□文/李 濤

（鄭州大學(xué)西亞斯國(guó)際學(xué)院 河南·新鄭）

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城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議

□文/李 濤

（鄭州大學(xué)西亞斯國(guó)際學(xué)院 河南·新鄭）

［提要］ 目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的并不是那么一切順利，所以找出問題的根源所在，并加以有效地解決已經(jīng)急不可待。城鎮(zhèn)化是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，是社會(huì)和歷史的選擇，它的出現(xiàn)從一開始就已經(jīng)看到了結(jié)局。在這種情況下，作為當(dāng)今社會(huì)的熱議話題的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迫不及待的想要加入這場(chǎng)旅程中，兩者之間迸發(fā)出強(qiáng)烈的火花。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加以有序的引導(dǎo)，結(jié)合國(guó)外的一些發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，才能做到真正的讓廣大人民群眾受益。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)市場(chǎng)；消費(fèi)需求

本文系鄭州大學(xué)西亞斯國(guó)際學(xué)院2016年度科研基金資助項(xiàng)目：“河南省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制研究”（課題編號(hào)：2016K Y 04）

原標(biāo)題：基于城鎮(zhèn)化進(jìn)程下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

收錄日期：2016年6月15日

一、緒論

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)改革開放過程中才慢慢出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)，卻已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。其支柱性主要是因?yàn)椋康禺a(chǎn)行業(yè)和我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系日益深厚，不僅影響著與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)系的一些企業(yè)，對(duì)整個(gè)金融范圍甚至上升到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系都會(huì)產(chǎn)生不可估量的影響。這樣一來，房地產(chǎn)業(yè)是否能夠蓬勃發(fā)展就顯得彌足重要，它作為支柱性的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)深深地影響著國(guó)家的未來，直接刺激經(jīng)濟(jì)水平的提高。

城鎮(zhèn)化作為國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃中不可或缺的一大重要決定，不僅已經(jīng)拿來被一些有名望的專家學(xué)者深入研究，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步和人民收入的提高舉足輕重，顯而易見，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快直接帶來的就是城鎮(zhèn)居民的住房需求的暴漲。

隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷增大，住房供應(yīng)量不斷地增加，導(dǎo)致出現(xiàn)了房?jī)r(jià)迅速上漲、多地區(qū)發(fā)展不平衡等現(xiàn)象。面對(duì)這種情形，房地產(chǎn)業(yè)該如何實(shí)施定位和快速有效的控制以及優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模，這就是本文的選題依據(jù)。研究所得結(jié)果期望能夠有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使兩者能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）我國(guó)城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的量變關(guān)系。改革開放以前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展一直處于相對(duì)比較緩慢的狀態(tài)下，甚至出現(xiàn)過短暫的停滯現(xiàn)象。進(jìn)入20世紀(jì)80年代以來，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的進(jìn)步那是顯而易見的，這還要?dú)w功于改革開放的大好政策扶持，特別是踏入21世紀(jì)以來，城鎮(zhèn)人口平均每年增長(zhǎng)竟然超過1，500多萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率更別提了，高出1.37%，值得一提的是，在2011年城鎮(zhèn)化水平更是取得了突破性的進(jìn)展，高達(dá)51.3%，終于打破了50%的極限；到2015年末，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口更是多的驚人，7億多是什么概念，城鎮(zhèn)化率更是高達(dá)56.1%，這與“十二五”規(guī)劃的貫徹執(zhí)行密不可分。

（二）城鎮(zhèn)化背景下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?；厩闆r。隨著房地產(chǎn)熱一波波朝我們襲來，也給我們帶來了許多的問題，隨之而生的就是一個(gè)又一個(gè)不好解決的問題。但是，也只能面對(duì)解決了。首先，我們應(yīng)該找到問題的根源所在，下面從三個(gè)角度簡(jiǎn)單概述房地產(chǎn)目前的發(fā)展現(xiàn)狀。

