劉 靜

寧夏長(zhǎng)河灣投資置業(yè)有限公司

淺談成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

劉 靜

寧夏長(zhǎng)河灣投資置業(yè)有限公司

現(xiàn)階段，建筑行業(yè)發(fā)展速度很快，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)GDP增長(zhǎng)有著不可忽視的影響力。而在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來越為沉重。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位，必須要不斷加強(qiáng)項(xiàng)目管理和成本控制，保證工程項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì)量達(dá)到預(yù)期設(shè)想，縮減工程項(xiàng)目建設(shè)成本投入，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益?；诖?，本文將著重分析探討成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)用措施，以期能為以后的實(shí)際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；成本管理；措施

1 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及成本管理原則

1.1 全方位的管理原則

項(xiàng)目成本管理包括項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)方面，不僅包括施工管理的全過程，還包括完整全面的成本控制管理。成本管理不僅僅是管理者的工作，所有參與者都必須意識(shí)到成本控制的重要性并將此融入到具體工作當(dāng)中，成本管理應(yīng)該協(xié)調(diào)合作，業(yè)務(wù)，采購(gòu)，財(cái)務(wù)，技術(shù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，避免碎裂。

1.2 責(zé)、權(quán)、利一致的原則

企業(yè)應(yīng)建立并實(shí)施嚴(yán)格的責(zé)任、權(quán)利和利益一致的成本控制體系。根據(jù)各自的管理職責(zé)，完善企業(yè)的各項(xiàng)管理功能。首先，成本控制體系自上而下逐層實(shí)施，明確界定各部門在系統(tǒng)中的作用，明確每個(gè)員工的工作職責(zé)和工作范圍。其次，各部門積極有效溝通，這樣，既能使其充分有效地履行各自的職責(zé)，又避免了因溝通不暢導(dǎo)致的一系列問題；最后，使用有效的員工激勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性，使項(xiàng)目成本管理工作能真正落實(shí)到細(xì)節(jié)。

1.3 質(zhì)量成本、工期成本、安全成本控制并重原則

目前，大多數(shù)企業(yè)的成本目標(biāo)和成本管理工作仍僅限于狹窄的資源成本降低。例如，許多建設(shè)項(xiàng)目?jī)H在材料費(fèi)，人工費(fèi)等成本控制日常開支，但卻忽略了設(shè)計(jì)成本，進(jìn)度成本，安全成本、造價(jià)成本和其他外延成本管理。雖然較好地控制了施工成本，但項(xiàng)目的總成本卻得不到最有效的控制，有時(shí)反而導(dǎo)致總成本的增加。

1.4 動(dòng)態(tài)管理原則

項(xiàng)目實(shí)施過程中，內(nèi)部和外部因素會(huì)隨時(shí)間而變化，如場(chǎng)地條件，市場(chǎng)供應(yīng)情況的變化，政策的調(diào)整等。這就需要在成本管理全過程敏銳觀察，積極應(yīng)對(duì)，根據(jù)變化不斷進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，與項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的步伐協(xié)調(diào)一致，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出解決方案，使項(xiàng)目順利推進(jìn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及成本管理措施

2.1 建立成本管理責(zé)任體系

為在施工過程中對(duì)建筑成本進(jìn)行有效管理，需要建立系統(tǒng)的成本管理責(zé)任體系，明確到人、責(zé)任到位，使各級(jí)責(zé)任人具體對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)。嚴(yán)格責(zé)任制的落實(shí)能夠有效減少各種不必要的開支。在壓力下工作能夠使項(xiàng)目各級(jí)負(fù)責(zé)人更加明確自身職責(zé)，以身作則，保證施工的正常運(yùn)行和項(xiàng)目的合理推進(jìn)。

