蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會(huì)課題組

關(guān)于新形勢(shì)下個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會(huì)課題組

2015年下半年起，蘇州市商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速回暖、量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)，商品房去庫(kù)存化周期大幅縮減。蘇州地區(qū)各家銀行適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，將個(gè)人住房按揭貸款作為今后一段時(shí)間的信貸投放重點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的背后，個(gè)人住房按揭貸款中潛在的不穩(wěn)定因素也在逐步暴露，如何防范風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)樓市健康可持續(xù)發(fā)展，成為各銀行關(guān)注的重點(diǎn)。

一、蘇州商品住宅市場(chǎng)和個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展形勢(shì)分析

2015年下半年，在多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策和土拍效應(yīng)的帶動(dòng)下，蘇州樓市開啟了價(jià)格大幅上漲的局面，全市商品住宅市場(chǎng)全年成交面積1176.15萬平方米，同比增長(zhǎng)42.66%，商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)12924元/平方米，同比上漲15.26%。2016年2月，蘇州商品住宅價(jià)格為16468元/平米，環(huán)比上漲9.38%，同比上漲39.53%，漲幅居全國(guó)前列。全市商品住宅需求方面，2016年1至2月商品住宅銷售面積為178.20萬平方米，同比增長(zhǎng)109.01%；全市商品住宅供給方面，2016年1至2月商品住宅累計(jì)新批上市58.22萬平方米，同比增長(zhǎng)68.39%。目前蘇州商品住宅市場(chǎng)需求大于供給的形勢(shì)非常明顯，這也是全市商品住宅價(jià)格迅速攀升的重要因素之一。2016年4月7日、8日的蘇州市2016年第二次土拍，總共推出了13宗住宅地塊，結(jié)果僅有一宗地塊成交樓面價(jià)在10000元/平方米以下，創(chuàng)下了蘇州土拍樓面價(jià)格的多個(gè)新紀(jì)錄。多家之前從未在蘇州拿地的大型房地產(chǎn)企業(yè)在本次土拍上都顯示了志在必得的決心，表明這些企業(yè)對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的信心十分堅(jiān)定，由此必將引發(fā)全國(guó)各地的一些投資客從北京、上海和深圳等國(guó)內(nèi)一線城市逐步退出而轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州?？梢灶A(yù)計(jì)的是，在剛需加上投資需求兩方面因素驅(qū)動(dòng)下，今后一段時(shí)間內(nèi)蘇州商品住宅價(jià)格將維持一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

在全市商品住宅持續(xù)火爆的大背景下，蘇州地區(qū)多家銀行都將個(gè)人住房按揭貸款作為信貸投放的重點(diǎn)。2016年1至2月，全市個(gè)人住房按揭貸款新增319.21億元，同比增加208.94億元。目前，蘇州地區(qū)各家銀行法人信貸業(yè)務(wù)除了政府平臺(tái)類等貸款和科技型企業(yè)外，缺乏其他有效增長(zhǎng)點(diǎn)。法人信貸業(yè)務(wù)整體增長(zhǎng)較為乏力，個(gè)人住房按揭貸款的市場(chǎng)份額成為各家銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的新戰(zhàn)場(chǎng)。蘇州地區(qū)多家銀行紛紛推出各項(xiàng)新的優(yōu)惠政策，如匯豐銀行針對(duì)高端客戶推出了全市最低的貸款利率八五折優(yōu)惠，郵儲(chǔ)銀行推出貸款利率八八折優(yōu)惠，其余多家股份制銀行則提供貸款利率九折優(yōu)惠，各家銀行全力搶占全市個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)份額。

二、個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

2016年2月2日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，由于蘇州屬于不限購(gòu)地區(qū)，根據(jù)通知要求，蘇州地區(qū)首套房首付比例最低可降至20%，與此同時(shí)，二套房門檻也隨之降至最低30%。這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年6月1日提高首付比例門檻以來首付比例第一次降回至20%。隨著樓市利好政策的頻頻推出，蘇州全市個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)正在蓬勃發(fā)展。但是，杠桿提高和首付比例降低的背后存在的一些隱患值得我們警惕。在房?jī)r(jià)迅速攀升、個(gè)人住房按揭貸款單筆金額和整體規(guī)模也迅速增長(zhǎng)的情況下，部分銀行業(yè)從業(yè)人員仍認(rèn)為個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)低、風(fēng)險(xiǎn)可控，在這樣的觀念下辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，容易導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，影響信貸資產(chǎn)安全。目前個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

一是游離于銀行個(gè)人住房按揭貸款監(jiān)管體系之外的“首付貸”等強(qiáng)投資屬性產(chǎn)品近年來發(fā)展十分迅速。一些投資理財(cái)公司為購(gòu)房者提供“首付貸”，進(jìn)一步降低買房門檻，即所謂房貸的“場(chǎng)外配資”，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹的主要推手之一?！笆赘顿J”產(chǎn)品雖然降低了購(gòu)房時(shí)的門檻，但是它提升了購(gòu)房者在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)個(gè)人和家庭的負(fù)債比例，一旦個(gè)人和家庭收入出現(xiàn)問題，不僅影響這些提供“首付貸”的投資理財(cái)公司自身的資產(chǎn)安全，也將對(duì)整個(gè)蘇州銀行業(yè)的信貸資產(chǎn)的安全性產(chǎn)生巨大的不利影響。