1、房?jī)r(jià)不斷大幅度的飆升。由于我國(guó)的國(guó)情現(xiàn)狀，土地仍是稀缺性的資源，供不應(yīng)求是必然的，我們都學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)，一旦出現(xiàn)供不應(yīng)求，必將伴隨著價(jià)格上漲。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)欲望的持續(xù)增長(zhǎng)為市場(chǎng)需求的發(fā)展鋪平了前進(jìn)的道路。與此同時(shí)，許多地產(chǎn)商只想到了怎么賺錢，根本不管你買不買得起房，進(jìn)而不斷地抬高房地產(chǎn)價(jià)格。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)本身存在的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)存在著許多非常誘人的灰色收入，再加上從事房地產(chǎn)行業(yè)沒有很高的入門要求，這樣一來，大多數(shù)投資者利用便利條件紛紛加入，更有甚者有的人為了謀取高額利潤(rùn)，竟然在短時(shí)間內(nèi)成立一家并不完善的房地產(chǎn)開發(fā)公司，不可避免地，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)者資質(zhì)良莠不齊，當(dāng)然領(lǐng)導(dǎo)者們的決策也是非?；靵y的。

3、我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系不盡規(guī)范。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融已經(jīng)形成了較為完善的制度體系，在制度建設(shè)的過程中也保持著良好的發(fā)展前景，但是不可否認(rèn)的是，這其中還是存在著一定的問題，如果問題解決不及時(shí)，后果也很難想象。以下幾種現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形象舉足輕重：在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的西方國(guó)家或地區(qū)，其住房貸款甚至可以達(dá)到房產(chǎn)總貸的70%之高，而我國(guó)連10%都不到；另外，貸款在解決居民住房問題的同時(shí)也給銀行帶來了不小的風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)流動(dòng)性差、金融市場(chǎng)的不完善等問題層出不窮，再加上個(gè)人信用制度并不像發(fā)達(dá)國(guó)家那么完善、國(guó)家政府干預(yù)的不及時(shí)等都會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來不可估量的影響，解決以上問題刻不容緩。

（三）城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。城鎮(zhèn)化在擴(kuò)大城市規(guī)模的同時(shí)，不僅數(shù)量得到明顯的提高，而且城鎮(zhèn)功能和結(jié)構(gòu)也發(fā)生了質(zhì)的改變，進(jìn)而改變了城鄉(xiāng)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，供需關(guān)系也發(fā)生了變化。從住房需求方面來看，相關(guān)資料表明，中國(guó)城鎮(zhèn)化率每年的增長(zhǎng)率都穩(wěn)定在1.5%以上，城鎮(zhèn)人口保持在4%～5%的水平上，這是刺激住房需求的關(guān)鍵因素。除此之外，政府拆遷政策的落實(shí)也讓居民住房的再消費(fèi)成了現(xiàn)實(shí)，當(dāng)然其中不乏居民隨著收入的提高想要改善生活條件的要求。從供應(yīng)角度分析，城鎮(zhèn)中一些公司、企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、促進(jìn)產(chǎn)品銷售以及提高人性化服務(wù)，進(jìn)而不斷擴(kuò)大生產(chǎn)場(chǎng)地，這就需要更多的房子。除此之外，國(guó)家支持適當(dāng)提高中低價(jià)位的小戶型商品房和保障房的供應(yīng)比例。再加上近年來有更多的投資愛好者購(gòu)置房產(chǎn)不是滿足居住需求，而是當(dāng)成保值增值的一種方式來獲取一定的收入。

綜上概述，城鎮(zhèn)化不僅刺激了居民的消費(fèi)需求、投資者的投資需求、企業(yè)的生產(chǎn)性需求，而且改變了居民的消費(fèi)理念、增加了居民需求層次。

三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的主要問題

（一）城鎮(zhèn)化建設(shè)本身存在的缺陷

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中缺乏合理的規(guī)劃。絕大部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)在最初開始步入城鎮(zhèn)化的時(shí)候，并沒有十分明確的目標(biāo)和方向，更不要提及相應(yīng)的政策支持，再加上各個(gè)城鎮(zhèn)之間與鄉(xiāng)村的聯(lián)系也比較密切，沒有明確的分界線。城鎮(zhèn)化這一路線在起初提出來的時(shí)候，只是一個(gè)雛形，并沒有形成明確的分工和科學(xué)的布局，這都是在日后不斷的發(fā)展中摸索出來的。一些發(fā)展較快的城鎮(zhèn)也只是片面追求效率，而沒有做到因地制宜，也不注重特色設(shè)計(jì)。

