文/鄭敏 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北武漢 430205

對武漢二手房交易的幾點(diǎn)建議

文/鄭敏 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院 湖北武漢 430205

針對目前武漢市二手房交易中存在的不合理現(xiàn)象，在分析原因的基礎(chǔ)上提出了二手房交易的幾點(diǎn)建議：應(yīng)加大對賣方的約束；應(yīng)加強(qiáng)對中介的管理；（3）應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理；（4）應(yīng)盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅。本文的研究具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

二手房；誠意金；定金

最近，筆者走訪了武漢多家二手房中介，參與了多宗二手房買賣交易，發(fā)現(xiàn)目前二手房交易中存在很多不合理現(xiàn)象。本文對這些不合理現(xiàn)狀進(jìn)行了剖析，并提出二手房交易的一些建議，希望引起相關(guān)部門的重視，促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展。

1　目前二手房交易現(xiàn)狀

1.1二手房跳價(jià)嚴(yán)重

在一系列買房利好政策的影響下，二手房跳價(jià)非常嚴(yán)重。

2016年2月至今，本人親歷了多次跳價(jià)，比如一套當(dāng)代國際花園7號精裝樓，80平方，中介早上和我說的房東報(bào)價(jià)為82萬，下午準(zhǔn)備去看房時(shí)中介打電話問房東是否方便過去看房，結(jié)果賣方直接就說現(xiàn)在價(jià)格變了是88萬，如果不接受新價(jià)格就不用來看房，當(dāng)時(shí)就把中介氣暈。還有一套位于當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，89平方，報(bào)價(jià)75萬，中介說如果滿意可以先付誠意金，幫忙講價(jià)，基于本人對其非常滿意就付了誠意金，等了個(gè)把星期也沒消息就直接說75萬愿意成交，結(jié)果第二天我滿懷喜悅準(zhǔn)備簽約時(shí)被告知賣方要跳價(jià)到78萬，交易告終。

房東跳價(jià)如此隨意，無論對于中介亦或?qū)τ谫I房都是極大的折磨，不親身經(jīng)歷無法真實(shí)無法理解其中的辛苦。為了看房，整日搜索網(wǎng)絡(luò)房源，不停打電話詢問，整日東奔西跑，經(jīng)常也不能寐。當(dāng)買方半夜在考慮那個(gè)價(jià)格合不合適的時(shí)候，也許房東正想著如果買房接受價(jià)格該找個(gè)什么理由跳價(jià)呢。為了促成交易，中介為賣方說了多少房子的好話，帶多少個(gè)買房看了多少個(gè)房子。房東的跳價(jià)讓買房和中介做了多少無用功，二房東只是電話里說句話而已。

1.2虛假房源泛濫

隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，越來越多的買家習(xí)慣通過網(wǎng)絡(luò)尋找房源，足不出戶就可以了解各種房源信息。不過通過這兩個(gè)月的買房，筆者發(fā)現(xiàn)很多所謂的房源其實(shí)根本就不存在，在你比較了很多房源信息后，在打電話詢問時(shí)往往被告知該房源年前已售，如果再追問網(wǎng)上明明寫著幾分鐘前更新，就會(huì)說是系統(tǒng)自動(dòng)更新。或者會(huì)說現(xiàn)在的價(jià)格已調(diào)，一般說的價(jià)會(huì)比網(wǎng)上標(biāo)價(jià)上升5%～10%，買家的比較分析相當(dāng)于沒做。

虛假房源不僅在網(wǎng)上普遍存在，在二手房中介實(shí)體店也是普遍現(xiàn)象。一般買家剛剛看房都會(huì)留意二手房中介的櫥窗，上面有很多房源信息，不過當(dāng)買家去向中介詢問某房源時(shí)，會(huì)被告知這些房源時(shí)去年的，大部分是不存在的，或者價(jià)位與櫥窗標(biāo)價(jià)相差很多的。記得有一個(gè)卡梅爾小鎮(zhèn)的二手房中介，直接說他們櫥窗里的房源全部是已售房源，叫買房不用去看。在櫥窗掛虛假房源目前已經(jīng)成了理所當(dāng)然的了。

虛假房源如此泛濫，嚴(yán)重影響了二手房市場的誠信。

1.3部分中介職業(yè)道德低下

由于二手房市場信息不對稱，在二手房交易中，中介所掌握的交易信息比買家及賣家多得多，一些居心不良的中介往往利用這點(diǎn)做些不道德的勾當(dāng)。在簽訂正式購房合同議價(jià)前，中介是不會(huì)讓買賣雙方有機(jī)會(huì)聯(lián)系上的，當(dāng)然這也是對于自身行業(yè)的自保，不過部分職業(yè)道德低下的中介會(huì)利用這點(diǎn)大做文章。比如，如果房東表現(xiàn)出急于賣方，就算是有多個(gè)買家有意買房，中介也會(huì)加以隱瞞，建議房東降價(jià)，當(dāng)然房東對他的算盤也很清楚卻不能自己找買家無奈之下，有些房東就直接和中介商定一個(gè)較低的凈得價(jià)，高出部分歸中介所有，這樣中介就有了報(bào)高交易價(jià)的激勵(lì)。比如買家急于買房，就算有幾套合適的房源，中介也不會(huì)很爽快地帶你去看，無論你要的是那種戶型，讓你覺得房源很緊，或者干脆說沒有讓你著急，乘機(jī)中介就會(huì)說些房價(jià)上調(diào)的必然性。