二是部分炒房者利用銀行調(diào)查機(jī)制和人行征信的一定滯后性，采用“多套同時(shí)做首套”等不正當(dāng)?shù)耐稒C(jī)行為，降低了購(gòu)買二套房、三套房甚至更多套房的首付比例，期望在房?jī)r(jià)快速上漲的過程中迅速拋售其中的一套甚至幾套而套利，從而實(shí)現(xiàn)在降低自身負(fù)債比例的同時(shí)獲得投資收益，將承受可能房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至后來的購(gòu)房者身上。還有部分炒房者利用自己親戚和朋友的多張身份證購(gòu)買多套房子，這些親戚和朋友只在銀行貸款面簽時(shí)候出現(xiàn)，實(shí)際并不提供任何資金，全部資金都由投資客負(fù)責(zé)籌措，達(dá)到了與“多套同時(shí)做首套”同樣的降低首付比例的目的，這種狀況也值得各銀行警惕。

三是因個(gè)人住房按揭貸款相對(duì)低的融資成本和較快的審批流程，促使虛假二手房交易不斷出現(xiàn)。銀行法人貸款或者個(gè)人助業(yè)貸款的準(zhǔn)入要求較高，而個(gè)人住房按揭貸款審批流程較快，貸款利率較低，部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為了規(guī)避銀行法人貸款或者個(gè)人助業(yè)貸款的準(zhǔn)入要求，或者為了較快獲得銀行貸款、降低融資成本，紛紛通過房產(chǎn)中介，與自己的親朋進(jìn)行虛假二手房交易，從而在短時(shí)間內(nèi)獲得銀行低利率的個(gè)人住房按揭貸款。這些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者將銀行貸款投入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、個(gè)人股票投資或用于其他投資投機(jī)行為，以期獲得短期收益，而還貸資金則來源于今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)金流。這種做法顯然違背了銀行發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款的目的，如果這些經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)或者投資、投機(jī)失敗，將導(dǎo)致銀行產(chǎn)生不良信貸資產(chǎn)，值得各家銀行警惕。

三、個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者首付款來源的審查，結(jié)合客戶銀行賬戶流水和支付憑證，確切掌握客戶首付款資金真實(shí)來源，一旦發(fā)現(xiàn)其通過房產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、小貸公司等非銀行金融交易渠道支付首付款，一律停止該客戶辦理個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

針對(duì)一手房交易，一是嚴(yán)格執(zhí)行既定的樓盤準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格控制銀企合作關(guān)系，對(duì)存在首付分期、零首付等促銷行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可采取中止或嚴(yán)格控制等措施，并排查合作的存量房貸；二是著重加強(qiáng)開發(fā)商資金來源、投向情況和樓盤銷售價(jià)格合理性調(diào)查，增加貸后現(xiàn)場(chǎng)檢查頻次，重點(diǎn)防范樓盤爛尾和價(jià)格虛高風(fēng)險(xiǎn)；三是切實(shí)落實(shí)“面談、面簽”要求，嚴(yán)格審核借款人是否符合準(zhǔn)入條件，其購(gòu)房和貸款行為是否真實(shí)，嚴(yán)防騙取銀行信貸優(yōu)惠以及虛假按揭貸款；四是根據(jù)借款人的還款能力，合理控制貸款金額和貸款期限，控制因借款人今后的收入不足以還貸等問題而給銀行信貸資產(chǎn)帶來的不利影響。

針對(duì)二手房交易，嚴(yán)格審核貸款申請(qǐng)資料，多渠道核實(shí)房產(chǎn)交易背景的真實(shí)性。一是結(jié)合房產(chǎn)的具體地理位置，通過比較周邊房產(chǎn)交易價(jià)格等分析該二手房交易價(jià)格的合理性；二是了解購(gòu)房者與賣房者的關(guān)系，警惕親屬之間的二手房交易行為，嚴(yán)格審核雙方的家庭、職業(yè)等背景，以及首付款支付規(guī)范性等要點(diǎn)；三是對(duì)“置換式貸款”等存在一定風(fēng)險(xiǎn)的房貸產(chǎn)品切實(shí)加大審核力度；四是對(duì)存在“房貸杠桿注水”行為的房產(chǎn)中介，要逐步退出或者立即中止合作。

緊跟北京、上海和深圳等國(guó)內(nèi)一線大城市的步伐，嚴(yán)格區(qū)分“首購(gòu)房”和“首套房”，盡可能針對(duì)不同購(gòu)房實(shí)際需求而采取不同的個(gè)人住房按揭貸款政策，支持剛需、抑制投資、嚴(yán)防投機(jī)，謹(jǐn)防蘇州市房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫而給銀行信貸資產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

［1］王穎．個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范［J］．中國(guó)金融，2007，（6）：24-26.

［2］錢爭(zhēng)鳴，李海波，于艷萍．個(gè)人住房按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究［J］．經(jīng)濟(jì)研究，2010，（1）：143-152.

［3］丁正斌．住房按揭貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究理論及文獻(xiàn)綜述［J］．金融縱橫，2011，（7）：37-41.

（課題組成員：王昊、王虓、張興成、李巖）