文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學土木工程與建筑學院 山東青島 266590

基于我國房地產(chǎn)金融風險防范對策的研究

文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學土木工程與建筑學院 山東青島 266590

隨著我國房地產(chǎn)市場和金融市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融孕育而生。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，密不可分，兩者之間相互影響，相互依托。目前，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重，人們對房地產(chǎn)盲目投資，形成了房地產(chǎn)市場非理性繁榮的局面，致使房地產(chǎn)市場存在很多問題，加大了房地產(chǎn)金融的潛在風險。

房地產(chǎn)；金融風險；法律制度；創(chuàng)新

1、引言

現(xiàn)今，房地產(chǎn)的銷售量雖然還是每年都增長，但是增幅不如從前。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導行業(yè)，房地產(chǎn)金融與國民經(jīng)濟息息相關(guān)，雖說房地產(chǎn)金融存在著諸多風險還沒爆發(fā)，但是我們也要注意預防，防范房地產(chǎn)金融風險的發(fā)生，這就需要針對性地研究房地產(chǎn)金融風險到底存在哪些問題。

2、穩(wěn)定房價

房價的不健康上漲的一個重要原因就是對房地產(chǎn)的過度投資，投機者為了獲得更高的利益，對房地產(chǎn)進行過度的投資。所以要想穩(wěn)定房價，首先就要抑制房地產(chǎn)的過度投機行為。對于抑制房地產(chǎn)的過度投機行為，可以從稅收和銀行貸款這兩個方面著手，來增加房地產(chǎn)投機者的投資成本。房地產(chǎn)投機者之所以對房地產(chǎn)的投資進行的如此如火如荼，最終的目的就是獲得更多的利益，如果通過相關(guān)稅收以及銀行貸款方面來增加其成本，就間接降低了房地產(chǎn)投機產(chǎn)生的利益，可以有效抑制房地產(chǎn)過熱的投機行為。

3、落實存款投保制度，合理處理不良資產(chǎn)

由于房地產(chǎn)貸款一般金額較大，而且屬于中長期貸款，這樣銀行的巨額資金就會被長時間地占用，可能會使商業(yè)銀行資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難。并且房地產(chǎn)抵押貸款也是一大塊資金流，如果房價下跌，房地產(chǎn)資產(chǎn)就會貶值，商業(yè)銀行的資產(chǎn)縮水，資金運行也會出現(xiàn)困難。這兩個方面的出現(xiàn)，都會使銀行金融出現(xiàn)相應風險，出現(xiàn)存款人提不出款的可能。為了避免這種狀況的出現(xiàn)，銀行可以采取存款投保政策，將存款人所存資金投入保險，當銀行支付出現(xiàn)困難時，保險單位就會相應提供資金支持。所以應盡快落實存款的投保制度，這樣就會使存款人的利益受到保護，也會降低商業(yè)銀行的信用風險。

4、加強銀行對信用風險的控制和防范

4.1 完善個人信用制度

個人住房貸款雖然違約風險較低，但是也是一個需要注意的方面，在進行處理貸款業(yè)務之前，銀行應嚴格審核個人信用情況。應建立健全個人信用檔案，在全國范圍內(nèi)，形成以政府為主，銀行等金融信貸機構(gòu)為輔的信用考察機構(gòu)，通過對個人信用卡、貸款情況等以往的信用情況，對個人信用進行評估，并對貸款人的個人資料進行嚴格審核，從而形成較完整的個人檔案，并錄入個人信用系統(tǒng)。

4.2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風險相對較高，有些企業(yè)甚至制造假象騙取銀行貸款，所以，銀行對所需貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴格審核、調(diào)查，對細致劃分企業(yè)資產(chǎn)，分塊仔細調(diào)查。此外，還可以根據(jù)其貸款信用程度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行信用等級的劃分，不同情況不同對待，信用程度越高的企業(yè)，貸款優(yōu)惠就會越多，而信用程度較低的企業(yè)，不僅沒有貸款優(yōu)惠，還可能會限制貸款數(shù)額，如果企業(yè)的信用程度很低，銀行可以不予貸款。以此排序，制定較為嚴格的制度，從而鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高信用，減少房地產(chǎn)金融的信用風險。

