石啟遠(yuǎn) （淮北海容實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，安徽 淮北 235000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

石啟遠(yuǎn) （淮北海容實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司，安徽 淮北 235000）

文章以目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的最典型的房屋質(zhì)量問題的分析為入手，詳細(xì)分析其成因，并結(jié)合這些典型問題就如何做好建筑工程質(zhì)量控制給出六點(diǎn)措施建議。

工程質(zhì)量；成因分析；控制措施

0 前言

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房開發(fā)得到蓬勃發(fā)展，極大地改善了城市環(huán)境和城鎮(zhèn)居民的生活條件，但同時(shí)，諸如屋面外墻滲漏、墻面樓板開裂等工程質(zhì)量問題引起人們的廣泛關(guān)注，由此引起的矛盾日益突出，成為社會(huì)焦點(diǎn)之一。因此，如何提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，減少工程質(zhì)量的投訴，密切開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，也是擺在開發(fā)企業(yè)面前的一道課題。本文將就目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的典型質(zhì)量問題及其成因分析，并結(jié)合這些問題談一下如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理。

1 典型的質(zhì)量問題及其成因分析

目前在開發(fā)的住宅項(xiàng)目中業(yè)主投訴的質(zhì)量問題中典型的是兩大類，一是滲漏問題，二是裂縫問題。這兩類問題最集中，不僅影響業(yè)主日常的使用，而且也影響觀感，根據(jù)工程實(shí)踐，筆者對其問題做詳細(xì)的分類并就其產(chǎn)生的成因做如下分析。

