文/李克印 西安市房地產(chǎn)經(jīng)營三公司 陜西西安 710004

保障性住房存在問題及發(fā)展趨勢的探析

文/李克印 西安市房地產(chǎn)經(jīng)營三公司 陜西西安 710004

近年來，房價快速上漲，高房價讓購房者望而卻步，很多低收入家庭購房困難，加快住房保障體系建設的呼聲日益強烈。政府為了解決中低收入階層住房困難問題，推出了一系列保障性住房政策，包括實行經(jīng)濟適用房政策、廉租房政策和房租補貼制度。本文分析了我國保障性住房的現(xiàn)狀、存在問題的原因和發(fā)展趨勢，提出了解決我國保障性住房的政策建議。同時希望通過本文對我國保障性住房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的研究，能夠得到政府和社會的普遍關注，進一步改善我國弱勢群體的住房問題。

保障性住房；經(jīng)濟適用房；廉租房

一、我國保障性住房的發(fā)展現(xiàn)狀

我國針對中低收入居民的住房保障制度建立的比較遲，但近年來發(fā)展較快，住房保障呈多樣化局面。根據(jù)全國大部分地區(qū)的實踐，目前我國的住房保障體系包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房和限價商品房（或稱“兩限房”）四種主要類型。

我國政府直接供給住房只能限制在最低收入家庭范圍中，這是根據(jù)我國中低收入家庭眾多、人地矛盾尖銳、收入差距過大和征信體系不完善等現(xiàn)實國情決定的。對于眾多的中等收入家庭，政府及時通過調控市場來滿足住房多樣化的需求，同時通過金融支持來進一步提高這些家庭的支付能力。對于高等收入者則由市場來供給住房，政府只需要通過貨幣政策調節(jié)房地產(chǎn)市場價格的波動。因此，廉租房等政策只能滿足低收入家庭這一類人群的基本居住需求。

我國保障性住房建設處在不斷地探索中。尤其在“十二五”期間，提出將在5年內新建3600萬套保障房，促使保障性住房的覆蓋率達到20%。可以預期，當大量的保障性住房經(jīng)過“十二五”期間的建設并投入市場后，將能有效地緩房屋市場的供求矛盾，并在很大程度上緩解當前老百姓的住房壓力。雖然近期出臺的樓市調控政策以及各級政府正逐步落實的保障房政策或許不夠完善，但各級政府確實在努力履行“居者有其屋”的社會責任。

二、保障性住房存在問題產(chǎn)生的原因

1.法制建設滯后

縱觀住房保障體系發(fā)展歷程，從中央到地方，均以《通知》、《意見》和《辦法》等文件形式來推動，缺乏法律權威性。對于住房保障用地的供給、項目的審批、項目建設和銷售標準等問題，沒有高層次立法的硬性約束。雖然我國目前已基本建立“低端有保障，中端有支持”的住房保障框架體系，但并不健全，保障性住房的各項建設仍在“摸著石頭過河”。

2.績效考核和監(jiān)督體系不夠完善

目前我國的住房保障體系還缺乏相應的績效考核系統(tǒng)，保障房建設尚未完全與地方政府的政績掛鉤，而保障房建設有一定的建設周期，難以為地方政府產(chǎn)生立竿見影的政績效果，相應的績效考核，包括考核誰、由誰考核、如何考核和考核的結果怎樣掛鉤等都沒有規(guī)定，或僅是略微提及，容易被地方政府忽視。

3.準入、退出機制不完善

由于每個家庭或個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況都各不相同，而我國沒有建立起個人財產(chǎn)申報制度以及信用評估體系，只能通過個人和單位提供的工資單或收入證明作為主要依據(jù)，在核定其信息時有一定難度，因此一些地方出現(xiàn)了騙租、騙購的情況，如官員家屬和官員親戚基本資料不真實，工作人員協(xié)助弄虛作假、申報不實，不按規(guī)章程序和條件審批、不認真履行職責、失職瀆職等。

4.保障對象的覆蓋面較窄

我國住房制度同教育、醫(yī)療等其他的基本社會管理體系一樣，大多都以戶籍制度為基礎。從北京、上海和天津等城市的居民住房保障準入條件來看，都有一個共同的條件，要求保障房的申請人具備本市城鎮(zhèn)戶口。建立在戶籍制度基礎上的住房政策，使相當一部分中低收入人群既不滿足政府規(guī)定的住房保障條件，又無力從市場上獲得住房，從而處于政府住房保障范圍之外。

5.融資存在問題

政府是投資保障房建設的主要責任方，主要依靠地方財政預算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來籌集。2013年政府提供的5000億元資金支持里，有2/3都是源自土地出讓金，而地方財政預算、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券都只有很少的數(shù)額，還有許多地方政府的債券不能夠用于保障房建設之中，財政預算歷來難以向保障房傾斜等，這些都對政府融資的靈活性以及權威性提出了挑戰(zhàn)。

6.住房區(qū)位、房屋設計及小區(qū)環(huán)境不理想

保障房項目采取的是規(guī)?；信d建，但多數(shù)用于安置貧困家庭的廉租住房位于交通不便的城鄉(xiāng)結合地帶。雖然受資金和土地條件的制約，選擇開發(fā)成本較低的城鄉(xiāng)結合部有利于節(jié)省資金加大保障房建設力度，但小區(qū)周圍的配套設施建設，包括交通、醫(yī)院、學校、體育館和綠化帶等，或因政府財力有限，或因相關部門互相推諉，往往容易被忽視，導致投資不力，進展嚴重滯后。

