◇王字君

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中小房地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策研究

◇王字君

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)生態(tài)鏈中發(fā)揮著承上啟下的作用，可以說(shuō)它的生存和發(fā)展對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。近年來(lái)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，為真實(shí)了解這些企業(yè)融資難問(wèn)題，筆者通過(guò)走訪多家房地產(chǎn)企業(yè)，并結(jié)合西安市場(chǎng)分析了房地產(chǎn)企業(yè)的生存現(xiàn)狀和面臨的困難，提出企業(yè)走出融資困境，走向持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；直接融資；宏觀調(diào)控；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.028

房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著承上啟下的作用，可以說(shuō)它的生存和發(fā)展對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。近年來(lái)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷，中小房企資金趨緊，為真實(shí)了解企業(yè)生存發(fā)展問(wèn)題，筆者通過(guò)走訪多家房地產(chǎn)企業(yè)，并結(jié)合西安市場(chǎng)現(xiàn)狀分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和困難，提出企業(yè)走出融資困境，走向持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀分析

（一）樓市銷售逐步企穩(wěn)，但市場(chǎng)庫(kù)存量仍然較大，中小房地產(chǎn)企業(yè)壓力增大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降

1.商品房銷售短期放緩，但逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)

西安作為房地產(chǎn)二線城市，市場(chǎng)中的泡沫相對(duì)三四線城市較小，而且市場(chǎng)中剛性和改善性的住房需求仍占主要地位，從整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格分析，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行明顯、樓市價(jià)格呈剛性發(fā)展以及消費(fèi)者購(gòu)房更加理性化等多種因素影響，市場(chǎng)銷售速度可能短期有所放緩，但未來(lái)可能不斷企穩(wěn)并上升。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步寬松、房企加快推盤(pán)等促進(jìn)作用下，全市商品房銷售面積和銷售額增速逐步加快，市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)明顯。

2.市場(chǎng)庫(kù)存樓盤(pán)較多，大戶型、大面積住宅庫(kù)存量較大

中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中比較謹(jǐn)慎，一般分批開(kāi)發(fā)、分批銷售，一旦銷售放緩，則停止新項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)。盡管如此，由于2009～2012年間市場(chǎng)上開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目較多，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并投放市場(chǎng)，以及“十二五”期間政府承諾建設(shè)的各類保障性住房大量進(jìn)入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)短期內(nèi)供給明顯大于需求。與此同時(shí)，市場(chǎng)中的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不甚合理，一些中小戶型、中低價(jià)位的住房供不應(yīng)求，而大量大戶型、別墅等住房空置面積不斷增加。

3.房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力增大，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩

房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展時(shí)期，眾多全國(guó)型、大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛落戶西安，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前在西安注冊(cè)的房地產(chǎn)公司有800多家，比2014年同期增長(zhǎng)24%左右。2012年以前由于房地產(chǎn)“限購(gòu)”和“限貸”等政策效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展普遍較好，但是從2013年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐步趨緩，同時(shí)銀行信貸資金也逐步收緊，此時(shí)眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)頗感生存壓力增加。

（二）中小房企購(gòu)地需求下降，導(dǎo)致土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整

1.房地產(chǎn)企業(yè)信心不足，購(gòu)地需求明顯下降

土地需求方面，由于目前樓市銷售放緩，資金回流較慢，房地產(chǎn)企業(yè)拿地都較為謹(jǐn)慎。在此背景下一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要么放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，要么暫停新開(kāi)工建設(shè)等待市場(chǎng)進(jìn)一步回溫。

2.土地供給結(jié)構(gòu)為適應(yīng)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整

土地供給方面，由于市場(chǎng)不如前期發(fā)展快，導(dǎo)致房企對(duì)土地需求下降，2014年下半年土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，特別是進(jìn)入2015年土地供給同比增速呈下降趨勢(shì)，此時(shí)政府只能通過(guò)不斷調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和供地速度，在確保農(nóng)業(yè)用地紅線的前提下，首先滿足保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目用地需求，其次是對(duì)公共事業(yè)、住宅、商業(yè)等用地的需求，以便達(dá)到合理、高效利用土地的目的。