4.3 嚴格控制抵押物的價值缺口

貸款人在進行房地產(chǎn)抵押貸款時，一般都是按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場價格進行貸款，如果房地產(chǎn)價格一旦降低，銀行就會面臨金融風險。為了避免相關(guān)金融風險的增加，銀行應嚴格控制房地產(chǎn)抵押的價值缺口，注重關(guān)注房地產(chǎn)的價值波動。并且在與貸款人簽訂合同時，應著重提到抵押物的價值變化問題，如果抵押的房地產(chǎn)價格一旦下降至貸款金額以下，貸款人應該立刻追加抵押資產(chǎn)，或者銀行也有提前收回貸款的權(quán)利。這樣做可以有效降低有關(guān)抵押貸款的房地產(chǎn)金融的信用風險。

4.4 房地產(chǎn)信貸實行區(qū)域性和差異性管理

房地產(chǎn)市場因地而異，每個地方都會表現(xiàn)出不一樣的情況，銀行該根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟情況、房地產(chǎn)發(fā)展狀況，制定不同的貸款制度。比如說上海、北京、廣州這些城市，經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場也是一片繁榮，可能會吸引更多的外地居民前來投資，甚至會有很多炒房團前來投資房產(chǎn)，趁機通過某種手段故意抬高當?shù)胤績r，以此來獲取更多的利益，針對這種情況，銀行就應相應提高房地產(chǎn)貸款的條件，抬高貸款門檻，防止對于房地產(chǎn)的投資過熱現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、創(chuàng)新融資工具

商業(yè)銀行可以通過制定相應的金融制度，制定不同的金融管理模式，控制房地產(chǎn)貸款的方式，來調(diào)控房地產(chǎn)市場，這樣就顯得房地產(chǎn)的開發(fā)過度依賴于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商處于被動的地位。其實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以采取自主融資的模式，實現(xiàn)自主合作。中小企業(yè)進行房地產(chǎn)的開發(fā)，擁有土地，但是缺乏資金支持。而大企業(yè)資金雄厚，但是經(jīng)營模式過于單一，一旦這一行市場不景氣，就會牽扯整個企業(yè)經(jīng)濟，金融風險較大，所以需要擴大經(jīng)營，進行多元化的投資模式。這樣，中小企業(yè)可以和大的企業(yè)進行合作，大企業(yè)給予資金支持，中小企業(yè)提供土地進行房地產(chǎn)的開發(fā)，實現(xiàn)雙贏。

結(jié)語：

本文對房地產(chǎn)金融風險進行了相應的防范建議，于房地產(chǎn)過度依賴商業(yè)銀行、土地儲備機制不完善、個人住房貸款存在違約風險、商業(yè)銀行以及其他金融機構(gòu)的機制不完善、我國的金融機構(gòu)對房地產(chǎn)建設和房地產(chǎn)銷售貸款比例嚴重失調(diào)、有關(guān)房地產(chǎn)金融的相關(guān)法規(guī)體系還不健全等問題，進行了研究分析，并相應提出了穩(wěn)定房價、落實存款投保制度、合理處理不良資產(chǎn)、加強銀行對信用風險的控制和防范、創(chuàng)新融資工具、完善金融法律體系和監(jiān)管制度的建議，對我國進行房地產(chǎn)金融風險的規(guī)避具有重要意義，可推動我國房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

[1］郭娜，郝項超，改革開放三十年來我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展與變革[J］，中國金融，2008，22：60-61.

[2］葉劍平，謝經(jīng)榮，房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究，北京，2005，中國人民大學出版社，74.

[3］陳蓉蓉，房地產(chǎn)開發(fā)投資的全過程風險預警和評價[D］，浙江大學，2006