文/董鎮(zhèn)彥 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司 廣東深圳 518028

我國(guó)開(kāi)放式街區(qū)制小區(qū)推廣過(guò)程中的主要問(wèn)題與對(duì)策分析

文/董鎮(zhèn)彥 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司 廣東深圳 518028

在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，生活水平不斷提高的背景下，封閉式小區(qū)的安全性和私密性正在被逐漸削弱，對(duì)小區(qū)居民的生活造成種種不便，因此目前針對(duì)打開(kāi)封閉住宅小區(qū)的呼聲越來(lái)越高。本文針對(duì)這一問(wèn)題，對(duì)發(fā)展開(kāi)放式小區(qū)面臨的挑戰(zhàn)和措施進(jìn)行了分析，希望能更好的解決住宅小區(qū)改造和建設(shè)問(wèn)題，為公民營(yíng)造更加安全舒適的居住環(huán)境。

開(kāi)放式街區(qū)；建設(shè)價(jià)值；挑戰(zhàn)；對(duì)策

我國(guó)政府在《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》中提出，目前原則上已不再建設(shè)封閉式小區(qū)，針對(duì)已建成的小區(qū)也需要逐步打開(kāi)，解決住宅布局問(wèn)題，提高土地利用效率。以下將結(jié)合我國(guó)推廣開(kāi)放式街區(qū)的重要性和面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，并提出相關(guān)對(duì)策。

1、推廣開(kāi)放式街區(qū)制的現(xiàn)實(shí)意義

1.1 改善交通擁堵

我國(guó)很多大型城市的交通網(wǎng)密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外大城市，這是導(dǎo)致城市交通擁堵的主要因素，例如深圳市的道路寬度與紐約、巴黎、東京等城市的道路寬度相差無(wú)幾，但交通擁堵是深圳市居民出行時(shí)常見(jiàn)的問(wèn)題，除了人口密度大之外，最主要的原因就是城市支路不通暢，道路微循環(huán)太差。目前封閉式小區(qū)不僅加重了城市交通壓力，還給城市治理帶來(lái)了一定的難度，而實(shí)行開(kāi)放式街區(qū)制改革則能對(duì)交通路網(wǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃，節(jié)約大量土地，是解決城市病的一味良藥。

1.2 增強(qiáng)城市活力

與封閉式小區(qū)相比，開(kāi)放式街區(qū)制改革通過(guò)逐步拆除圍墻，讓小區(qū)的綠地、車位、商鋪等城市資源朝公共化發(fā)展，不僅能增進(jìn)小區(qū)間的交流互動(dòng)，而且能帶動(dòng)大范圍的商業(yè)交流。此外，在街區(qū)制改造過(guò)程中，可將節(jié)約出來(lái)的大量土地，按照服務(wù)半徑建設(shè)更好的公共設(shè)施和綠化公園，不僅可服務(wù)附近居民，而且能為整個(gè)城市的居民提供公共服務(wù)，提升了城市宜居性和居民的幸福感。

2、推行過(guò)程中的主要問(wèn)題

2.1 安全問(wèn)題

開(kāi)放式小區(qū)中人們主要擔(dān)心的是盜竊、隱私暴露以及交通安全，由于居住街區(qū)周圍街道屬人車混用街道，因此很多居民擔(dān)心對(duì)兒童和老年人的出行造成安全隱患，從而阻礙了開(kāi)放式街區(qū)制的發(fā)展。

2.2 對(duì)居民造成的心理沖擊

我國(guó)城市發(fā)展不同于歐美等國(guó)，長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)居民習(xí)慣于“深居”，認(rèn)為只有封閉才能帶來(lái)心理上的安全感，再加上目前針對(duì)街區(qū)制改革的政策和宗旨沒(méi)有進(jìn)行清晰的闡述，導(dǎo)致很多業(yè)主對(duì)開(kāi)放式街區(qū)制存在排斥心理。

2.3 物業(yè)管理的阻礙

開(kāi)放式街區(qū)制實(shí)施后會(huì)顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，單一性的對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)制將會(huì)被打破，市政與社區(qū)服務(wù)的職權(quán)會(huì)變得難以界定，此外，物業(yè)管理的范圍將會(huì)大幅度縮小，且在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中所承擔(dān)的責(zé)任和職能將會(huì)逐漸弱化。

3、推廣建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)制小區(qū)的主要對(duì)策

3.1 完善街區(qū)制公共安全治理措施

著名社會(huì)學(xué)家JacobsJane在其著作《美國(guó)大城市的死與生》中率先提出了“街道眼”的理念，她認(rèn)為保持小尺度的街區(qū)和商鋪可增加街區(qū)人氣，提高基體防衛(wèi)能力和公共監(jiān)督能力，從而能提高街道的安全性。針對(duì)盜竊等犯罪問(wèn)題，可在街區(qū)實(shí)行攝像頭監(jiān)控管理，并在每棟住宅樓入口處設(shè)置安保人員。針對(duì)交通安全隱患，可增寬開(kāi)放式街區(qū)的步行道，并恢復(fù)步行和自行車的路權(quán)，在人流量大的街區(qū)限制車流速度，此外還可對(duì)機(jī)動(dòng)車泊車位進(jìn)行合理規(guī)劃，以免影響到行人和非機(jī)動(dòng)車正常通行。