（三）中小房企以生存競(jìng)爭(zhēng)為原則，較少參與保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)，認(rèn)為保障房大量供給對(duì)市場(chǎng)沖擊較大

1.考慮經(jīng)營(yíng)原則，中小房企較少參與保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)

保障性安居工程項(xiàng)目中除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房可以出售，資金回籠較快外；廉租、公租房不能出售、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目前期占用企業(yè)自有資金較多等原因，中小房地產(chǎn)企業(yè)不愿意參與其中，個(gè)別通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)參加此類住房項(xiàng)目建設(shè)的大型房地產(chǎn)企業(yè)也僅進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.保障性住房對(duì)商品房銷售有抑制作用，同時(shí)加大市場(chǎng)庫(kù)存量

中小房企認(rèn)為保障性安居住房建設(shè)一方面能向市場(chǎng)提供一批中低價(jià)位、中小戶型的住房，對(duì)平抑房?jī)r(jià)能起到積極作用，另一方面保障性安居住房的入市，對(duì)商品住房的銷售有抑制作用，主要是保障性住房?jī)r(jià)格低，具有較大吸引力，而商品住房?jī)r(jià)格偏高。最后，保障性住房的大量入市也增加了部分市場(chǎng)庫(kù)存量。

（四）中小房企嚴(yán)格匹配資金來(lái)源比例，信貸政策調(diào)整對(duì)企業(yè)發(fā)展影響有限

1.資金來(lái)源配置較為合理，有效保障項(xiàng)目順利開(kāi)展

中小房企資金來(lái)源主要有自有資金、銀行貸款和其他資金，而且這三項(xiàng)的比例分別占到資金來(lái)源的30%～40%左右，30%和20%～30%左右，個(gè)別有集團(tuán)背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)其自有資金占比可能高一點(diǎn)。在具體的項(xiàng)目建設(shè)中，中小企業(yè)會(huì)用自有資金進(jìn)行前期綠化、基礎(chǔ)項(xiàng)目和主體建設(shè)，等拿齊預(yù)售證件以后對(duì)外銷售，隨著款項(xiàng)的回流再進(jìn)行內(nèi)部裝飾和后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

2.房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整對(duì)房企發(fā)展影響有限

目前房地產(chǎn)信貸政策逐步邁入調(diào)整期，但是在走訪中房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為信貸政策調(diào)整對(duì)房企發(fā)展影響不大。一是在目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體下滑，老百姓消費(fèi)低迷的大環(huán)境下，整個(gè)樓市銷量不好，影響整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展。雖然信貸政策寬松，但是銀行也有風(fēng)險(xiǎn)把控，發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款更加謹(jǐn)慎，除了那些之前與銀行有歷史業(yè)務(wù)、信譽(yù)良好的客戶外，新進(jìn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得貸款支持。二是個(gè)人住房貸款政策的變化對(duì)房企的影響也不大，因?yàn)椴还苁鞘赘侗壤慕档鸵约百J款利率的下降并沒(méi)有刺激老百姓的購(gòu)房需求，大多數(shù)有意購(gòu)房者目前都持觀望態(tài)度，購(gòu)房意愿較低，沒(méi)有購(gòu)房行為，哪里來(lái)的按揭貸款。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在此期間的發(fā)展只能是穩(wěn)住陣腳并靜觀市場(chǎng)變化。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)生存困難原因分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)目前所面臨的生存困境并不是一朝一夕形成的，有其自身成長(zhǎng)發(fā)展的原因也有市場(chǎng)的影響。

（一）企業(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)模式落后，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展時(shí)期，眾多中小房地產(chǎn)公司如雨后春筍般出現(xiàn)在市場(chǎng)中，它們要么是家族企業(yè)、要么是項(xiàng)目公司，普遍缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的人才儲(chǔ)備和技術(shù)指導(dǎo)，在市場(chǎng)發(fā)展較好的時(shí)期，這些企業(yè)的發(fā)展也水漲船高，但目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)下滑，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這種家族式的管理模式明顯不適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，很多中小房企要么被大型、全國(guó)型房地產(chǎn)企業(yè)合并重組，要么放緩項(xiàng)目建設(shè)速度，靜待市場(chǎng)升溫。

