蔡文娟

揚(yáng)州三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考

蔡文娟

揚(yáng)州三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

為解決我國(guó)城市人們住房難這一問題，我國(guó)有關(guān)部門對(duì)于天價(jià)房?jī)r(jià)這一問題采取相應(yīng)的措施對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，并取得一定的成效，相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠方面就發(fā)生了一定的變化，有些企業(yè)甚至在資金周轉(zhuǎn)方面困難的局面，在國(guó)家宏觀調(diào)控的參與下房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能將經(jīng)濟(jì)效益最大化呢，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)開發(fā)前期做好資金管理工作尤為重要。

房地產(chǎn)；企業(yè)資金；管理思考

引言

為了更好的管理企業(yè)集團(tuán)的閑散資金，提高資金使用效率，在企業(yè)集團(tuán)中實(shí)現(xiàn)資金的集中管理能夠很好的解決這一問題，并且對(duì)整個(gè)企業(yè)集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展有著積極的意義。因?yàn)閷?shí)行資金的集中管理是企業(yè)集團(tuán)發(fā)展到一定程度后的又一項(xiàng)必要措施。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

1.1 資金管理意識(shí)淡薄，資金管理模式落后

在上文我們也有提到，一部分企業(yè)為順應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，也制定了資金管理制度，但是僅僅是制定，并沒有真正將其落實(shí)。企業(yè)在對(duì)各個(gè)部門播放預(yù)算資金是按照相關(guān)的制度，各個(gè)部門在對(duì)于資金花銷方面，并沒有按照相關(guān)制度進(jìn)行實(shí)施，進(jìn)而在工程沒有完工的情況下出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。不僅使工程的施工進(jìn)度受到一定的影響，在一定的程度上使企業(yè)信用度降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降。另外，現(xiàn)階段我國(guó)大部分企業(yè)為方便管理，除了總公司之外，企業(yè)還在不同的城市設(shè)立分公司，對(duì)于資金方面，分公司則是獨(dú)立的賬戶，總公司對(duì)分公司資金回籠狀況并不了解，進(jìn)而導(dǎo)致資金過(guò)度分散。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的管理意識(shí)相對(duì)淡薄，對(duì)于資金管理的模式相對(duì)落后。

1.2 資金管理制度不完善，缺乏有效的預(yù)算管理

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近二十年的快速發(fā)展期，一些企業(yè)追求規(guī)模粗放式擴(kuò)張，缺乏精細(xì)化管理意識(shí)，工作人員甚至一些高層管理人員對(duì)資金管理重視不夠，沒有建立完善的資金管理制度，預(yù)算管理制度不到位，對(duì)資金的使用缺乏有力的監(jiān)督和控制，資金使用效率低，導(dǎo)致企業(yè)資金冗余甚至陷入財(cái)務(wù)困境。

1.3 資金風(fēng)險(xiǎn)管理不足

資金為企業(yè)帶來(lái)收益的同時(shí)伴隨著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于高負(fù)債的房企而言，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并有效處理這些風(fēng)險(xiǎn)是資金管理的重要內(nèi)容。但是當(dāng)前部分房企并未建立有效的資金風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，資金的運(yùn)作缺乏足夠的監(jiān)管，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)危及企業(yè)安全時(shí)，又不能及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，甚至危及企業(yè)生存。

2 解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對(duì)策

2.1 建立企業(yè)內(nèi)部資金集中管理體系

建立企業(yè)內(nèi)部資金管理系統(tǒng)與商業(yè)銀行之間的數(shù)據(jù)鏈接串口，充分的利用商業(yè)銀行的資金管理方法和業(yè)務(wù)辦理的便利性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金的集中管理。其次銀行資金管理技術(shù)在房地產(chǎn)資金管理中運(yùn)用，能有效的實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部以及企業(yè)合作之間的資金流動(dòng)的通暢，打破企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)算的地域性限制，建立信息化資金集中管理體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)存款業(yè)務(wù)、貸款業(yè)務(wù)、資金支出全面的信息化服務(wù)。另外要建立一一對(duì)應(yīng)的單向委托貸款關(guān)系，企業(yè)員工能通過(guò)單向委托貸款條例與企業(yè)建立貸款關(guān)系，業(yè)務(wù)辦理的甲方與乙方只能是企業(yè)員工本人和企業(yè)，不同員工之間以及員工與部門之間不能建立委托貸款關(guān)系。相比集中資金管理，傳統(tǒng)的資金管理手段出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率要高的多。因此為了防止風(fēng)險(xiǎn)，在做到對(duì)內(nèi)部有較強(qiáng)控制的同時(shí)還應(yīng)該在操作環(huán)節(jié)方面集中管理和控制資金，達(dá)到事情發(fā)生前對(duì)審批流程的控制、事情發(fā)生時(shí)的實(shí)時(shí)控制和事情發(fā)生后的緊急應(yīng)急處理控制。

