謝芳成

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高校公共租賃住房若干問題解析

謝芳成

[作者單位：福州大學(xué)后勤基建資產(chǎn)管理處]

在高房?jī)r(jià)時(shí)代，解決高等院校教職工住房問題是穩(wěn)定高校教師隊(duì)伍的關(guān)鍵因素之一，也是促進(jìn)我國(guó)高等教育事業(yè)健康發(fā)展非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。近年，提出并試點(diǎn)運(yùn)行的公共租賃住房對(duì)解決高校教職工的住房問題是一個(gè)難得的契機(jī)。伴隨著公共租賃住房的產(chǎn)生，高校公共租賃住房也隨之提出。目前，對(duì)于其研究尚處于起步階段。本文擬對(duì)高校公租房若干問題進(jìn)行解析，希望能起到拋磚引玉的作用。

高等學(xué)校；公租房；解析

中央及地方各級(jí)政府也都相當(dāng)重視高校教工的住房問題并采取了諸多有利于促進(jìn)高等教育事業(yè)發(fā)展的保障性住房政策措施，力圖構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定的和健康發(fā)展的高等教育體系。目前，我國(guó)惠及高校教工的保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和限價(jià)商品住房，雖然涵蓋了多種保障性住房，但仍無法有效解決高校教工的住房難題。[1]公共租賃住房的出現(xiàn)為緩解高校教職工住房困難提供了良好的契機(jī)，高校公共租賃住房應(yīng)運(yùn)而生。相對(duì)于“房改房”來說，高校公租房是一個(gè)新生的事物，由于該新生事物至少暫時(shí)能夠解決高校教職工住房問題的困境，因此，就應(yīng)該深入研究并適時(shí)運(yùn)用。本文就高校公租房幾個(gè)基本問題基本概念進(jìn)行闡述，以期為以后深入研究高校公租房先進(jìn)行初步探索。

一、高校公租房的概念及構(gòu)成

“公租房”，全稱公共租賃住房，是我國(guó)現(xiàn)行住房保障制度上的一個(gè)創(chuàng)新舉措，為不同層次、不同類型的中低收入階層提供與其消費(fèi)能力相適應(yīng)的保障性住房。[3]但目前，我國(guó)法律法規(guī)尚未對(duì)公共租賃住房的概念作出正式統(tǒng)一的界定。有學(xué)者認(rèn)為公租房是政府組織推動(dòng)和實(shí)施的、具有保障性質(zhì)的政策性租賃住房。

與社會(huì)上的公共租賃住房相比，高校公租房有其特殊性，就目前情況而言，更應(yīng)該給高校公租房下一個(gè)明確的定義，從而使得針對(duì)高校公租房的研究得以順利地展開。筆者認(rèn)為高校公租房是產(chǎn)權(quán)屬于某一高校且可以由該學(xué)校自由支配的教職工過渡住房,是專門出租給沒有私房的高校教工。當(dāng)前，高校教工周轉(zhuǎn)房（過渡房）如果產(chǎn)權(quán)確屬學(xué)校，應(yīng)納入高校公租房管理范疇。

建設(shè)公租房是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，作為教書育人的高校無法獨(dú)自承擔(dān)建設(shè)公租房的所有工作，目前也沒有高校有自建的公租房。各高?，F(xiàn)有公租房基本上都是房改停止后，未出售的房改房、集資建房及自購(gòu)房（含商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等）等構(gòu)成。

二、高校公租房的特殊性

當(dāng)今，住房已成為高校青年教職工最為關(guān)注的問題之一。在高房?jī)r(jià)時(shí)代，為青年教師提供一個(gè)適合工作生活的居住環(huán)境，那怕是過渡性住房，對(duì)于促進(jìn)青年教師的成長(zhǎng)成才都具有不可忽視的重要作用。解決并不斷改善青年教師的住房條件不但能使青年教職工安居樂業(yè)，更是促進(jìn)青年教師健康成長(zhǎng)成才的關(guān)鍵因素之一。高校公租房是專門針對(duì)剛參加工作且暫時(shí)沒有私有住房的高校青年教職工。高校公租房具有如下特點(diǎn)：

（一）房源靜態(tài)性

高校公租房房源靜態(tài)性是指在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)某一高校的可用公租房數(shù)量基本上不隨時(shí)間的推移而出現(xiàn)較大的波動(dòng)，即房源大幅的增加或減少。究其主要原因是，由于高校不具有建設(shè)公租房的主體資格，因此造成其房源基本上不呈動(dòng)態(tài)的增加或減少。

（二）承租人特定性

承租人的特定性是指高校公租房一般只出租給本校未購(gòu)有私房的教職工，不對(duì)外出租，因此高校公租房承租人具有特定性。社會(huì)上公租房的承租對(duì)象是來自不同群體且未購(gòu)有私房的中低收入人群，其承租對(duì)象是不同身份不特定的社會(huì)人群。

