左 平

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談高校購買物業(yè)服務(wù)

左 平

[作者：宜賓學(xué)院后勤管理處講師，碩士研究生]

購買服務(wù)是社會的熱點話題，高校物業(yè)管理改革處在探索發(fā)展階段，通過對目前高校物業(yè)管理現(xiàn)狀與不足分析，指出高校購買物業(yè)管理服務(wù)是高校物業(yè)改革的有效途徑之一。

高校；購買服務(wù)；物業(yè)管理

高校物業(yè)涉及園林綠化與日常維護(hù)、校園衛(wèi)生、校園安全管理、學(xué)生公寓管理、教學(xué)實驗辦公等等公共場所的管理，涉及面廣。綠化、食堂、公寓情況逐步納入高校招生指標(biāo)體系，顯得尤為重要。然而，高校采購結(jié)構(gòu)比例中，貨物類采購比例較重，服務(wù)類采購比例很小，采購物業(yè)服務(wù)的比例更小，特別是采購物業(yè)管理服務(wù)，則是一個新課題，也是困擾高校后勤管理實踐的一大難題。

一．高校物業(yè)管理現(xiàn)狀與不足

（一）高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

目前，高校物業(yè)管理大多是采用內(nèi)部共管式管理模式，具體就是甲、乙方模式，甲方代表學(xué)校行使后勤管理職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實體，按照企業(yè)化方式運營，但甲、乙雙方實質(zhì)仍為教職工，基本是后勤實體經(jīng)營，不能形成真正的市場競爭。這樣的高校物業(yè)管理從性質(zhì)上講，它脫胎于高校只是高校后勤管理工作的一部分，其服務(wù)對象是高校內(nèi)部。目前有很多高校物業(yè)沒有建立管理體系，這些高校物業(yè)管理行為其實屬行政行為。推進(jìn)了一步的高校的后勤物業(yè)管理也只是建立了管理體制框架，在其部門內(nèi)部實施了相應(yīng)的規(guī)范物業(yè)管理制度的一系列機(jī)制，但目前一些高校的物業(yè)管理仍沿用傳統(tǒng)的管理體制，有些高校的物業(yè)管理公司雖然在名義上是從學(xué)校分離出來的，有著獨立的企業(yè)在運行，但企業(yè)不具有獨立的法人資格，與學(xué)校仍存在著依附關(guān)系。高校師生員工對物業(yè)管理服務(wù)工作還存在誤區(qū)，對物業(yè)管理“誰受益、誰付款”原則不理解。教職工住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)未社會化，業(yè)主訴求和物業(yè)管理不對稱發(fā)展。

（二）高校物業(yè)管理不足

高校物業(yè)管理不是一個獨立的企業(yè)，只是高校的一個組成部分，學(xué)校每年撥付相應(yīng)的費用給物業(yè)管理部門，高校師生并不是直接支付物業(yè)費的支付者，他們只是物業(yè)服務(wù)的接受者，無法要求或是很難要求物業(yè)管理部門的服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量能有所提高。高校物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上存在對學(xué)校的衛(wèi)生保潔和校園綠化方面管理不夠全面，存在著只重視主干道的衛(wèi)生，忽視偏僻角落等地方的衛(wèi)生；對學(xué)校服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施定期維修保養(yǎng)、巡檢等方面做得不夠到位；物業(yè)管理部門不能夠主動的服務(wù)學(xué)校，在服務(wù)方面存在著不到位、不及時的情況，常出現(xiàn)拖拉的現(xiàn)象。

二．高校購買物業(yè)服務(wù)分析

（一）高校購買物業(yè)服務(wù)的背景

20世紀(jì)80年代以來，在西方國家主張市場代替政府的社會保障體系改革過程中，政府購買公共服務(wù)應(yīng)運而生，成為政府提供公共服務(wù)改革的新方向。我國早在1995年就開始了政府購買公共服務(wù)的探索，2000年高校進(jìn)一步深化后勤社會化改革，高校物業(yè)管理也開始可實施社會化改革的探索。高校是公益型事業(yè)單位，部分服務(wù)可由市場提供，通過購買服務(wù)的方式來實現(xiàn)。國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》及各省區(qū)市的相關(guān)住宅小區(qū)實現(xiàn)社會化物業(yè)管理的具體措施，為高校引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)購買物業(yè)管理目標(biāo)提供了政策支撐。

