文‖《上海國(guó)資》記者 孫玉敏

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上海紡織：老廠房變身創(chuàng)意園區(qū)

文‖《上海國(guó)資》記者 孫玉敏

既為大環(huán)境造就又是自身主動(dòng)選擇

作為上海紡織業(yè)的老牌國(guó)企，依托各類(lèi)有形與無(wú)形資源，上海紡織集團(tuán)的城市更新之路，契合企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路，既有章可循，又獨(dú)具匠心。

從老廠房到創(chuàng)意園區(qū)

上海紡織集團(tuán)廠房變身創(chuàng)意園區(qū)，既為大環(huán)境造就又是自身主動(dòng)選擇，不得不為。

1990年代，隨著上海城市的發(fā)展，勞動(dòng)密集型、污染性高的行業(yè)需要“遷出上海”，上海紡織面臨關(guān)閉與外遷工廠的浩大工程。

“工廠虧損、職工欠薪，為順利關(guān)閉這些企業(yè)，支付調(diào)整成本，紡織集團(tuán)將旗下的一批存量土地和房地產(chǎn)作為調(diào)整成本計(jì)入?！?紡織集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部執(zhí)行副總經(jīng)理陳正和表示。

1998年，上海紡織第一批紡織工廠正式完成關(guān)停。當(dāng)時(shí)的問(wèn)題是：關(guān)閉的工廠以及地皮如何處置？是否出售套現(xiàn)？上海紡織綜合考慮之后，決定探索廠房的再利用。其時(shí)，上海市已提出建立“都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的概念，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在上海開(kāi)始萌芽。

上海紡織決定抓住機(jī)遇。

“最初，再利用的老廠房主要用于出租，當(dāng)時(shí)的租客也五花八門(mén)。后來(lái)，一批畫(huà)家在建于1930年代的上海春明粗紡廠（位于莫干山路50號(hào)），自行改造并建立了工作室、畫(huà)廊等項(xiàng)目，隨著同類(lèi)項(xiàng)目越聚越多，M50創(chuàng)意園區(qū)逐漸形成。”

陳正和表示，在此啟發(fā)下，紡織集團(tuán)利用老廠房做創(chuàng)意園區(qū)的想法逐漸成熟。

1998年，上海紡織掛牌成立了旗下第一個(gè)上海都市型工業(yè)樓宇“盧灣都市工業(yè)園”。2003年，M50園區(qū)在上海紡織支持下，由于入駐藝術(shù)家的影響力而逐步成為了上海市創(chuàng)意園區(qū)地標(biāo)，并在2004年被美國(guó)《時(shí)代》周刊評(píng)為上海十大地標(biāo)之一。

其時(shí)，上海紡織集團(tuán)雖然對(duì)廠房中的企業(yè)只收取象征性的租金，但已意識(shí)到借助創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)改造老廠房是一條具有潛力之路。于是開(kāi)始規(guī)劃園區(qū)發(fā)展思路，實(shí)施批量向創(chuàng)意園區(qū)的轉(zhuǎn)化。

從2004年起，上海確立扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策措施，由上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)牽頭為符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)授牌。由于上海紡織創(chuàng)意園區(qū)規(guī)劃與打造較早，因此在第一批18家授牌創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)區(qū)中占有二個(gè)席位。

通過(guò)15年的成功探索和創(chuàng)新實(shí)踐，上海紡織目前盤(pán)活了180萬(wàn)平方米的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)，創(chuàng)辦了55個(gè)園區(qū)，培育出M50、尚街LOFT等著名文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2014年，上海文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)合并后，上海紡織集團(tuán)市級(jí)文創(chuàng)園區(qū)達(dá)到15個(gè)，成為上海最具影響力與規(guī)模效應(yīng)的文化創(chuàng)意園區(qū)“批量制造商”。

從創(chuàng)意園區(qū)到時(shí)尚地產(chǎn)

不過(guò)，由改造改建形成的創(chuàng)意園區(qū)，無(wú)論是對(duì)存量土地的利用還是對(duì)紡織集團(tuán)的貢獻(xiàn)，都存在瓶頸。

一是許多老廠房改造和維護(hù)成本，不比拆掉重建成本低多少，并且限于原先工業(yè)用地的屬性，改造后的廠房，只能持有并對(duì)外出租，對(duì)紡織集團(tuán)的效益貢獻(xiàn)度有限。

二是創(chuàng)意園區(qū)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越激烈，物理空間本身又具有限制性，使得租金收益的“天花板效應(yīng)”明顯。

加上廠房屬性，創(chuàng)意園區(qū)的公共環(huán)境和配套設(shè)施并不完善，而且上海對(duì)創(chuàng)意園區(qū)的租金有一定限制要求，每年上漲10%-20%幾乎不可能。

M50園區(qū)總經(jīng)理王藝此前在接受《上海國(guó)資》采訪時(shí)曾表示，隨著各類(lèi)成本的上升，房租在未來(lái)將只能抵充園區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，無(wú)利可言。因此，“必須找到創(chuàng)意園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展模式”。

為此，紡織集團(tuán)提出，創(chuàng)意園區(qū)經(jīng)營(yíng)要從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈著手，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建，成為真正的創(chuàng)意園區(qū)運(yùn)營(yíng)商。同時(shí)，借助國(guó)有企業(yè)自身資源與資金的優(yōu)勢(shì)，上海紡織細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈，可以介入創(chuàng)意企業(yè)的孵化與培育中。如采取以股權(quán)換發(fā)展資金和免租金的方式扶持具有潛力的藝術(shù)家工作室、初創(chuàng)創(chuàng)意企業(yè)?！斑@種模式有利于與創(chuàng)意企業(yè)共同成長(zhǎng)，一旦培育成功收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)收租模式?！?/p>

