出產(chǎn)權(quán)的使用，這就是所謂的退出機(jī)制。因?yàn)榍嗄旯㈦`屬于我國(guó)的公共租賃房這一社會(huì)保障性住房的體系。房源本身就具有明顯政策的強(qiáng)迫性。通常，我國(guó)公共租賃房的租賃期限為3～5年，最多不可超過(guò)6年。按蟻?zhàn)迦后w的年齡構(gòu)架看，6年后一般蟻?zhàn)迦后w年齡都接近30歲，失業(yè)和經(jīng)濟(jì)積累也有了一定保障，必要的退出機(jī)制一方面確保了新形成蟻?zhàn)迦后w的住房保障，另一方面也體現(xiàn)了租賃房產(chǎn)權(quán)的界定清晰。為了更加合理的安置蟻?zhàn)迦后w，退出機(jī)制的具體要求需要在租賃合同中強(qiáng)調(diào)指出，若違反約定即將記入個(gè)人信用檔案。最后第四步就是運(yùn)營(yíng)權(quán)的無(wú)償移交了，這一階段里青年公寓已經(jīng)構(gòu)建完成，待政府和第三方監(jiān)理公司審核后由政府獲得青年公寓的分配權(quán)力，特許經(jīng)營(yíng)公司獲取建造酬勞。雙方都有利潤(rùn)創(chuàng)收的同時(shí)也緩解了蟻?zhàn)遄》坷щy的問(wèn)題，保證了運(yùn)行的可行性。

2.2BOT蟻?zhàn)灏仓谜雇?/p>

可見(jiàn)大多數(shù)蟻?zhàn)迦后w受到了戶籍限制，大規(guī)模的蟻?zhàn)灏仓镁托枰滦吐窂降闹С?。那么在運(yùn)作BOT公共租賃房保障機(jī)制時(shí)，首先應(yīng)該明確目標(biāo)—社?！皧A心層群體”。這是以政府為主導(dǎo)，全社會(huì)各部門(mén)通力合作參與的一體化保障房供給模式。歸結(jié)到底，為了安置我國(guó)蟻?zhàn)迦后w，緩解這類(lèi)城市低收入弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題。BOT融資模式應(yīng)用于公共租賃房的建設(shè)，才是解決這類(lèi)問(wèn)題的最佳方案。本質(zhì)上看，BOT模式的青年公寓也是在產(chǎn)權(quán)界定清晰的前提下進(jìn)行的。BOT模式的青年公寓雖然對(duì)于城市蟻?zhàn)宓纳鐣?huì)住房起到了有效的保障作用，但是畢竟BOT融資模式在我國(guó)的公共事業(yè)中還是新興的集資方式，沒(méi)有成熟法律和行政法規(guī)來(lái)維護(hù)一系列合同規(guī)范化，此外，青年公寓的管理也需要專業(yè)的人才和一套完整的方案指導(dǎo)，對(duì)于城市蟻?zhàn)暹@樣新興的弱勢(shì)群體，政府也只是剛剛開(kāi)始探索和努力政策實(shí)踐來(lái)解決問(wèn)題，政府和企業(yè)的合作化、并軌化仍然存在配合上的不默契和權(quán)限界定的不清晰。由此，可以看到青年公寓的建設(shè)還有很長(zhǎng)的路要走，蟻?zhàn)宓陌仓靡彩侨沃氐肋h(yuǎn)，需要更多地研究和對(duì)BOT模式的推廣與創(chuàng)新。

1004-7026（2015）05-0018-01中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F284；F293.3

A

張映芹（1963）女，漢族，陜西省渭南市，教授，博士生導(dǎo)師，社會(huì)保障。嚴(yán)浩銘（1989）男，漢族，陜西省西安市，碩士研究生，土地資源管理（不動(dòng)產(chǎn)金融）。