文/李逸（上海）

“營改增”讓個人住房買賣的稅負(fù)略有下降

文/李逸（上海）

從今年5月起，房地產(chǎn)業(yè)被全面納入“營改增”試點擴(kuò)圍中。五個月的運作實踐證明，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營來說，打通了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)性第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條，新開工的房地產(chǎn)項目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊含的進(jìn)稅額都可以得到抵扣，降低了稅負(fù)，消除了重復(fù)征稅。同時，“營改增”政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開發(fā)、設(shè)計、工程、造價、財務(wù)等各業(yè)務(wù)板塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)控管理更加規(guī)范化、合理化。

專家認(rèn)為，由于企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅均被納入抵扣環(huán)節(jié)，這在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍性，對于房地產(chǎn)業(yè)“去庫存”有積極的影響。同時，對于“營改增”而言，不動產(chǎn)被納入抵扣范圍，標(biāo)志著消費型增值稅制度的基本實現(xiàn)，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營活力，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動力。

“營改增”實施對個人買賣住房的稅負(fù)有什么影響呢？從目前上海個人住房交易情況看，增值稅稅率仍然為5%，相關(guān)的優(yōu)惠政策與營業(yè)稅時期相比也沒有什么變化。但由于增值稅的計稅依據(jù)不同于營業(yè)稅，個人繳納的增值稅稅款實際仍是減少的。以一套總價500萬元的住宅為例，假設(shè)其不符合任何優(yōu)惠政策的條件，則其繳納的營業(yè)稅應(yīng)當(dāng)為500×5%＝25萬元，而繳納的增值稅則為500÷（1＋5%）×5%＝23.8萬元，稅負(fù)減少了1.2萬元。因此，“營改增”后，個人住宅交易中涉及的增值稅稅負(fù)較營業(yè)稅時期會有所下降，這對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易是有利的。