1.1 滲漏問題及成因

1.1.1 滲漏問題

這一類問題大致可分為屋面滲漏、外墻面滲漏、外窗邊滲漏、廚衛(wèi)間滲漏。

1.1.2 成因分析

1.1.2.1 屋面滲漏

①防水材質(zhì)性能較差，假冒偽劣材料流入施工現(xiàn)場，材料的防水性能及耐久性能不足導(dǎo)致防水效果較差；

②設(shè)計(jì)時(shí)考慮周致使防水層上翻高度不足，卷材收口不嚴(yán)；

③在施工防水層上部工序時(shí)對防水層的保護(hù)不當(dāng)，造成防水層破壞且未予以修復(fù)；

④對煙道、排氣管等突出屋面部位處理不到位，使防水層出現(xiàn)進(jìn)水點(diǎn)；

⑤屋面結(jié)構(gòu)層混凝土質(zhì)量把控不嚴(yán)，養(yǎng)護(hù)措施不到位，支撐體系拆除過早造成混凝土出現(xiàn)裂縫。

1.1.2.2 外墻滲漏成因

①混凝土墻對拉螺栓未采用帶止水環(huán)對拉螺栓，螺栓孔封閉不實(shí)；

②外墻砌筑時(shí)砂漿灰縫不飽滿，豎向灰縫有瞎縫、透亮現(xiàn)象；

③外墻保溫層及粉刷層出現(xiàn)空鼓、開裂現(xiàn)象；

④外墻雨落水管等固定件處未打膠封閉。

1.1.2.3 外窗框處滲漏成因

①窗洞四周粉刷未按規(guī)范施工致使粉刷層與砌體之間有孔洞、空隙或出現(xiàn)空鼓；

②窗框與粉刷層發(fā)泡劑不飽滿，有漏打現(xiàn)象；

③打膠前清理不干凈致使部分密封膠粘結(jié)不牢；

④窗臺(tái)外高內(nèi)低，排水度不足。

1.1.2.4 廚衛(wèi)樓地面滲漏成因

①廚衛(wèi)間管道未按設(shè)計(jì)要求設(shè)置套管，設(shè)置套管的對套管密封處理馬虎；

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②使用劣質(zhì)防水材料，防水性能及耐久性較差；

③廚衛(wèi)間混凝土防水翻邊未做到與樓層混凝土同時(shí)澆筑；

④蓄水試驗(yàn)走過場，發(fā)現(xiàn)滲漏處理不徹底，且未重新做蓄水試驗(yàn)。

1.2 裂縫問題及成因

1.2.1 裂縫問題

主要有：混凝土現(xiàn)澆樓板、梁的結(jié)構(gòu)裂縫；框架結(jié)構(gòu)中填充墻與混凝土墻（柱、梁）之間的粉刷裂縫。

1.2.2 成因分析

1.2.2.1 混凝土梁板裂縫成因

①混凝土水灰比過大，養(yǎng)護(hù)措施落實(shí)不到位，致使水分過早蒸發(fā)而造成混凝土產(chǎn)生收縮裂縫；

②混凝土樓面過早堆放材料或者吊裝材料時(shí)產(chǎn)生較大沖擊荷載而造成裂縫產(chǎn)生；

③混凝土保護(hù)層厚度控制措施不當(dāng)造成混凝土保護(hù)層厚度不足或過大，致使混凝土表面產(chǎn)生收縮裂縫；

④混凝土板中預(yù)埋管線交叉過多而未采取避讓措施或未采用履蓋加強(qiáng)鋼筋網(wǎng)片，致使該處混凝土薄弱導(dǎo)致應(yīng)力集中而形成裂縫。

1.2.2.2 填充墻裂縫成因

①墻體拉結(jié)筋固定方法不正確，多采取后錨方法，導(dǎo)致錨固不牢，使拉結(jié)筋未起到應(yīng)有作用；

②砌體在組砌時(shí)未按規(guī)范要求施工，砌筑高度、間隔時(shí)間、灰縫厚度達(dá)不到規(guī)范要求，與墻、柱交叉處出現(xiàn)瞎縫、透亮等現(xiàn)象；

③砌體混凝土與梁、墻、柱交接處防裂措施落實(shí)不到位，鍍鋅網(wǎng)固定不規(guī)范；

④墻體未提前澆水潤濕，未落實(shí)分層抹灰以及后期養(yǎng)護(hù)不足等。

2 質(zhì)量控制措施

建筑工程質(zhì)量的好壞及問題的多少，不僅取決于施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量，更取決于施工隊(duì)伍的管理素質(zhì)及技術(shù)能力，取決于五方責(zé)任主體對于各項(xiàng)質(zhì)量保證措施的落實(shí)、原材料的質(zhì)量管控及檢驗(yàn)批分部分項(xiàng)工程以及分戶驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)的把握。

為了確保工程質(zhì)量，減少問題的發(fā)生，筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下各項(xiàng)措施。

①做好施工圖設(shè)計(jì)管理工作。根據(jù)以上典型的質(zhì)量問題，結(jié)合以往開發(fā)項(xiàng)目中出現(xiàn)的投訴突出的質(zhì)量問題，進(jìn)行認(rèn)真梳理，找出癥結(jié)所在，扎實(shí)做好《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》的編制。在任務(wù)書當(dāng)中，有針對的明確施工圖的設(shè)計(jì)深度，明確重點(diǎn)部位需有節(jié)點(diǎn)詳圖的要求，以及對質(zhì)量通病的防治措施提出明確具體的要求，也可以適當(dāng)在《住宅工程質(zhì)量通病防治技術(shù)規(guī)程》的基礎(chǔ)上結(jié)合工程實(shí)踐適當(dāng)加強(qiáng)防治措施或提高部分材料的質(zhì)量等級及標(biāo)準(zhǔn)。比如防止墻體開裂措施上，可加強(qiáng)一遍玻璃網(wǎng)格布，明確鍍鋅網(wǎng)的固定方法和質(zhì)量要求，防滲漏方面可提高防水材料的技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，卷材上翻收口高度提高等等，同時(shí)要求設(shè)計(jì)院加強(qiáng)圖紙內(nèi)審工作，對照設(shè)計(jì)規(guī)范和建設(shè)單位的設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求強(qiáng)化內(nèi)部審核，特別是對質(zhì)量通病的防治措施是否有遺漏，是否有針對性。

在施工圖設(shè)計(jì)完成后，建設(shè)單位除了按規(guī)定做好施工圖審查外，可采取外聘專家的方式，對施工圖進(jìn)行評審，重點(diǎn)評審基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)方案的合理性、科學(xué)性，對設(shè)計(jì)任務(wù)書中提出的設(shè)計(jì)深度是否達(dá)到要求、質(zhì)量通病防治措施是否切實(shí)可行，是否滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，各專業(yè)是否有矛盾之處，通過評審進(jìn)一步完善施工圖，從而達(dá)到從源頭控制質(zhì)量通病發(fā)生。