（二）企業(yè)資金來(lái)源較多依賴銀行信貸，直接融資規(guī)模較小

上文分析中企業(yè)的其他資金占比在20%～30%左右，而這部分資金主要由個(gè)人住房按揭貸款和其他應(yīng)收賬款組成，說(shuō)到底大部分還是來(lái)自銀行貸款，這樣通過(guò)直接或間接方式從銀行取得的資金大概在60%～70%。雖然近年來(lái)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的發(fā)放普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步寬松和市場(chǎng)利好的刺激下，房地產(chǎn)貸款發(fā)放量還是不斷增加，企業(yè)對(duì)銀行信貸依賴度較高。與此同時(shí)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少對(duì)直接融資模式的正確認(rèn)識(shí)和理解，缺乏專業(yè)知識(shí)和專業(yè)機(jī)構(gòu)的咨詢和支持，對(duì)直接融資方式并不感興趣。

（三）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱

中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目的是盈利，導(dǎo)致很多企業(yè)管理層只注重眼前利益和單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售，沒(méi)有為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行謀劃，沒(méi)有建立一套有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，加之中小房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力弱，管理方式落后，對(duì)政策和市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力弱，一旦遇到市場(chǎng)銷售不暢，開(kāi)發(fā)資金、土地等生產(chǎn)要素不到位等情況，可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)工期延長(zhǎng)、停工甚至拖垮企業(yè)的事件發(fā)生。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議

中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展不僅僅要解決資金融通問(wèn)題，而且要從多個(gè)方面全盤(pán)考慮，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展進(jìn)行謀劃。

（一）完善科學(xué)高效的企業(yè)制度建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力

中小房地產(chǎn)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)積極改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念，將短期目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合，努力建立一套完整、高效、科學(xué)的公司管理機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。要善于學(xué)習(xí)和運(yùn)用各種分析工具，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)銷售變化、企業(yè)發(fā)展前景、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目建設(shè)安排。要加強(qiáng)資金管理，制定現(xiàn)金收支計(jì)劃，對(duì)每筆現(xiàn)金流進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和規(guī)劃，從而不斷提高企業(yè)防控內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）積極創(chuàng)新融資模式，不斷整合企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大，但更應(yīng)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，一方面要建立一套現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，運(yùn)用先進(jìn)的操作方法進(jìn)行成本管理、資金管理及財(cái)務(wù)分析；一方面積極與相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，主動(dòng)開(kāi)展信用評(píng)級(jí)、上市評(píng)估等準(zhǔn)備工作，積極引進(jìn)海外資本、進(jìn)行上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)基金、建筑企業(yè)墊資、預(yù)售樓盤(pán)再投資等多種融資方式；最后，通過(guò)橫向整合資源，與市場(chǎng)發(fā)展前景較好的大中型房地產(chǎn)企業(yè)合作，通過(guò)并購(gòu)、重組、股權(quán)收購(gòu)等方式對(duì)企業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化，使企業(yè)得以繼續(xù)生存和發(fā)展。

（三）充分研發(fā)市場(chǎng)需求，找準(zhǔn)定位，打造宜居樓盤(pán)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的縱深發(fā)展將要求房地產(chǎn)企業(yè)從供給側(cè)進(jìn)行有效改革。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)（本地企業(yè)居多）、認(rèn)真研究市場(chǎng)需求，從購(gòu)置土地階段開(kāi)始就分析市場(chǎng)行情，分析不同收入人群對(duì)居住地段、交通、醫(yī)院、學(xué)校、生活等方方面面的需求。同時(shí)借鑒學(xué)習(xí)其他城市開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)保型樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，從節(jié)約能源，綠色環(huán)保、方便群眾生活等角度打造宜居樓盤(pán)，從而為自己企業(yè)樹(shù)立品牌效應(yīng)。

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（作者單位：中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部）