2、國(guó)家一直忽略對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)。近些年來，許多縣城的面貌也是煥然一新。相比而言，大部分的城鎮(zhèn)已經(jīng)開發(fā)得體無(wú)完膚，資源已經(jīng)面臨壽終正寢的局面，雖然規(guī)模不大，但是各類基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有盡有，這些城鎮(zhèn)地區(qū)沒有一線城市那么雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐，就不能維護(hù)這些配套功能的日常運(yùn)轉(zhuǎn)，就不能更好地發(fā)揮吸納集聚的功能，規(guī)模效益已經(jīng)收到了極大地剝削。

3、城鎮(zhèn)作為中心發(fā)展區(qū)不應(yīng)有很強(qiáng)的附設(shè)服務(wù)效果，但是制約因素也是此起彼伏。城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程中不斷與土地規(guī)劃發(fā)生沖突，國(guó)家擁有土地的最終支配權(quán)，土地不能失而復(fù)得，但是城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)施不行還可以重來，國(guó)家在面臨這一選擇的時(shí)候多半選擇后者，土地在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候并沒有考慮城市整體的規(guī)劃，土地雖然是國(guó)家的，但是建設(shè)用地還是不足，而且很多土地不能循環(huán)使用，流轉(zhuǎn)也變得困難。

4、在中國(guó)這樣一個(gè)泱泱大國(guó)中，戶籍工作的完成并不那么的順利，雖然國(guó)家頒布了相應(yīng)的戶籍制度來加強(qiáng)社會(huì)保障，但是政府并沒有做到及時(shí)地管理，再加上一些執(zhí)行部門行動(dòng)力較差。前段時(shí)間的政策改革把鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的城市建設(shè)辦公室取消了，農(nóng)民失去土地就要按制度辦事，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，但是國(guó)家對(duì)這一部分的規(guī)定也不是那么的詳細(xì)和完善，執(zhí)法人員得過且過，才會(huì)出現(xiàn)無(wú)人理睬的局面，各種違規(guī)亂建、耕地荒置的情況層出不窮。

（二）城鎮(zhèn)化下房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問題

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，主要是因?yàn)樾枨蟮募哟?。首先，城?zhèn)化的腳步太快了，中國(guó)人愛面子，都想在城里生活；其次，消費(fèi)者消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)房產(chǎn)的投資比例加大；最后，近幾年，到處都在拆房子，拆遷安置讓房產(chǎn)需求不斷增加。這樣無(wú)形中是在給消費(fèi)者帶來壓力。

2、二手房市場(chǎng)不斷升溫，“賣舊買新”已經(jīng)成為大多數(shù)人改善生活條件的主要途徑，很多人甚至把其作為獲得利益的一種途徑。之前，三級(jí)市場(chǎng)的房源大多是以民用住宅房為主。二手房房源形式也變得更加多樣化。二手房市場(chǎng)中的部分別墅、公寓將更多地加入到三級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來。特別是別墅、公寓與一手房市場(chǎng)相比又有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，更容易受到人們的青睞，這樣發(fā)展不平衡的局面，讓其他房地產(chǎn)市場(chǎng)甚是尷尬。

3、政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，這一點(diǎn)在像北京、深圳、哈爾濱這樣的大城市表現(xiàn)得尤為明顯。政府將更加全面地介入房地產(chǎn)業(yè)，而不僅僅只是規(guī)范市場(chǎng)秩序。政府從國(guó)家利益角度出發(fā)，將政策深入到房地產(chǎn)開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)等許多方面，某種程度上違背了城鎮(zhèn)化發(fā)展順應(yīng)自然的原則。

四、對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議

保持適當(dāng)?shù)某擎?zhèn)化發(fā)展速度，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明道路，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加以有序地引導(dǎo)，結(jié)合國(guó)外的一些發(fā)展經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)所用，因地制宜，還要保證其可以穩(wěn)定、持續(xù)地發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，縮小城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距也是重中之重。國(guó)家應(yīng)該加大對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度，同時(shí)也要實(shí)行互幫互助的良好發(fā)展模式，讓發(fā)達(dá)城市或地區(qū)幫助二、三線城市甚至是較為貧困的地區(qū)和城鎮(zhèn)快速提高工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。我國(guó)的國(guó)情已經(jīng)注定了我們?cè)谝允袌?chǎng)為主導(dǎo)的同時(shí)，也要加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，根據(jù)不同的發(fā)展地區(qū)做出相應(yīng)的調(diào)整與改變。二者相互影響，相互聯(lián)系。

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A