（二）高校購買物業(yè)服務(wù)的功效

高校購買物業(yè)服務(wù)，本質(zhì)是高校后勤工作社會化改革，核心是后勤服務(wù)保障工作的資源配置與市場資源對接，高校購買物業(yè)服務(wù)具有必然性，可以說是時代改革的要求。推行高校購買物業(yè)服務(wù)，可產(chǎn)生以下功效：

1.有效推動高校物業(yè)管理

高校物業(yè)管理引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，增強(qiáng)市場競爭意識，可提高高校物業(yè)管理的效率和校園公共服務(wù)的質(zhì)量，并降低辦學(xué)成本。選擇購買物業(yè)服務(wù)，可有效推動高校物業(yè)管理工作

2.有利于高校轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念

高校的教職工也應(yīng)改變一些觀念，逐步樹立正確的有償服務(wù)理念、市場意識和服務(wù)意識，從而推動高校后勤物業(yè)管理更進(jìn)一步的順利發(fā)展。

3.降低高校風(fēng)險

風(fēng)險因素是困擾物業(yè)管理行列發(fā)展因素之一，占有一半以上，如業(yè)主家庭財產(chǎn)損失或人身傷害、公共設(shè)施意外事故這些都是物業(yè)管理行業(yè)的一般風(fēng)險，由于高校的特殊性，還有諸如政治、體制、市場、法律等方面不可回避的風(fēng)險。購買物業(yè)服務(wù)可降低高校管理風(fēng)險，有效避開物業(yè)管理中不必要的責(zé)任和糾紛。

4.促進(jìn)高校教職工住宅區(qū)物業(yè)發(fā)展

根據(jù)2007年修訂的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%時，即應(yīng)召開業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司并決定物業(yè)管理的其他事宜。教職工住宅區(qū)域業(yè)主委員會通過購買服務(wù)引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物管服務(wù)，改變教職工老住宅小區(qū)按過去福利化服務(wù)運作模式，提高高校教工住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平。

5.有效緩解高校專業(yè)物業(yè)管理人才奇缺的困局

高校目前人事都實行編制管理，一般情況，高校都不容易把人事指標(biāo)投到物業(yè)管理的專業(yè)人才隊伍建設(shè)上來。但專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提供物業(yè)服務(wù)所必須的專業(yè)技術(shù)人才，彌補高校引進(jìn)專業(yè)物業(yè)技術(shù)人才困難局面。

（三）購買高校物業(yè)服務(wù)的實現(xiàn)途徑

1.購買服務(wù)范圍的確定

物業(yè)范圍一般為建筑物主體、房屋設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生保潔、環(huán)境綠化、治安、消防、車輛道路、會議服務(wù)、餐飲服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、郵政服務(wù)等等，高校應(yīng)根據(jù)學(xué)校實際科學(xué)擬定購買服務(wù)的時機(jī)和服務(wù)范圍。

2.公開招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)

科學(xué)測算物業(yè)服務(wù)成本，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)業(yè)績財務(wù)信譽等要求，一般采服務(wù)費用包干制公正透明地招標(biāo)，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。制度允許的可以實行學(xué)校自行采購、委托采購。委托采購可委托政府采購或代理機(jī)構(gòu)采購。師生員工可能偏向政府采購，高校重點在于擬定服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)技術(shù)要求、采購控制成本以及辦理采購手續(xù)上，至于具體采購過程學(xué)校能不參與就盡量不參與。

3.實行合同制科學(xué)監(jiān)管物業(yè)服務(wù)

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)及其它服務(wù)實行有明確的服務(wù)合同條款的合同制管理。建立完善的激勵考核評價機(jī)制，可以實現(xiàn)監(jiān)管既要維護(hù)高校物業(yè)服務(wù)的公益性又要不能損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。以物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身內(nèi)部考核、高校所有涉及物業(yè)服務(wù)部門考核、委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)考核、高校物業(yè)管理行政部門的過程記錄考核等的考核情況形成科學(xué)合理公正的考核結(jié)論。

三．結(jié)束語

高校購買服務(wù)的市場還不夠成熟，購買服務(wù)的范圍、購買方式、管理模式等還在探索過程中，高校購買物業(yè)服務(wù)還無定法，高校對服務(wù)的高標(biāo)準(zhǔn)需求的現(xiàn)實必將推動高校物業(yè)改革，促使更多智者思考如何解決高校購買物業(yè)服務(wù)改革中出現(xiàn)的一些問題。進(jìn)一步完善和規(guī)范高校購買物業(yè)服務(wù)市場，開放高校物業(yè)管理服務(wù)，才能逐步樹立高效、開放、透明的高校物業(yè)服務(wù)形象。

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（責(zé)任編輯：厲凜松）