房源差異性

房源差異性是指高校公租房的面積、戶型及建設(shè)時(shí)間的長(zhǎng)短都存在較大的不一致性。目前，高校公租房大多是房改結(jié)束后，未出售的余房組成的，建設(shè)時(shí)間從上個(gè)世紀(jì)60年代跨越至90年代，面積從30平米左右至120平米左右不等，存有成套、不成套以及單身公寓等多種戶型。與目前社會(huì)上主流的60平米戶型的公租房相比，高校公租房房源確實(shí)存在較大的差異性。

三、高校公租房的管理模式

本文認(rèn)為高校公租房管理模式是指為更有效的管理公租房而在管理過程不斷改進(jìn)且逐漸形成的相對(duì)穩(wěn)定的行之有效的各種管理方法、措施及運(yùn)行機(jī)制的總稱。一般來說管理模式相對(duì)固定不變，并且決定了管理所涉及的內(nèi)容。社會(huì)上的公租房管理模式主要內(nèi)容包括但不僅限于以下六項(xiàng)：管理主體、租金設(shè)定、準(zhǔn)入機(jī)制、監(jiān)督管理、退出機(jī)制、配套服務(wù)等。高校公租房的管理模式與一般的公租房管理模式大同小異，現(xiàn)就筆者認(rèn)為差別較大的租金設(shè)定、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等方面作進(jìn)一步的闡述。

（一）租金設(shè)定

高等院校建設(shè)公租房的目的就是為了使大部份青年教師在無力購(gòu)買或不便租住市場(chǎng)住房的情況下能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”的夢(mèng)想，因此，高校公租房租金如何設(shè)定就成了各高等院校廣泛討論的迫切問題。如果租金超出承受范圍，公租房對(duì)于絕大部分的青年教職工就會(huì)缺乏吸引力，也就無法達(dá)到解決青年教工住房困難的初衷，就更別提吸引優(yōu)秀青年到收入相對(duì)低的高校工作，高校要留住優(yōu)秀青年更是無從談起。相反如果租金過低，高校公租房就難以正常流轉(zhuǎn)，這又不利于解決新進(jìn)青年教工的住房困難。因此，合理的租金是公租房有效運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。

目前，全國(guó)范圍內(nèi)各高等院校公租房租金絕大多數(shù)是參照當(dāng)?shù)卣嫉墓夥孔饨?。本文認(rèn)為這是比較好的參照標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣谠O(shè)定公租房租金時(shí)，綜合考慮了承租人收入、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、房屋地段、市場(chǎng)租金高低等多種因素。但是對(duì)于高校來說搞“一刀切”具有不合理性，因?yàn)楦咝９夥糠吭吹奶厥庑?、承租人特殊性（?8年12月之前參加工作的，房改上稱之為“老人”）。因此，筆者認(rèn)為高校公租房租金的設(shè)定應(yīng)采取原則性與靈活性相結(jié)合的方式，確有特殊性應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)租金（政府確定公租房租金）為核心進(jìn)行一定程度上下浮動(dòng)。

（二）準(zhǔn)入機(jī)制

嚴(yán)格的公租房準(zhǔn)入機(jī)制是公租房制度正常運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠保障，是促使有限的公租房得到高效、合理利用、落實(shí)解決高校青年教職工住房困難的希望所在。綜合分析國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的公租房準(zhǔn)入條件，一般都含有：①無房戶；②收入限制；③戶籍限制等三個(gè)限制。應(yīng)該說這三個(gè)條件能比較好地將公租房準(zhǔn)入的門檻把牢。高校公租房同樣存在準(zhǔn)入條件的設(shè)定，但是由于高校公租房的特殊性，完全照搬上述三個(gè)條件顯然不合適。本文認(rèn)為教職工（已婚的含配偶）在當(dāng)?shù)孛聸]有任何住房是申請(qǐng)租住高校公租房的唯一條件。收入與戶籍都不宜作為教職工申請(qǐng)租住高校公租房的條件，因?yàn)橥粋€(gè)高校在無房中收入相差不大且不管戶籍是不是隨遷都是本校職工。

（三）退出機(jī)制

完善的公租房管理模式，需要合理的退出機(jī)制，使不符合條件的承租人能夠及時(shí)退出公租房保障范圍，實(shí)現(xiàn)公租房的有序“進(jìn)退”。[4]退出與準(zhǔn)入同等重要，都是促進(jìn)高校公租房良性流轉(zhuǎn)不可或缺的重要環(huán)節(jié)。因此，不符合公租房準(zhǔn)入條件之一的都必須無條件退出所租住的公租房。相應(yīng)地，高校教職工一旦購(gòu)有私房也就不符合租住公租房。但是自購(gòu)房合同所確定的交房之日起應(yīng)再給予續(xù)租一年時(shí)間用于裝修和通風(fēng)。如果公租房退出機(jī)制不健全，處于保障范圍之外的職工長(zhǎng)期占用公租房，而真正需要住房保障的職工被迫游離于政策照顧的范圍之外，那不僅造成不公也違背了公租房制度的初衷。