②建立施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)特別是優(yōu)秀施工企業(yè)項(xiàng)目部的名單庫，通過與開發(fā)企業(yè)同行或是建設(shè)主管部門等相關(guān)渠道了解市場上管理規(guī)范、社會(huì)信譽(yù)良好、項(xiàng)目班組人員健全穩(wěn)定、有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)能力的施工隊(duì)伍、監(jiān)理企業(yè)情況，開發(fā)企業(yè)再組織相關(guān)人員進(jìn)行系統(tǒng)考察，從這些名單庫中優(yōu)選施工單位和監(jiān)理單位，確保參建主體資格符合要求，避免出現(xiàn)掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，為保證工程質(zhì)量打下良好的施工管理隊(duì)伍基礎(chǔ)。

③編制科學(xué)、規(guī)范并且符合市場要求的施工招標(biāo)文件，為項(xiàng)目管理提供更有針對的制度依據(jù)，在招標(biāo)文件編寫內(nèi)容上除滿足常規(guī)要求外，在招標(biāo)文件中須明確施工企業(yè)在投標(biāo)時(shí)要保證項(xiàng)目部主要人員須與考察項(xiàng)目的人員一致，不得更換項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)人，不得變相轉(zhuǎn)包，同時(shí)重點(diǎn)包括：須結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)有針對性的編制質(zhì)量通病防治專項(xiàng)方案特別是要對裂縫滲漏防治的詳細(xì)的施工工藝措施，并經(jīng)由開發(fā)企業(yè)組織召開的專家評審；明確建筑材料質(zhì)量的管控措施;明確各檢驗(yàn)批、分部分項(xiàng)工程檢查驗(yàn)收的規(guī)定明確在檢查過程中查出問題的整改落實(shí)及復(fù)查的要求，和對偷工減料等問題的處理規(guī)定；明確約定對有特殊施工工藝的要求以及對不按要求施工不按要求整改等情況如何處理等等，做到重點(diǎn)突出，注重落實(shí)，職責(zé)分明，執(zhí)行有據(jù)。

通過約定，明確如何處理雙方分歧，減少扯皮的發(fā)生，對一些質(zhì)量通病控制落實(shí)提供依據(jù)，確保措施的落到實(shí)處。

④重點(diǎn)做好施工過程的質(zhì)量控制。以上各項(xiàng)措施是事前的質(zhì)量預(yù)制，是保證工程質(zhì)量的前提條件，而事中的質(zhì)量控制措施的落實(shí)才是確保工程質(zhì)量的重點(diǎn)。

在施工過程中，通過不同方式調(diào)動(dòng)五方責(zé)任主體的力量，齊心協(xié)力加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格按照施工圖、相關(guān)施工規(guī)范、質(zhì)量通病防治專項(xiàng)方案以及招標(biāo)文件的要求，規(guī)范原材料進(jìn)場的驗(yàn)收、復(fù)試，嚴(yán)禁以次充好，降低標(biāo)準(zhǔn)；對各分項(xiàng)工程堅(jiān)持樣板引路，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，達(dá)到要求后方可以樣板為標(biāo)準(zhǔn)全面鋪開；做好日常巡查、旁站、巡檢、平行檢，不符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求的及時(shí)提出，特別是未按照質(zhì)量通病防治專項(xiàng)方案要求施工的堅(jiān)決予以返工處理，直至達(dá)到要求為止，加大對重點(diǎn)部位、重要工序加大檢查力度及頻次，特別是主體結(jié)構(gòu)的工序，及易出現(xiàn)裂縫及滲漏的要全面跟蹤施工，對檢查出的問題嚴(yán)格按照合同約定予以處罰并監(jiān)督整改落實(shí)，做到整改有措施、有落實(shí)、有復(fù)查，不能大事化小，小事化了；嚴(yán)格分部分項(xiàng)及竣工初驗(yàn)的驗(yàn)收程序，在驗(yàn)收前要制定驗(yàn)收流程與方法，準(zhǔn)備好檢查工具，做到分工明確，實(shí)物及資料的全面檢查，杜絕走過場，做樣子，監(jiān)督施工企業(yè)做好自檢、互檢、交接檢，督促監(jiān)理企業(yè)嚴(yán)格按監(jiān)理規(guī)范及監(jiān)理規(guī)劃做好巡查、旁站工作。