除此，紡織集團(tuán)也開(kāi)始探索存量工業(yè)用地的其他利用方式。

2009年，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)2009年400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作的通知》。文件規(guī)定，企業(yè)自愿拿出手中土地申請(qǐng)參與經(jīng)適房，經(jīng)適房的建設(shè)比例底線是50%。

由于能夠獲得商品房建設(shè)的“綠色通道”，企業(yè)參建的積極性比較高。從當(dāng)時(shí)企業(yè)拿出的地塊看，大都原來(lái)并非住宅用地，而是各種存在再利用瓶頸的工業(yè)用地。

紡織集團(tuán)當(dāng)時(shí)也拿出了幾塊地供選擇，一塊在浦東唐鎮(zhèn)，一塊在浦東上南路，一塊在寶山。最終，紡織集團(tuán)決定拿出上南路3301號(hào)紡織物資公司上南路倉(cāng)庫(kù)。

“那時(shí)土地出讓金如何補(bǔ)等政策并不明確，我們前后談了幾年時(shí)間，最終決定沒(méi)有優(yōu)惠政策也做?！鄙虾Ｐ呛r(shí)尚地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理沈延年告訴《上海國(guó)資》。

這是紡織集團(tuán)在住宅類(lèi)地產(chǎn)的首次嘗試。目前，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房已建成交給相關(guān)部門(mén)，“略有盈余”，捆綁的商品住宅項(xiàng)目也于2015年8月奠基開(kāi)工?！邦A(yù)計(jì)年底可對(duì)外預(yù)售，預(yù)期收益明顯?！鄙蜓幽瓯硎尽?/p>

時(shí)尚地產(chǎn)體系

2015年，紡織集團(tuán)確立了以時(shí)尚產(chǎn)業(yè)為中心的“1+5”戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)將圍繞做強(qiáng)紡織時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，建設(shè)五大業(yè)務(wù)板塊，也就是貿(mào)易與國(guó)際化、科技與制造、品牌與時(shí)尚、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、金融。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)首次被作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

陳正和表示，未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)將成為紡織集團(tuán)主要業(yè)務(wù)之一，定位為“反哺主業(yè)”，落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)是集團(tuán)的紡織時(shí)尚產(chǎn)業(yè)。在“在科技引領(lǐng)時(shí)尚”大背景下，將通過(guò)深度開(kāi)發(fā)自有土地資源，支撐集團(tuán)主業(yè)發(fā)展，支持時(shí)尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

“基于集團(tuán)戰(zhàn)略，我們制訂了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的‘十三五’規(guī)劃?！标愓捅硎荆虾＜徔椉瘓F(tuán)未來(lái)將利用豐富的存量土地資源分五條路開(kāi)發(fā)。

第一，深耕時(shí)尚園區(qū)。第二，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，處置資產(chǎn)遵循總量不變、有進(jìn)有出、盤(pán)活資產(chǎn)的原則。第三，積極存量開(kāi)發(fā)。第四，保留三槍、海螺等品牌的營(yíng)業(yè)和辦公用房，保留國(guó)際物流倉(cāng)儲(chǔ)和汽車(chē)配飾生產(chǎn)用房。第五，走出去開(kāi)發(fā)，品牌輸出，拓展外地外區(qū)市場(chǎng)。

根據(jù)相關(guān)戰(zhàn)略和規(guī)劃思路，紡織集團(tuán)開(kāi)始切實(shí)構(gòu)建時(shí)尚地產(chǎn)體系。

2015年10月，紡織集團(tuán)將旗下紡織發(fā)展公司和紡織置業(yè)公司整合，投入10億元注冊(cè)了星海時(shí)尚地產(chǎn)公司，作為不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)部的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體。紡織集團(tuán)董事長(zhǎng)童繼生表示，組建星海時(shí)尚地產(chǎn)公司是上海紡織集團(tuán)新一輪國(guó)資改革方案出臺(tái)后的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略，也是事業(yè)部實(shí)體化的第一個(gè)重要戰(zhàn)略步驟。

新成立的星海時(shí)尚地產(chǎn)公司，旗幟鮮明地提出“時(shí)尚地產(chǎn)”概念。

“之所以提出時(shí)尚地產(chǎn)概念，主要基于紡織集團(tuán)主業(yè)考慮。紡織集團(tuán)旗下有時(shí)尚產(chǎn)業(yè)、時(shí)尚品牌、時(shí)尚教育、時(shí)尚園區(qū)，這些都是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的良好助力。”陳正和說(shuō)。

“我們已在楊浦‘上海國(guó)際時(shí)尚中心’旁邊，策劃開(kāi)發(fā)‘24小時(shí)無(wú)時(shí)差國(guó)際環(huán)球時(shí)尚中心’，該項(xiàng)目以新建為主，包括辦公、餐飲、商業(yè)、類(lèi)住宅等多業(yè)態(tài)，將是紡織集團(tuán)第一個(gè)真正的時(shí)尚地產(chǎn)項(xiàng)目”。

“紡織集團(tuán)的時(shí)尚地產(chǎn)，要可持續(xù)發(fā)展，打造一些既時(shí)尚又有承載上海記憶的東西，所以我們把項(xiàng)目放在由原第十七棉紡織總廠改造的上海國(guó)際時(shí)尚中心旁邊，體現(xiàn)整體風(fēng)格?！标愓蛷?qiáng)調(diào)。