郭睿

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)　金融學(xué)院，安徽　蚌埠　233000）

宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

郭睿

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，安徽蚌埠233000）

文章首先闡釋了宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀，然后詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控下所采取的金融創(chuàng)新模式，最后探討了宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的干預(yù)，即商品房的供需比例增大導(dǎo)致購(gòu)房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大.通過(guò)對(duì)金融創(chuàng)新模式的分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)要想在宏觀調(diào)控下謀得生存空間，走創(chuàng)新型道路似乎是唯一的出路.

宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新

宏觀調(diào)控（macro-control）這一術(shù)語(yǔ)來(lái)自經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰·梅納德·凱恩斯.它是指國(guó)家通過(guò)多種手段或政策調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一種策略，尤其在類似中國(guó)這樣的社會(huì)主義國(guó)家，它肩負(fù)著重要的經(jīng)濟(jì)管理職責(zé).具體反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域，早在2005年，國(guó)務(wù)院就提出了兩項(xiàng)十分重要的政策，即“國(guó)八條”與“新國(guó)八條”.直至2013年，關(guān)于宏觀調(diào)控，國(guó)家又提出了“新國(guó)五條”政策.從一系列政策相繼頒布可以看出我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控力度在逐步擴(kuò)大，影響也逐步加深.但仔細(xì)研究發(fā)現(xiàn)，以上所有政策并未涉及房?jī)r(jià)調(diào)控，地方商品房的平均銷售價(jià)格未降反升，而且大有持續(xù)上升的趨勢(shì).

1　房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支撐

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)熱興起于上世紀(jì)九十年代，屬于當(dāng)時(shí)發(fā)展最為迅猛的行業(yè).絕大部分成果都要?dú)w于金融業(yè)的支撐.房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)大和發(fā)展，必須擁有龐大的資金鏈，而資金大多數(shù)來(lái)源于向銀行等金融機(jī)構(gòu)借貸.由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期比其他行業(yè)要長(zhǎng)得多，對(duì)銀行等金融結(jié)構(gòu)的依賴性也要強(qiáng)得多.從銀行等金融機(jī)構(gòu)角度來(lái)看，投資房地產(chǎn)，其投資回報(bào)率大，風(fēng)險(xiǎn)小，是比較好的投資策略.也正是這種利益關(guān)系，讓房地產(chǎn)企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)緊緊地拴在了一起，二者互利共生，共同發(fā)展.

1.1房地產(chǎn)金融擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，為房地產(chǎn)企業(yè)“補(bǔ)血”

房地產(chǎn)金融擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，最直接的結(jié)果是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展.資金在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性，類似于人體對(duì)血液的需求.一句名言在房地產(chǎn)行業(yè)廣為流傳：“得金融者得天下”.金融業(yè)擁有強(qiáng)大的籌融資能力，廣泛吸納社會(huì)閑置資金，然后以放貸的形式給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的資金支撐，及時(shí)緩解房地產(chǎn)“缺血”癥狀.

1.2房地產(chǎn)金融貫徹國(guó)家房地產(chǎn)政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)業(yè)中還具有調(diào)節(jié)功能，在國(guó)家政策允許的情況下，通過(guò)信貸、利率等形式，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展.房地產(chǎn)金融只針對(duì)國(guó)家大力支持的房地產(chǎn)領(lǐng)域，并給予相應(yīng)的優(yōu)惠.當(dāng)然若該房地產(chǎn)領(lǐng)域受到國(guó)家嚴(yán)厲禁止，房地產(chǎn)金融不會(huì)提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，反而會(huì)提升融資成本，讓該房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步.

1.3房地產(chǎn)金融可增大房地產(chǎn)消費(fèi)資金信貸，刺激購(gòu)房需求

也許是受文化地域影響，國(guó)內(nèi)不同于國(guó)外的是，在國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民把買房當(dāng)作自己人生中最大的目標(biāo)之一.當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)看漲，同時(shí)居民的薪資水平未見(jiàn)明顯提升，這其中的資金落差就需要房地產(chǎn)金融來(lái)填補(bǔ).此時(shí)房地產(chǎn)金融會(huì)為有購(gòu)房需求但資金不足的居民提供住房消費(fèi)貸款，而居民獲得貸款后才能得償所愿.因此在房地產(chǎn)與購(gòu)房者之間，房地產(chǎn)金融所起到的作用不可小覷.房地產(chǎn)金融在滿足購(gòu)買者需求的同時(shí)，也相應(yīng)地促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展.

2　宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)融資的突圍

對(duì)房地產(chǎn)而言，宏觀調(diào)控就像一座牢籠，極大地限制了房地產(chǎn)的融資渠道.過(guò)去房地產(chǎn)一直依賴銀行的信貸支撐，一路走來(lái)順風(fēng)順?biāo)?而宏觀調(diào)控的實(shí)行，瞬間就讓房地產(chǎn)從春天走進(jìn)了冬天，房地產(chǎn)主要的融資渠道被切斷，資金鏈的斷裂迫使房地產(chǎn)在無(wú)奈之下開(kāi)始尋找突圍之路.海外金融市場(chǎng)與非銀行金融機(jī)構(gòu)正是房地產(chǎn)持續(xù)突圍的產(chǎn)物，從這兩種融資渠道所獲取的融資金額越來(lái)越多.