2.2 建立動(dòng)態(tài)資金管理體系

動(dòng)態(tài)資金管理體系搭建思路如下：

(1)時(shí)間管理：由于影響資金收付時(shí)間的源頭為業(yè)務(wù)計(jì)劃，所以需要將業(yè)務(wù)計(jì)劃轉(zhuǎn)化為資金收支時(shí)間。從收入端來(lái)說(shuō)，可以將銷售計(jì)劃分解為簽約計(jì)劃，進(jìn)而結(jié)合收款規(guī)律生成回款時(shí)點(diǎn)，當(dāng)銷售計(jì)劃變動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整回款時(shí)點(diǎn)；從支出端來(lái)說(shuō)，在合約規(guī)劃確定前，可以將總控計(jì)劃關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)同相關(guān)成本科目對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間相關(guān)聯(lián)，合約規(guī)劃確定后，將合同付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)直接同相關(guān)成本科目對(duì)應(yīng)的付款時(shí)間相關(guān)聯(lián)，這樣各項(xiàng)支出均能對(duì)應(yīng)成本科目及其付款時(shí)點(diǎn)。(2)金額管理：在明確上述項(xiàng)目資金的時(shí)點(diǎn)后，需要進(jìn)一步明確各時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的金額。從收入端來(lái)說(shuō)，各時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的金額由收入總額和分配規(guī)則決定。在銷售面積既定的情況下，收入總額由單價(jià)決定；而分配規(guī)則取決于回款規(guī)律，回款規(guī)律可通過(guò)總結(jié)分析歷史回款數(shù)據(jù)得出，所以通過(guò)將單價(jià)設(shè)置為變量，將回款規(guī)律在后臺(tái)設(shè)置為關(guān)聯(lián)規(guī)則，在單價(jià)和銷售計(jì)劃變動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整各個(gè)回款時(shí)點(diǎn)的對(duì)應(yīng)金額；從支出端來(lái)說(shuō)，各成本科目對(duì)應(yīng)的支出總額為動(dòng)態(tài)成本，按照成本管理經(jīng)驗(yàn)和合同條款約定，可明確而各個(gè)節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的付款比例，將其在后臺(tái)設(shè)置為關(guān)聯(lián)規(guī)則后，在動(dòng)態(tài)成本或進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整時(shí)，各時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的成本科目金額也會(huì)隨之調(diào)整。

2.3 完善資金風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及面廣、環(huán)節(jié)眾多，為使資金安全運(yùn)行，房企要選擇能體現(xiàn)償債能力、現(xiàn)金流量能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力等的指標(biāo)，構(gòu)建資金風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)體系，跟蹤監(jiān)控企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的資金風(fēng)險(xiǎn)，盡早識(shí)別，及時(shí)響應(yīng)。房企應(yīng)定期對(duì)資金籌措情況、使用情況進(jìn)行檢查，一方面通過(guò)日常資金報(bào)表了解總體情況，另一方面通過(guò)專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)深層次風(fēng)險(xiǎn)。在日常風(fēng)險(xiǎn)防范過(guò)程中，企業(yè)要注重風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)的積累，將本企業(yè)或同行業(yè)其他企業(yè)在發(fā)展中遭遇的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)化，逐步構(gòu)建資金風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，當(dāng)企業(yè)當(dāng)前狀態(tài)與數(shù)據(jù)庫(kù)中某一風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)接近時(shí)，數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)出預(yù)警，幫助企業(yè)盡早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理需要管控的因素比較多，我們需要從源頭上找準(zhǔn)關(guān)鍵控制點(diǎn)，通過(guò)行業(yè)規(guī)律、工作經(jīng)驗(yàn)及政策規(guī)定將其轉(zhuǎn)化為資金管理的時(shí)間和金額兩個(gè)維度，并動(dòng)態(tài)跟蹤管理，實(shí)現(xiàn)資金動(dòng)態(tài)收付平衡。

[1]王曉麗.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理研究[D].北京交通大學(xué)，2008.

[2]羅薇.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理研究[D].南昌大學(xué)，2010.

[3]周琪.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考[J].時(shí)代金融，2015，36：64+69.