經(jīng)濟(jì)適用房能變?yōu)樯唐贩繂?/h1>
2016-02-17 13:39:06張趁心
資源導(dǎo)刊 2016年10期
◎ 張趁心
經(jīng)濟(jì)適用房能變?yōu)樯唐贩繂?/p>
◎ 張趁心
近年來，經(jīng)濟(jì)適用房的投入使用，解決了部分低收入家庭住房困難的現(xiàn)狀，但也存在著個(gè)人無產(chǎn)權(quán)的弊端。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行國家統(tǒng)一劃撥制，享受免征土地出讓金等各種優(yōu)惠政策，其建設(shè)成本明顯低于商品房。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的房主只享有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)而不能享有房屋收益權(quán)。
于是，出現(xiàn)一種聲音：在不改變土地原用途的情況下，通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式改變其原有土地性質(zhì)，變更為出讓性質(zhì)的土地是否可行，是否違法呢？
經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)前由國土和住建部門設(shè)定了土地性質(zhì)為劃撥，且不能轉(zhuǎn)讓、抵押的強(qiáng)制性規(guī)定。但是，筆者認(rèn)為只要符合以下條件，還是可以改變土地性質(zhì)的。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金?！币陨戏蓷l款充分可以說明，經(jīng)濟(jì)適用房在具備以上條件后，土地性質(zhì)可以進(jìn)行調(diào)整和變更，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法行為。
筆者認(rèn)為，如若把以劃撥方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)必須具備以下條件。
第一，須征求現(xiàn)使用人的同意。使用人在未改變土地性質(zhì)時(shí)，是以低于市場價(jià)格的形式取得使用權(quán)的，其房屋是福利性質(zhì)的房屋，并且沒有完全產(chǎn)權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓和抵押，改變土地性質(zhì)涉及使用人的切身利益，需要現(xiàn)使用人達(dá)成一致意見。
第二，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意并收回土地使用權(quán)。改變和調(diào)整土地使用權(quán)性質(zhì)涉及國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整，必須由政府召集國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)規(guī)劃委員會(huì)成員單位研究通過，決定是否收回土地使用權(quán)重新處置，再確定受讓的房地產(chǎn)公司。
第三，受讓房地產(chǎn)公司必須有合法資質(zhì)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”的規(guī)定，受讓房地產(chǎn)公司必須達(dá)到以上條件才能作為受讓該宗土地的房地產(chǎn)公司。
第四，必須依法補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)過國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)規(guī)劃委員會(huì)成員單位研究通過后，形成正式會(huì)議紀(jì)要，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，并根據(jù)該地塊的地理?xiàng)l件及用途情況計(jì)算全部出讓金，作為補(bǔ)繳土地出讓金的依據(jù)。
鑒于建筑物已經(jīng)投入使用的事實(shí)，可以采用協(xié)議出讓的方式，由具有合法資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)和國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，由國土部門頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地使用權(quán)證，由住建部門頒發(fā)用地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)，按國家規(guī)定的最低出讓價(jià)格由房地產(chǎn)公司繳納土地出讓金，由現(xiàn)使用人補(bǔ)齊商品房差價(jià)，完善房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，取得完全產(chǎn)權(quán)。
通過以上規(guī)范的操作，土地性質(zhì)從劃撥土地變更為出讓性質(zhì)，用途由福利性房屋分配變更為商品房，一方面政府增加了財(cái)政收入，使用人也真正得到了屬于個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，可以行使自己的收益和抵押權(quán)。
另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房變更為商品房后，政府前期減收或者免收的稅費(fèi)必須按照原標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊，同時(shí)政府收益相比較“招拍掛”等形式的出讓方式取得的土地收益相對減少。但是經(jīng)濟(jì)適用房依法變更為商品房的做法，仍不失為新時(shí)期土地使用制度改革的一次大膽創(chuàng)新和嘗試。
（作者單位：西華縣國土資源局）
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◎ 張趁心
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◎ 張趁心
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于是，出現(xiàn)一種聲音：在不改變土地原用途的情況下，通過補(bǔ)繳土地出讓金的方式改變其原有土地性質(zhì)，變更為出讓性質(zhì)的土地是否可行，是否違法呢？
經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)前由國土和住建部門設(shè)定了土地性質(zhì)為劃撥，且不能轉(zhuǎn)讓、抵押的強(qiáng)制性規(guī)定。但是，筆者認(rèn)為只要符合以下條件，還是可以改變土地性質(zhì)的。
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筆者認(rèn)為，如若把以劃撥方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)必須具備以下條件。
第一，須征求現(xiàn)使用人的同意。使用人在未改變土地性質(zhì)時(shí)，是以低于市場價(jià)格的形式取得使用權(quán)的，其房屋是福利性質(zhì)的房屋，并且沒有完全產(chǎn)權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓和抵押，改變土地性質(zhì)涉及使用人的切身利益，需要現(xiàn)使用人達(dá)成一致意見。
第二，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意并收回土地使用權(quán)。改變和調(diào)整土地使用權(quán)性質(zhì)涉及國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整，必須由政府召集國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)規(guī)劃委員會(huì)成員單位研究通過，決定是否收回土地使用權(quán)重新處置，再確定受讓的房地產(chǎn)公司。
第三，受讓房地產(chǎn)公司必須有合法資質(zhì)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”的規(guī)定，受讓房地產(chǎn)公司必須達(dá)到以上條件才能作為受讓該宗土地的房地產(chǎn)公司。
第四，必須依法補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)過國土、住建、規(guī)劃、發(fā)改等相關(guān)規(guī)劃委員會(huì)成員單位研究通過后，形成正式會(huì)議紀(jì)要，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，并根據(jù)該地塊的地理?xiàng)l件及用途情況計(jì)算全部出讓金，作為補(bǔ)繳土地出讓金的依據(jù)。
鑒于建筑物已經(jīng)投入使用的事實(shí)，可以采用協(xié)議出讓的方式，由具有合法資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)和國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，由國土部門頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書和國有土地使用權(quán)證，由住建部門頒發(fā)用地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)，按國家規(guī)定的最低出讓價(jià)格由房地產(chǎn)公司繳納土地出讓金，由現(xiàn)使用人補(bǔ)齊商品房差價(jià)，完善房產(chǎn)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，取得完全產(chǎn)權(quán)。
通過以上規(guī)范的操作，土地性質(zhì)從劃撥土地變更為出讓性質(zhì)，用途由福利性房屋分配變更為商品房，一方面政府增加了財(cái)政收入，使用人也真正得到了屬于個(gè)人的完全產(chǎn)權(quán)，可以行使自己的收益和抵押權(quán)。
另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房變更為商品房后，政府前期減收或者免收的稅費(fèi)必須按照原標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊，同時(shí)政府收益相比較“招拍掛”等形式的出讓方式取得的土地收益相對減少。但是經(jīng)濟(jì)適用房依法變更為商品房的做法，仍不失為新時(shí)期土地使用制度改革的一次大膽創(chuàng)新和嘗試。
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