2.1渠道之一：海外金融市場(chǎng)

海外金融市場(chǎng)主要有新加坡和中國(guó)香港.我國(guó)大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在以上兩大市場(chǎng)上主要以股票或債券發(fā)行的形式解決中國(guó)大陸融資渠道受阻的局面.以上兩種融資方式的成功與否由房地產(chǎn)自身在兩大市場(chǎng)的地位以及自身的信用度來(lái)決定，即便融資成功，所獲得融資成本也會(huì)受到市場(chǎng)地位和信用度的影響.這種融資門檻設(shè)置較高，令國(guó)內(nèi)眾多小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛望而卻步，卻單單給大型房地產(chǎn)企業(yè)留下了生存空間.

2.2渠道之二：非銀行金融機(jī)構(gòu)

非銀行金融機(jī)構(gòu)融資是銀行融資受阻的自然選擇.處于債券或股票發(fā)行被相關(guān)政策制約與銀行融資門檻過(guò)高的夾縫中的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，在不斷尋找突圍之路的當(dāng)口，收到了非銀行金融機(jī)構(gòu)向其拋來(lái)的橄欖枝，因而倍感珍惜，一時(shí)間選擇非銀行金融機(jī)構(gòu)作為主要融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)如同雨后春筍般紛紛冒出了尖尖的的嫩芽.房地產(chǎn)在獲取融資金額的同時(shí)，也養(yǎng)活了一大批民間金融機(jī)構(gòu)、私募地產(chǎn)基金會(huì)、資產(chǎn)管理公司以及信托基金會(huì).

2.3創(chuàng)新型融資渠道

不同于以上兩種融資渠道的是，創(chuàng)新型融資渠道的成功打通需要繞一個(gè)較大的圈.這個(gè)圈就是宏觀調(diào)控.選擇創(chuàng)新型融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)繞圈的手段也凸顯出了創(chuàng)新意識(shí)，比如它們通常會(huì)選擇銀信合作的方式.銀信合作是指以銀行和信托公司為載體，將客戶手中的資金以理財(cái)產(chǎn)品的形式直接過(guò)渡給房地產(chǎn)企業(yè).該融資方式既新鮮，又離奇.可惜的是，最終被銀監(jiān)會(huì)一刀切斷.但是房地產(chǎn)企業(yè)并未表現(xiàn)出過(guò)多的沮喪，創(chuàng)新意識(shí)的火苗再一次燃燒成熊熊大火，此時(shí)它們開(kāi)始玩一種更為復(fù)雜的“新花樣”，以望“騙過(guò)”銀監(jiān)會(huì).這種創(chuàng)新型融資方式較之前者，不過(guò)是載體由兩個(gè)變成了三個(gè)，即由原來(lái)的銀行和信托公司變成現(xiàn)如今的銀行、證券公司以及信托公司.但資金的源頭與流向不變，仍然是銀行將理財(cái)產(chǎn)品從客戶那里換來(lái)資金，然后將資金過(guò)渡給證券公司，而證券公司再通過(guò)相應(yīng)的資產(chǎn)管理計(jì)劃將資金過(guò)渡給信托公司，最后由信托公司過(guò)渡給房地產(chǎn)企業(yè).這種換湯不換藥的方式與銀信合作在操作方式上并未體現(xiàn)出多大區(qū)別，不過(guò)是手續(xù)變得更為復(fù)雜，資金的流動(dòng)時(shí)間更長(zhǎng)而已.

另一種融資方式將創(chuàng)新意識(shí)展露無(wú)遺，這種融資方式叫做開(kāi)發(fā)商融資.它采用的方法是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建筑商通過(guò)簽訂商務(wù)合同，前者為后者提供所需的設(shè)備或某種服務(wù)，此時(shí)所產(chǎn)生的資金費(fèi)用就叫做應(yīng)收賬款；而建筑商便將應(yīng)收賬款向銀行做抵押以獲取銀行貸款；最終所獲得的銀行貸款進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)的口袋.

3　宏觀調(diào)控背景下購(gòu)房者融資的突圍

宏觀調(diào)控既損害了房地產(chǎn)的利益，也在無(wú)形中傷害了廣大購(gòu)房者.宏觀調(diào)控對(duì)購(gòu)房者最大的傷害是限制了購(gòu)房者向銀行貸款的金額，這種做法直接遏制了購(gòu)房者日益膨脹的購(gòu)房需求.但購(gòu)房者在多次碰壁后，也像房地產(chǎn)企業(yè)一樣開(kāi)始了自己的突圍之路.