3.2 改造或新建開(kāi)放式街區(qū)制小區(qū)

①改造。只有充分打開(kāi)超大街區(qū)，提高道路網(wǎng)密度，激活城市道路的“毛細(xì)血管”，才能有效改善城市交通擁堵問(wèn)題，在實(shí)際改造過(guò)程中可從以下角度考慮：一是對(duì)城市T型道路和斷頭路進(jìn)行優(yōu)先打通，提高路網(wǎng)連通性；二是充分考慮到步行、非機(jī)動(dòng)車、公共交通開(kāi)放的可行性；三是對(duì)公園綠地的公共空間道路進(jìn)行合理利用，逐步向自行車和步行開(kāi)放。

②新建。我國(guó)新建開(kāi)放式街區(qū)制小區(qū)可從以下幾點(diǎn)進(jìn)行考慮：一是對(duì)道路系統(tǒng)和街區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)先規(guī)劃，保證街區(qū)交通的便捷性；二是對(duì)街區(qū)各個(gè)功能進(jìn)行合理安排；三是出臺(tái)對(duì)應(yīng)政策，促進(jìn)街區(qū)制小區(qū)物業(yè)管理與治安設(shè)施的升級(jí)；四是結(jié)合綠化帶、隔音窗、路段禁止鳴笛等措施進(jìn)行防噪處理。例如美國(guó)的第五大道、捷克布拉格等世界文明的BLOCK街區(qū)均在規(guī)劃時(shí)對(duì)綠化、隔音、交通、安全進(jìn)行了充分考慮，從而滿足住戶的居住要求（如圖1、2所示）。

圖1 美國(guó)第五大道街區(qū)鳥(niǎo)瞰

圖2 捷克布拉格街區(qū)鳥(niǎo)瞰

交通環(huán)境；在市郊則可相應(yīng)擴(kuò)大街區(qū)制小區(qū)的建設(shè)規(guī)模，政府部門可通過(guò)修改城市用地相關(guān)規(guī)定鼓勵(lì)市外興建開(kāi)放式街區(qū)制小區(qū)，例如深圳市在對(duì)城市容積率的確定方式中，考慮到地塊規(guī)模的修正系數(shù)，對(duì)街區(qū)制小區(qū)的推廣進(jìn)行管控，以深圳南山大學(xué)城項(xiàng)目之一——寶能城的做法為例。在項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程中就注重了私人空間與公共空間的平衡關(guān)系，將住宅樓的一、二、三層整體變成城市公共區(qū)間，除了商業(yè)活動(dòng)外，還在鄰近的地鐵邊上新建了公交接駁站，在整個(gè)街區(qū)制小區(qū)中，三層以下完全設(shè)為公共空間，四層及以上則為住宅區(qū)，在四樓裙房的屋面上建造了一個(gè)大型空中花園，從而將四個(gè)街區(qū)完全連接，即保證了業(yè)主對(duì)綠化景觀的需求，又能提高安全性。該小區(qū)還在建造了一層大堂連接到花園的通道，提高了從公共區(qū)域到小區(qū)活動(dòng)區(qū)域的便捷性。

3.3 協(xié)調(diào)好各個(gè)利益主體間的關(guān)系

①政府部門需向居民傳達(dá)正確的理念，讓封閉式小區(qū)的業(yè)主們理解推行開(kāi)放式街區(qū)制的實(shí)質(zhì)意義，消除“圍墻打開(kāi)后安全難以保證”的心理?yè)?dān)憂。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商要在保證建筑標(biāo)準(zhǔn)的條件下減少對(duì)公共空間的占用，并將支配權(quán)交由政府處理。②政府部門需對(duì)公共空間進(jìn)行宏觀調(diào)控，促進(jìn)物業(yè)管理整改升級(jí)，例如被小區(qū)物權(quán)強(qiáng)行規(guī)劃在內(nèi)的公共道路會(huì)導(dǎo)致通行壟斷，因此在未來(lái)規(guī)劃中，政府部門需對(duì)整個(gè)街區(qū)道路進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和規(guī)劃，對(duì)物業(yè)管理的責(zé)權(quán)進(jìn)行明確限定，將配套的公共設(shè)施使用權(quán)交還給街區(qū)居民。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)實(shí)行開(kāi)放式街區(qū)制是一項(xiàng)利國(guó)利民的長(zhǎng)期工程，目前仍然存在些許阻礙，因此在政策實(shí)施過(guò)程中需從多個(gè)角度入手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的封閉式心理觀念，并做好物業(yè)權(quán)責(zé)的界定，并對(duì)開(kāi)放式街區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃建設(shè)，緩解各方面的現(xiàn)實(shí)矛盾，才能最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)放式街區(qū)制的合理發(fā)展。

[1]蔡少燕,徐國(guó)良.街區(qū)制:未來(lái)國(guó)內(nèi)住區(qū)規(guī)劃實(shí)踐初探[J].城市觀察,2016,(4):24-31.

[2]雅各布斯(加).美國(guó)大城市的死與生:紀(jì)念版[M].譯林出版社,2006.