廖俊平

事件

地方政府大力“去庫存”

近期，多地展開去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%。多地地方兩會上也將去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。河北省政府工作報告指出，要化解房地產(chǎn)庫存，推進以滿足新市民需求為出發(fā)點的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。福建省政府工作報告也把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，指出將著力穩(wěn)定住房消費，把房地產(chǎn)去庫存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，等等。

2016年樓市主題將是“去庫存”。中央和地方還有可能從以下幾方面采取具體措施去庫存：一是降低首套住房首付比例；二是央行繼續(xù)降準降息；三是樓市稅費補貼類政策的進一步落地；四是進一步加大棚戶區(qū)改造力度，加強貨幣補貼；五是調(diào)整普通住宅標準；六是鼓勵人才購房政策；等等。

推進住房公積金綜合服務平臺建設

點評

1月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快建設住房公積金綜合服務平臺的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ诽岬剑瑥目傮w看，各地住房公積金信息化服務工作滯后，業(yè)務辦理渠道少、標準不統(tǒng)一、服務效率低等問題突出，這影響了住房公積金制度的發(fā)展。為解決這些問題，住建部就推進住房公積金綜合服務平臺建設提出要求：明確工作目標、拓展服務渠道、加強綜合管理、保障運行安全以及落實工作責任。要求各設區(qū)城市要以服務繳存單位和繳存職工為導向，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，建設功能齊全、便捷、安全高效的住房公積金綜合服務平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市以及部分條件較好的設區(qū)城市，應當在2016年底前基本建成住房公積金綜合服務平臺。其他設區(qū)城市應當在2017年底前基本建成住房公積金綜合服務平臺。

點評

近年來，我國住房公積金規(guī)?？焖僭鲩L，業(yè)務種類日趨豐富，繳存單位和繳存職工對住房公積金服務的要求不斷提高。一些省市率先探索應用網(wǎng)上業(yè)務大廳、自助服務終端等互聯(lián)網(wǎng)和移動通訊技術(shù)，提升住房公積金服務效率和質(zhì)量，取得了一定效果。但總體上，各地住房公積金信息化服務工作還滯后于繳存單位和繳存職工的服務需求，影響了住房公積金制度的發(fā)展。為拓寬住房公積金服務渠道，提高服務效率，切實維護繳存職工合法權(quán)益，有必要加快推進住房公積金綜合服務平臺的建設。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“22連跌”

近日，第一太平戴維斯、高力國際、戴德梁行在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務提供商發(fā)布2015年房地產(chǎn)市場研究報告顯示，受經(jīng)濟大環(huán)境下滑影響，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)低迷。第一太平戴維斯指出，2015年第三季度，全國GDP增速自2009年以來首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平。從數(shù)據(jù)來看，即便如一線城市中的上海與北京，經(jīng)濟增速亦明顯放緩，GDP增速堪與全國持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國平均水平，并保持上升態(tài)勢。戴德梁行認為，經(jīng)濟增速疲弱主要受累于房地產(chǎn)開發(fā)投資近零增長。在GDP增速下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不足，其開發(fā)投資增速自2013年后便開始出現(xiàn)明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

為解決庫存高企難題，自2014 年三季度末開始，政府推出多項刺激政策。預計接下來，地產(chǎn)相關(guān)政策會進入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫存模式”。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場仍將“一枝獨秀”。高力國際報告指出，上海、北京及深圳住宅市場量價齊升，且高端住宅及豪宅市場需求尤為強勁 。但高力國際同時提醒，一線城市庫存仍處于高位，發(fā)展商仍須以去庫存為主要目的。

2015年一線城市土地狂漲

據(jù)易居研究院最新數(shù)據(jù)，2015年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均價為10436元/平方米，環(huán)比下漲11.2%，同比上漲46.8%。12月北京和廣州土地成交面積有所回探，使環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，而土地成交均價連續(xù)上升3個月，至12月創(chuàng)歷史新高。據(jù)了解，2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。從近六年一線城市土地成交價格看，在2012年達到近五年最低點后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢，2015年在政策的刺激下，加速攀升。

點評

由于土地資源的稀缺性，外加房價遠比三四線城市堅挺，一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下猛進上漲。雖然目前房地產(chǎn)看起來似有繁榮之相，但高利潤時代確已過去，風險也在增加。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)預測，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。主要原因包括：2015年房市進入復蘇通道中，2016年地市也將進入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價最高的一線城市土地供應有限，價格繼續(xù)大漲。但2015年土地購置價格基數(shù)較高，2016年漲幅不會太高。