3.1渠道之一：非銀行借貸機(jī)構(gòu)

限貸政策實(shí)施后，依次被叫停的有三套房、多套房的商業(yè)貸款.而且二套房貸款首付比例擴(kuò)大也在某些城市慢慢顯露.正是這種現(xiàn)象的普遍性激發(fā)了購(gòu)房者的創(chuàng)新意識(shí)，他們開(kāi)始向小型貸款公司及其他民間借貸機(jī)構(gòu)獲取融資.但不利的是，選擇民間借貸機(jī)構(gòu)融資，購(gòu)房者需要償還比向銀行貸款更多的利息，貸款成本過(guò)大導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房需求開(kāi)始逐漸縮小，僅有部分小額貸款從民間借貸機(jī)構(gòu)被放出.還有一種渠道是消費(fèi)金融公司，但前提是資金缺口極小，此時(shí)購(gòu)房者可按照自己的月收入情況適量選擇消費(fèi)貸款.

3.2渠道之二：“另類”銀行

所謂“另類”銀行是指換另一種“花樣”向銀行獲取貸款，但前提是資金缺口極大.比如采用運(yùn)營(yíng)資金向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金，但這種方式僅限于企業(yè)購(gòu)房者，企業(yè)購(gòu)房者以“非正?！狈绞较蜚y行獲取貸款范圍較廣，還可通過(guò)裝修貸款方式實(shí)現(xiàn).針對(duì)非企業(yè)購(gòu)房者，也就是個(gè)人購(gòu)房者，只能通過(guò)抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，所抵押物必須為其他房產(chǎn)，而且該房產(chǎn)必須在購(gòu)房者本人名下.這種融資渠道較為簡(jiǎn)便，不利之處在于貸款利息太高，同時(shí)還有違反相關(guān)政策的可能性.以上是針對(duì)購(gòu)房者資金缺口較大的情況，反之可采取信用卡分期付款的形式向銀行申請(qǐng)貸款.

4　宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的干預(yù)

通過(guò)以上分析我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者都受到了來(lái)自宏觀調(diào)控不同程度的影響.但令人興奮的是房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者均通過(guò)各自的突圍方式，解決了因宏觀調(diào)控的干預(yù)所造成的問(wèn)題.

4.1商品房的供需比例增大導(dǎo)致購(gòu)房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)

商品房的供需比例增大導(dǎo)致購(gòu)房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，這是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的結(jié)果.房地產(chǎn)企業(yè)的融資雖然在銀行直接放貸方面受挫，但其融資渠道反而增多，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)，增加了海外市場(chǎng)的支持，融資金額大幅上揚(yáng)，同時(shí)融資成本大幅下跌，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)熱再次興起，此時(shí)作為房地產(chǎn)商為擴(kuò)大投資效益，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng).從中可以看出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍舊是賣方市場(chǎng)，而且房地產(chǎn)企業(yè)占有絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)地位.房地產(chǎn)企業(yè)在某種程度上影響房產(chǎn)的供需關(guān)系，再加上房地產(chǎn)企業(yè)增大了宣傳力度，各種媒體傳播渠道以類似毒品傳播的形式傳播房產(chǎn)的銷售信息，而購(gòu)房者像吸毒者一樣，對(duì)房產(chǎn)的需求與日俱增.房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)刺激消費(fèi)，一方面獲得了極大的經(jīng)濟(jì)收益，另一方面也抵消了一部分的融資成本.

4.2房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大是伴隨房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而來(lái).房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)具體指向房產(chǎn)積壓，各大城市相繼出現(xiàn)“爛尾樓”、“鬼屋”.這是由于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在面對(duì)二套房及以上購(gòu)買者時(shí)會(huì)顯示出疲軟之態(tài)，這些消費(fèi)群體的資金缺口較大，加上房產(chǎn)價(jià)格攀升，瞬間撲滅了購(gòu)房者心中燃燒的小火苗.即便房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)相應(yīng)措施消除這些消費(fèi)群體的資金缺口問(wèn)題，但購(gòu)房者的需求總有被滿足的時(shí)候，屆時(shí)將不再對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)生需求，以致大量房產(chǎn)被積壓.此時(shí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便逐漸形成.

5　結(jié)束語(yǔ)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)井噴現(xiàn)象似乎漸漸消失.實(shí)則不然，作為房地產(chǎn)商，即便在宏觀調(diào)控的背景下，依然找到了生存空間.各種融資渠道被打通后，融資金額大幅度增長(zhǎng)，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又一波房地產(chǎn)業(yè)正在到來(lái).加上生活水平不斷提高，購(gòu)房者的需求也在不斷增大，也同樣促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)企業(yè)選擇金融創(chuàng)新大有關(guān)聯(lián).金融創(chuàng)新的深入實(shí)施勢(shì)必促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)邁向更大的發(fā)展空間.

〔1〕劉維新.我在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的十七年——和廣大讀者與作者告別［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2012（12）.

〔2〕2011年《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志選題指南［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（01）

〔3〕鄭印霞，邵四華.我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)與創(chuàng)新研究［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（02）.

〔4〕劉揚(yáng).次貸危機(jī)后現(xiàn)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑選擇［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（05）.

〔5〕蔣志宏，卜俐引.探討我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2010（18）.

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1673-260X（2016）08-0146-02

2016-04-22