⑤扎實(shí)做好分戶驗(yàn)收及各功能性檢查，把好最后一道關(guān)。在工程完工后，在施工企業(yè)自檢后報(bào)監(jiān)理組織進(jìn)行分戶驗(yàn)收，分戶驗(yàn)收須由物業(yè)公司專業(yè)人員、業(yè)主代表、施工方、監(jiān)理方及開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)人員組成，按照分戶驗(yàn)收的要求逐戶逐間進(jìn)行檢查，不限于檢查房間尺寸、樓層高度、墻面、樓地面、頂棚粉刷質(zhì)量、門窗配件是否齊全、開啟推拉是否靈活，重點(diǎn)檢查頂棚、樓地面、墻面是否有裂縫，是否有滲漏等質(zhì)量通??；扎實(shí)做好管道通球試驗(yàn)，廚衛(wèi)、屋面蓄水試驗(yàn)，外門窗的淋水試驗(yàn)等功能性試驗(yàn)，及時(shí)對檢查出的問題統(tǒng)一匯總，安排專人逐項(xiàng)整改落實(shí)，并逐項(xiàng)進(jìn)行復(fù)查，直至整改符合要求為止。

⑥建立與質(zhì)量掛鉤的工程質(zhì)量獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高項(xiàng)目參建人員的質(zhì)量意識(shí)與責(zé)任心、積極性。參與項(xiàng)目建設(shè)施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)及開發(fā)企業(yè)的工程管理人員的工作積極與主動(dòng)性，與最終工程質(zhì)量有著密切的關(guān)系，因此有必要建立跟工程質(zhì)量掛鉤的獎(jiǎng)懲機(jī)制。一方面在與施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)簽訂合同時(shí)或在招標(biāo)文件中明確獎(jiǎng)懲措施，制定獎(jiǎng)杯獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃；二是由開發(fā)企業(yè)牽頭，建立質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)基金，建立日常檢查獎(jiǎng)懲制度，對班組獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，提高班組的積極性和質(zhì)量意識(shí);三是開發(fā)企業(yè)將工程質(zhì)量以及后期業(yè)主的質(zhì)量投訴等情況跟公司項(xiàng)目部工程人員的工資與績效掛鉤，充分調(diào)動(dòng)各方人員的積極性，從而達(dá)到內(nèi)外因素綜合聯(lián)動(dòng)形成合力，助力工程質(zhì)量的提升。

3 結(jié)束語

工程質(zhì)量不僅關(guān)系開發(fā)企業(yè)的社會(huì)形象，也更關(guān)系業(yè)主的能否安居樂業(yè)，做好建筑工程的質(zhì)量管理工作是每個(gè)工程管理者的責(zé)任和使命，它貫穿于工程設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)工程，各個(gè)環(huán)節(jié)的工作缺一不可，需要做好事前的預(yù)控、事中的落實(shí)、事后的檢查整改，需要工程管理者更加注重加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、掌握管理技能，不斷提高技術(shù)水平和創(chuàng)新管理措施和方法，需要各參建方及各個(gè)專業(yè)通力協(xié)作配合，確保做到重點(diǎn)突出、落實(shí)有力，抓出實(shí)效，最終讓我們的建筑工程建成真正讓社會(huì)滿意、業(yè)主安心、經(jīng)受的起歷史考驗(yàn)的合格工程。

DB341659-2012，安徽省住宅工程質(zhì)量通病防治技術(shù)規(guī)程[S].

F293.30

B

1007-7359（2016）06-0195-03

10.16330/j.cnki.1007-7359.2016.06.076

石啟遠(yuǎn)（1970-），男，安徽淮北人。