7.保障性住房存在質量隱患

保障房政策是國家解決低收入人群住房問題的重要惠民政策。但在具體的實施過程中卻由于政策的先天不足或者執(zhí)行偏差，使得保障房不但工程量巨大，還要求趕進度，隨之便潛藏著質量的隱患。例如從最初的圖紙設計，到現(xiàn)場施工、監(jiān)理和驗收質量，都存在著把關不嚴、管理不嚴的現(xiàn)象。因此，在加快保障房建設的同時，還要把工程質量管理、配套設施建設和物業(yè)服務等工作作為一項重要的工作內容進行監(jiān)督和管理。

三、我國保障性住房發(fā)展趨勢

1.經(jīng)濟適用房及限價房的發(fā)展趨勢

經(jīng)濟適用房由于在產(chǎn)權性質上有部分國家產(chǎn)權，在市場流通及管理中存在諸多弊端，好多城市已退出或即將退出經(jīng)濟適用房的建設，在此形式下大力發(fā)展限價房是解決中等收入住房需求及抑制房價快速增長的有力手段。

2.廉租房和公共租賃房的發(fā)展趨勢

我國近幾年開始重視公租房市場發(fā)展，2009年國家已開始研究制定《公共租賃住房指導意見》；2010年1月“國十一條”中提出在2010—2012年住房建設規(guī)劃中要重點明確公共租賃住房的建設規(guī)模；2011年1月“國八條”要求要努力增加公共租賃住房供應；2011年3月中央政府“十二五”規(guī)劃綱要提出“重點發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障房的主體”。以上政策變化表明，中央政府的保障房建設思路正在發(fā)生變化，未來保障性安居工程建設將以大力發(fā)展公共租賃房為主線。

四、保障性住房發(fā)展對策及建議

1.加快住房保障立法，建立專門的機構

制定符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)，可從立法上規(guī)定住房保障對象、保障標準、保障水平及保障資金來源。各地方應當結合本地經(jīng)濟發(fā)展的實際，推進地方性的住房保障法規(guī)，成立專門機構，制定管理方法，使住房從單位保障轉為社會保障。

2.引入績效考核機制

績效考核中的績效指標為政府制定保障房建設的具體工作計劃提供依據(jù)，并指導其合理配置資源，嚴格、客觀的考核體系的存在促使政府必須按考核的標準而不是自己的意愿開展工作?？冃Э己艘灿兄跒檎麄€社會從外部監(jiān)督政府行為提供基準線。

3.建立完善的準入、退出機制

為了能夠對申報情況進行準確核對，個人收入及家庭資產(chǎn)是政府是否提供住房保障、提供何種程度保障的前提。為此，必須建立真實、準確、動態(tài)的收入資產(chǎn)申報審核體系。由于我國目前還沒有建立完善的個人征信數(shù)據(jù)系統(tǒng)，致使被保對象的個人收入及家庭資產(chǎn)審核結果的可信度不高。

4.構建多層次的住房保障體系

現(xiàn)階段的住房保障只能以低水平、廣覆蓋為目標，遵循“適宜保障”的原則，有步驟、有層次、漸進性地解決中低收入家庭的住房問題。首先是堅持：“雙標準”原則，明確住房社會保障的對象?，F(xiàn)階段我國實施住房保障的對象應是中低收入、居住面積未達標的城鎮(zhèn)居民。在當前城鎮(zhèn)居民對住房需求較大，而政府財力有限的情況下，為使政府的保障措施真正落實到中低收入者和低收入者家庭，就必須確保保障對象的準確性。

5.多渠道籌集資金和房源

發(fā)揮政府在保障房融資機制中的主導作用。加大財政預算安排，將住房保障資金需求納入公共財政預算支出之中；繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金；充分利用住房公積金、閑置資金、保險資金、企業(yè)年金等長期資金用于保障房建設，制定促進保障房建設和租賃市場發(fā)展的土地、財稅、金融等政策；推動各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈歸集資金用于保障房建設。

6.選址合理，配套設施要齊全

我國的保障性住房本質上是一種中低價位的商品房，那么保障性住房的選址就應與其定位相符合，在城區(qū)規(guī)劃中盡量避免保障房的大面積連片開發(fā)，選擇在當?shù)仄胀ㄗ≌_發(fā)的熱點區(qū)域，在普通住宅小區(qū)選擇幾棟樓作為保障性住房，使普通的商品房和保障性住房共在一小區(qū)，使得不同階層的群體都能公平地享受到城市的各種公共資源和服務。要堅決控制保障房的社區(qū)規(guī)模，控制城市低收入群體的集聚現(xiàn)象。低收入家庭的集聚，會帶來城市貧困區(qū)位的形成，會更加深化他們的貧困地位，形成所謂的“貧困再生產(chǎn)”現(xiàn)象，從而使政府的反貧困政策失效。要結合現(xiàn)有公共交通和近期規(guī)劃建設的公共交通選址，發(fā)展以公共交通為主導的社區(qū)模式。

結語：

自從我國實行保障性住房政策以來，隨著住房改革政策的實施及住房投資建設的快速發(fā)展，使城鎮(zhèn)居民的居住條件得到了大幅度的改善。但是，保障性住房的建設和完善是一個不斷發(fā)現(xiàn)問題并解決問題的過程，由于社會政策因素、歷史因素以及個人因素，形成了住房改革后的經(jīng)濟困難者往往也是住房困難者的事實，使得住房困難的情況在低收入家庭中依然存在。而從住房保障政策的內容和實施效果看，目前的住房社會保障雖較接近于住房保障的國際通行做法，其發(fā)展的方向是與經(jīng)濟體制改革相適應的，也在一定程度上緩解了城鎮(zhèn)居民的住房問題。

[1］劉維新.共有產(chǎn)權是保障房制度的有力支撐[J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.7