2.2 制定項(xiàng)目成本控制方案

制定卓有成效的項(xiàng)目成本管理方案來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致、具體、有效的控制是建筑成本管理的有效途徑。方案制定的終極目標(biāo)是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的控制，成本估算是必不可少的初步環(huán)節(jié)。在估算的前提下制出可行的成本支出方案，方案應(yīng)包含項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的具體支出安排。當(dāng)然對(duì)于成本數(shù)據(jù)的分析和處理也是方案制定過程中必需的步驟，預(yù)算方案是工程核算的前提。成本控制方案就如同建筑的藍(lán)圖，起著計(jì)劃書一樣的作用，對(duì)于成本控制意義重大。

2.3 施工階段要加強(qiáng)成本控制

要對(duì)施工合同加強(qiáng)管理，降低索賠情況。房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目施工過程中，成本控制關(guān)鍵是有效控制工程變更，特別是業(yè)主方必須加強(qiáng)主動(dòng)監(jiān)管工作，嚴(yán)格地審核項(xiàng)目變更內(nèi)容。對(duì)于工程項(xiàng)目變更，必須全面進(jìn)行研究與審核，在全面考慮工程的功能性、美觀度的同時(shí)，還要考慮到其經(jīng)濟(jì)性，并降低因工程項(xiàng)目變更導(dǎo)致的工程費(fèi)用開支，避免項(xiàng)目變更造成整體成本的失控；加強(qiáng)施工材料、設(shè)備、人員編制的控制，避免成本的浪費(fèi)。對(duì)于施工材料來說，必須嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，并在詳細(xì)研究設(shè)計(jì)圖與現(xiàn)場(chǎng)施工情況的前提下，根據(jù)施工進(jìn)度進(jìn)行材料的采購(gòu)。避免過多的庫存，導(dǎo)致后期材料剩余造成成本的浪費(fèi)。另外，對(duì)于怕濕潮的一些材料，盡可能就近選擇資質(zhì)較好的供貨商，隨用隨進(jìn)，避免因材料受潮無法使用導(dǎo)致成本的浪費(fèi)。對(duì)于施工機(jī)械等設(shè)備，要在詳細(xì)分析施工量的基礎(chǔ)上，購(gòu)置設(shè)備。如果就近的兩個(gè)項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備可以相互調(diào)用，在不耽誤工期的前提下，減少機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)量，降低機(jī)械設(shè)備的購(gòu)置成本，還要加強(qiáng)設(shè)備的日常檢修工作，避免因設(shè)備問題造成延誤工期，增加成本支出。另外，人員編制必須科學(xué)合理，既要確保工期進(jìn)度，還要避免人力資源的浪費(fèi)。這就要求工作人員必須掌握具體的施工情況以及施工的進(jìn)度，對(duì)工程中的各個(gè)分項(xiàng)目制定科學(xué)合理的人員編制，避免人力資源成本的浪費(fèi)。

2.4 加強(qiáng)竣工階段成本控制

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目竣工階段，要做好工程款結(jié)算工作。這個(gè)過程當(dāng)中，必須按照有關(guān)法規(guī)以及合同的要求，嚴(yán)格地審核竣工決算工程量，并落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核結(jié)算可以將工程建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)體現(xiàn)出來?？⒐るA段加強(qiáng)成本控制，可有效地降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，獲取到最大化的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

總而言之，無論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度還是人們生活質(zhì)量都在不斷提升，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的要求也越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強(qiáng)項(xiàng)目管理力度，在保障工程建設(shè)施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低項(xiàng)目建設(shè)總成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)名譽(yù)。項(xiàng)目管理人員需要對(duì)以往項(xiàng)目管理和成本控制中存在的不良問題進(jìn)行深入分析，極力避免今后的項(xiàng)目管理中出現(xiàn)類似問題，促進(jìn)項(xiàng)目管理和成本控制水平提升。

[1]李穎.目標(biāo)成本管理在WZ房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用研究[D].吉林大學(xué)，2015.

[2]趙千里.全過程成本管理在HFTY房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用研究[D].山東大學(xué)，2015.

[3]安雪瑋.中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本協(xié)同管理的研究[D].重慶大學(xué)，2015.