對(duì)于不再符合租住公租房條件的教職工又拒不退房者，筆者認(rèn)為可以通過以下兩種措施同時(shí)推進(jìn)、雙管齊下，促使違規(guī)者及時(shí)退房，保證公租房良性流轉(zhuǎn)。①經(jīng)濟(jì)的手段，就是如果應(yīng)退出不退出的話，那么從次月起，按照標(biāo)準(zhǔn)租金的三倍收取租金。②行政手段，也就是將違規(guī)者的違規(guī)情況通報(bào)其所在單位，要求所在單位一并敦促違規(guī)者及時(shí)退房，且定期將違規(guī)人員信息上報(bào)學(xué)校，要求與職稱評(píng)定、崗位聘任等掛鉤。在違規(guī)成本大大于違規(guī)收益的情況下，退出機(jī)制有效性將大大的提高，也可輕松地保證公租房有效的流轉(zhuǎn)。

四、高校公租房的配租方式。

古人講：不患貧，患不均。這里的“均”不是平均的意思，而根據(jù)不同的條件應(yīng)該享受到的份額。公平的分配公租房是高校公租房管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到諸多教職工的切身利益。最通俗地講，公平就是某人或某團(tuán)體根據(jù)某項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)（如：勞動(dòng)的付出、職務(wù)職稱等）應(yīng)該得到他該得的那份。社會(huì)上的公租房建筑面積基本上都在60平方米左右、戶型也大致相同，且申請(qǐng)租住公租房的承租人基本情況也大致相當(dāng)。因此，也就不存在公租房分配方式的問題，只要按順序選房配租即可。

但是作為學(xué)術(shù)精英聚集地、先進(jìn)理論及技術(shù)研發(fā)地的高等院校，則因個(gè)人學(xué)術(shù)水平不同（職稱也不同）而存在著對(duì)國(guó)家對(duì)學(xué)術(shù)界對(duì)學(xué)校貢獻(xiàn)度不一致的問題。況且，高校公租房房源存在的差異性比較大。因此，如果不按一定的標(biāo)準(zhǔn)配租公租房就無法體現(xiàn)出公平性，在人才競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)今社會(huì)也無法體現(xiàn)出對(duì)人才的重視。從調(diào)研的情況來看，目前各高校基本上都按不同的職工類別（人才類別）來配租公租房，當(dāng)然配租的前提是符合租住高校公租的條件。

五、高校公租房的建設(shè)

當(dāng)前，各高校的青年教師在學(xué)校教職工中占有的比重較高，而他們是一批學(xué)歷高、專業(yè)性強(qiáng)、思維活躍、敢于嘗試、有上進(jìn)心的有為青年，這支年輕的教師隊(duì)伍對(duì)學(xué)校學(xué)科的發(fā)展、教學(xué)科研的不斷向前推進(jìn)具有潛在的、不可代替的作用，是學(xué)校的未來和希望。[5]

公租房建設(shè)對(duì)于解決高校教職工住房困難至關(guān)重要，但自1998年住房制度改革后，貨幣分房就取代了實(shí)物分房。從此，作為教書育人的高校也不再具有建設(shè)住房的主體資格。從最近幾年全國(guó)各省區(qū)市高校公租房建設(shè)的情況來看，多數(shù)情況是：由各高校的共同上級(jí)主管部門牽頭組織一整批的建設(shè)公租房，各學(xué)校根據(jù)自身發(fā)展的需要，申購(gòu)一定數(shù)量的公租房，然后申購(gòu)單位按公租房建設(shè)成本價(jià)支付購(gòu)房款。高校不能自建公租房倒也使學(xué)校省了不少事，可以一心一意專攻教學(xué)科研等學(xué)校主業(yè)，但是對(duì)于解決教職工住房困難就顯得被動(dòng)了許多，只能等待。據(jù)筆者所知，目前已啟動(dòng)高校公租房建設(shè)的江蘇、福建、江西等省份都是采取此種建設(shè)模式。高校雖不能自主建設(shè)公租房，但也不能只是被動(dòng)等待，而應(yīng)催促并積極配合上級(jí)主管部門，共同推進(jìn)公租房建設(shè)進(jìn)度。爭(zhēng)取早日解決各高校眾多青年教職工的住房困難，使他們能既能安居也能樂業(yè)，促進(jìn)我國(guó)高等教育事業(yè)健康、蓬勃地發(fā)展。

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（責(zé)任編輯：李晉平）

福建省教育廳2014年B類社科項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：JBS14006