高 岳

天津?yàn)I海新區(qū)建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究

高 岳

天津?yàn)I海新區(qū)建投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化的水平越來(lái)越高，而伴隨著城市化水平進(jìn)步的就是我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)。近些年來(lái)房地產(chǎn)事業(yè)蓬勃發(fā)展，高樓大廈平地而起，也促生了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)性規(guī)劃，但房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資性事業(yè)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力十分巨大，成千上萬(wàn)家房地產(chǎn)商明爭(zhēng)暗斗，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)規(guī)劃的作用越來(lái)越明顯，因此，本文將首先分析現(xiàn)代化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本特征與管理流程，并根據(jù)這兩項(xiàng)內(nèi)容分析其管理的組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，并深入探究其系統(tǒng)功能，以求為現(xiàn)代化房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供理論支持和實(shí)際借鑒。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，一般是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的對(duì)象看做一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)，使這一系統(tǒng)能夠有效運(yùn)行而采用的組織及管理方法的總和。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用要根據(jù)項(xiàng)目管理的對(duì)象、內(nèi)容及項(xiàng)目管理的基本目標(biāo)來(lái)進(jìn)行綜合選擇，可以說(shuō)，了解和選取恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目管理模式對(duì)于有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理既定目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有至關(guān)重要的意義。

1 、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式類(lèi)型分析

1.1 設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式

設(shè)計(jì)—招標(biāo)—建設(shè)模式是一種比較傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)模式，目前國(guó)內(nèi)對(duì)這種管理模式的使用比較普遍。這種模式是按照一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的固有模式進(jìn)行項(xiàng)目管理，即企業(yè)先委托專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，然后通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選擇合適的承包機(jī)構(gòu)，最后選擇專(zhuān)門(mén)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)理工作。

1.2 風(fēng)險(xiǎn)型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理之前，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人，由經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)理人幫助業(yè)主及設(shè)計(jì)方共同完成項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)工作，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工過(guò)程管理。通常經(jīng)理人會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目分成一個(gè)個(gè)階段性的小項(xiàng)目，每完成一個(gè)小項(xiàng)目就對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，也就是設(shè)計(jì)與施工同時(shí)進(jìn)行。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)型模式較多，相比前兩種模式，這種模式有其自身特有的優(yōu)勢(shì)，即可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，提高施工效率，有利于保證工程質(zhì)量，但是難度在于如何正確選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中的不確定因素可能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響等。

2 、完善我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的對(duì)策建議

2.1 實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)決定了項(xiàng)目管理的過(guò)程中要兼顧多個(gè)方面的內(nèi)容，即要適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際，又要根據(jù)相關(guān)項(xiàng)目管理的內(nèi)外部環(huán)境，抓住項(xiàng)目管理過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利用信息手段等加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理全過(guò)程中的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，有效提高項(xiàng)目管理過(guò)程中的效率，加強(qiáng)項(xiàng)目管理過(guò)程中對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)的信息的收集、分析和反饋，在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，企業(yè)要積極協(xié)調(diào)好內(nèi)部各個(gè)基礎(chǔ)性部門(mén)之間的聯(lián)系，以便收集更多、更有效的項(xiàng)目管理信息，為整個(gè)項(xiàng)目管理全過(guò)程提供可靠的信息支持，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)處理，從而發(fā)揮項(xiàng)目管理模式在推進(jìn)項(xiàng)目管理中的建設(shè)性作用。

2.2 提高管理人員素質(zhì)

一支高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理隊(duì)伍事關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的成敗，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的背后卻存在著專(zhuān)業(yè)人員不足，高水平的項(xiàng)目管理人員缺乏的尷尬局面，現(xiàn)有的項(xiàng)目管理人員往往缺乏扎實(shí)過(guò)硬的項(xiàng)目管理的理論知識(shí)和實(shí)踐技能，因此，要想真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理模式發(fā)揮高效作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的既定目標(biāo)，就必須加快建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作隊(duì)伍，尤其是對(duì)于項(xiàng)目管理中的領(lǐng)導(dǎo)人員，如項(xiàng)目經(jīng)理等，更要使其素質(zhì)過(guò)硬，具備扎實(shí)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，從而更好地進(jìn)行全方位的項(xiàng)目管理指導(dǎo)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加快制定措施引進(jìn)高素質(zhì)的項(xiàng)目管理工作人員，提高項(xiàng)目管理工作人員整體素養(yǎng)，另一方面，積極通過(guò)各種培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)等途徑對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目管理工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而更好地為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供人力支持和智力支持。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)

近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求利益最大化，無(wú)視法規(guī)體制，想方設(shè)法打法律“擦邊球”，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理領(lǐng)域產(chǎn)生了惡劣影響。主要表現(xiàn)為：項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理全部在本行業(yè)內(nèi)部完成，行業(yè)壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)量失實(shí)、無(wú)中生有建設(shè)項(xiàng)目不報(bào)建、不招標(biāo)，罔顧法律法規(guī)在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，隨意將分包工程再分解，強(qiáng)行壓價(jià)工程項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研、定位、可行性分析形式化，數(shù)據(jù)失實(shí)、目的性強(qiáng)，以順利通過(guò)審批為主要目的等等。這些都增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體風(fēng)險(xiǎn)，也成為推動(dòng)項(xiàng)目管理健康可持續(xù)發(fā)展的阻力和障礙。所以，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必須加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)。與國(guó)外相比，我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度方面還不健全，缺乏比較完善的管理制度體系建設(shè)、監(jiān)管及執(zhí)行從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，“行業(yè)壟斷”的現(xiàn)象普遍存在、監(jiān)管單位主體單一。因此，只有制定切實(shí)可行的政策措施，規(guī)范現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)章制度中未涉及或界限模糊的“灰色地帶”，才可能規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的各種隱性風(fēng)險(xiǎn)。

3 、結(jié)束語(yǔ)

傳統(tǒng)的職能型管理模式已經(jīng)不在適合現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展的需求了，我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該另尋“新歡”，但是也不能完全拋棄，應(yīng)該擇優(yōu)而留。在近幾年我們企業(yè)可以采用項(xiàng)目型管理模式和矩陣式管理模式，這兩個(gè)管理模式相對(duì)來(lái)說(shuō)比較靈活，存在多樣性，但在執(zhí)行過(guò)程中企業(yè)應(yīng)該注意管理構(gòu)架的合理性，良好的管理構(gòu)架才是管理系統(tǒng)運(yùn)行的保障，在項(xiàng)目管理的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該注意管理層人員任命時(shí)篩選能力強(qiáng)的管理人員，一個(gè)優(yōu)秀的管理人員回事項(xiàng)目的實(shí)施和執(zhí)行能力變得尤為突出，還應(yīng)該加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)，好的員工是培訓(xùn)出來(lái)的，企業(yè)既然招來(lái)員工，就有義務(wù)讓員工提升自己的能力，這樣對(duì)企業(yè)有極大地宣傳作用。一個(gè)優(yōu)秀的管理模式并不是項(xiàng)目成功的唯一因素，項(xiàng)目管理中的各部門(mén)之間的銜接，管理層人員的水平，項(xiàng)目每一個(gè)階段的把控和落實(shí)等都是項(xiàng)目管理成功不可缺少的因素。

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[3]高人彬.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014，21：122.