趙 婧

（通化市國土資源局，吉林 通化 134001）

完善土地收購儲備制度的建議和思考

趙 婧

（通化市國土資源局，吉林 通化 134001）

土地儲備收購制度是針對土地回收、前期開發(fā)和整理、出讓等制定的制度，目的在于規(guī)范土地儲備收購行為、發(fā)揮土地最佳功能、維護土地市場發(fā)展秩序。文章詳細分析土地儲備收購制度的功能、存在的問題、解決問題的建議，旨在促進土地儲備收購制度不斷完善，提高我國土地利用效率，發(fā)揮土地的最大價值。

土地；收購儲備制度；完善建議

土地儲備收購是地方各級人民政府在權(quán)限范圍內(nèi)依法行使權(quán)力，利用收回、收購、征用或者是其它方式，獲取土地使用權(quán)，并且對收購的土地進行前期開發(fā)和整理，然后儲備起來，向社會提供各種建設用地的行為。土地收購的主體是房地產(chǎn)局，土地前期開發(fā)和出讓的主體是市政府。土地收購儲備制度的制定建立在國有土地使用權(quán)的基礎上，為了確保土地使用權(quán)所有人和土地相關利益人的利益，通過土地收購儲備制度對一級房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，有效維護了土地使用秩序，在控制房價和提高人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮了重要作用。

1 我國土地收購儲備制度發(fā)展現(xiàn)狀

我國土地儲備收購制度經(jīng)過起步階段、推廣階段、全面發(fā)展階段和成熟階段的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟，并且逐步完善。土地收購儲備制度的建立和完善不僅協(xié)調(diào)了存量土地與增量土地的關系，提高了土地使用效率。而且有效推動了建設用地供應方式的轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一了土地供應渠道，土地儲備收購制度沒有制定之前土地利用效率低下、單位土地產(chǎn)出率低下、土地出讓權(quán)力濫用等問題得到了有效解決，促進了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展[1]。但是現(xiàn)行土地收購儲備制度還存在一些不完善之處，雖然政府可以直接通過土地儲備收購制度直接調(diào)控一級房地產(chǎn)市場，但是儲備土地的范圍僅限于經(jīng)營性用地，像重大基礎設施建設用地、工業(yè)用地和公益用地等沒有包括在內(nèi)；地方政府為了賺取超額利益，可能肆意提高土地出讓價格，導致房價提高。這些問題需要逐步解決，才能夠促進我國土地儲備收購制度不斷完善。

2 完善土地收購儲備制度的建議

2.1 針對儲備范圍

當前土地儲備范圍僅限于經(jīng)營性用地，因此要想通過土地儲備制度來有效調(diào)控我國土地市場可謂是任重而道遠。土地儲備制度規(guī)定的儲備范圍限制在經(jīng)營性用地方面的主要原因是政府“為賣而儲”，政府經(jīng)常為了儲備土地而進行土地拍賣和轉(zhuǎn)讓。鑒于此，應該制定《土地征收法》，將土地儲備收購制度中的“為賣而儲”予以廢除，將《土地管理法》中的“因建而征”予以還原。此外，為了擴大儲備范圍，應該在未來修訂土地儲備收購制度的過程中將工業(yè)用地、公益用地等土地納入儲備范圍，有效防止利用公益用地和工業(yè)用地等土地來謀取暴利的行為。

2.2 針對政府謀取私利

政府通過土地儲備調(diào)控制度可以對一級房地產(chǎn)市場直接進行干預和調(diào)控，政府的調(diào)控地位被重新定義，超越了市場裁判者和守夜人的角色，直接介入到房地產(chǎn)市場，因此政府可能成為謀取房地產(chǎn)市場利益的直接參與者。鑒于此，加強對政府的監(jiān)督是預防政府直接謀取私利的有效手段，《土地管理法》中需要規(guī)定國土資源部門有監(jiān)督政府土地儲備收購行為的權(quán)利，政府土地出讓價格的制定要經(jīng)過國土資源部門和地方各級政府協(xié)商，出讓的土地類型不同，土地價格也要有所差異。比如出讓的經(jīng)營性用地為了公益需要，則需要降低土地出讓價格，才能夠使土地更好地造福于全民[2]。

3 進一步完善土地收購儲備制度的思考

除了上述分析的土地儲備收購制度存在的主要問題，此外還有一些其它問題。比如《土地儲備管理辦法》規(guī)定地方各級人民政府可以制定地方規(guī)章，但是這一規(guī)定有違《立法法》的規(guī)定，凡是以國家名義或者是強制力進行的征收行為要通過國家基本法律進行調(diào)整和規(guī)范，不能由地方政府制定規(guī)章；《土地管理辦法》實施于《物權(quán)法》之后，但是并沒有規(guī)定土地征收的前提是“為了公共利益需要”，這有違反《無權(quán)法》的規(guī)定。鑒于此，在未來對土地儲備收購儲備制度的過程中要參考《物權(quán)法》和《立法法》的規(guī)定，土地儲備收購過程中要堅持“為了公共利益需要”這一前提。土地儲備收購行為的調(diào)整和規(guī)范要依照國家基本法律進行，不能夠單純從地方政府角度制定地方規(guī)章制度。這樣才能夠有效預防政府謀取私利的現(xiàn)象出現(xiàn)，從而確保土地發(fā)揮最大功能，使土地更好地造福于全國人民。

4 結(jié)束語

綜上所述，我國土地儲備收購制度經(jīng)過四個階段的發(fā)展已經(jīng)日漸成熟和完善，在我國土地市場調(diào)控方面發(fā)揮了重要作用，提高土地利用效率，統(tǒng)一了土地供應渠道，更好地發(fā)揮了土地的功能，促進我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。面對當前土地儲備收購制度存在的不足之處，需要進一步完善，不斷加強土地儲備收購方面的立法，確保土地儲備收購行為有法可循、有法可依，進而加大對土地儲備收購行為的法律約束，防止地方政府通過土地儲備收購謀取暴利現(xiàn)象的出現(xiàn)，促進我國土地市場健康發(fā)展。

[1]王會.加強土地收購儲備工作的幾點建議——以遼寧省丹東市為例[J].北京農(nóng)業(yè),2012.

[2]張波,劉新華.土地收購儲備幾個常見問題［J］.中國土地, 2006,(9):26.

F301.1

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2096-2789（2016）12-0256-01