一套現(xiàn)代.森林小鎮(zhèn)的房子，本人從來沒去看過，不過有找過中介說過對房子的要求，結(jié)果過幾天中介打電話過來說什么有一套房子很符合筆者的要求叫本人趕緊去看看，還說另幾個(gè)買家正在談，還有一個(gè)買家談得差不多了。這是什么情況，一套房子找這么多買家看，都有人談得差不多了，還在到處找買家，這是賣房子還是拍賣房子，為了抬高價(jià)格中介也是夠損的。

一套位于當(dāng)代卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，房東報(bào)價(jià)70萬，本人比較滿意，中介說這套房子可以講價(jià)到68萬，說合適可以先付誠意金，由于上一次的教訓(xùn)直接拒絕了，讓其直接講價(jià)合適會(huì)直接簽約，為表房東的誠意還當(dāng)面和房東打電話了，聽得出來電話那頭的房東確實(shí)很想賣房。后來一直都是給中介打電話問進(jìn)展，最后無奈我說70萬直接約房東吧，后來居然告訴我房東想再等等，到此已經(jīng)認(rèn)識到肯定是中介從中作梗。

2　二手房交易不合理現(xiàn)狀存在原因分析

目前二手房交易中存在的上述不合理現(xiàn)象，主要原因可歸納為以下幾點(diǎn)。

2.1 二手房交易中對賣方的約束不足

在目前武漢二手房市場，二手房交易中的所有稅，包括營業(yè)稅（2016年5月1日以后改為增值稅）、契稅、個(gè)人所得稅、傭金等都由買房承擔(dān)。如賣方有意賣房可直接去任何一家中介說明房子情況即可，無需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易中，賣方是最自由的。一般賣家會(huì)把房子掛在多個(gè)中介，最后估計(jì)他自己也忘記房子掛了多少個(gè)中介，導(dǎo)致房子通過其中一家中介售出后其他中介也得不到相關(guān)信息，當(dāng)然就算他沒忘記也沒有告知其他中介信息的激勵(lì)。因?yàn)橘u家不負(fù)任何責(zé)任，很多不誠心的賣家也會(huì)加入其中，比如一套卡梅爾小鎮(zhèn)的房子，去看房時(shí)房東是住在里面的，他說房子可以不賣的關(guān)鍵是看價(jià)格，言外之意是加價(jià)，問他為什么報(bào)那個(gè)價(jià)，他說他買這個(gè)房子也不便宜掛出去就是試試有沒有人愿意這個(gè)價(jià)格買自己房子有么有升值，還建議我不要買他的房子了。一房多掛、不誠心賣家的加入都無形中增加了虛假房源數(shù)量。

在簽訂正式購房合同以前，賣方是不負(fù)任何責(zé)任的，但是買房和中介已經(jīng)付出很多了，目前的行規(guī)下這個(gè)時(shí)候房東跳價(jià)買房和中介真的是一點(diǎn)辦法也沒有。2016年2月上海某房東跳價(jià)160萬，2016年4月份又有報(bào)道說北京房東死也不收定金，萬一明天又漲價(jià)了呢。

在簽訂正式購房合同以后，賣方收了一定的定金，如果賣方違約將返給買房定金并加付雙倍定金。在武漢，定金一般是2萬，如果賣方違約成本是4萬。相對持續(xù)上漲的武漢房價(jià)，4萬對于賣家根本沒有什么約束，必須提高定金的數(shù)額。

二手房交易對賣方如此放松，致使買家和中介的很多勞動(dòng)失去意義，嚴(yán)重侵害了買家和中介的利益。

2.2 對中介缺乏有效地管理

隨著二手房市場的持續(xù)升溫，從事二手房交易的中介也越來越多，實(shí)體的有鏈家，吉家，21世紀(jì)，樂百家，美夢家園等，線上的有愛屋吉屋，房天下，58同城等。不過收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相差很遠(yuǎn)，從2.70%～1.00%，比如100萬的成交價(jià)，傭金從2萬7千到1萬之間變化，差額達(dá)1萬7千。不要以為高的傭金對于高服務(wù)，其實(shí)不然，2016年初就曾報(bào)道某大型中介機(jī)構(gòu)沒有充分了解房源抵押情況促成二手房交易事后不負(fù)責(zé)任事件。在于那些高傭金的中介打交道后也發(fā)現(xiàn)其服務(wù)質(zhì)量很有問題。目前急需對中介傭金進(jìn)行統(tǒng)一管理。

中介掛虛假房源也習(xí)以為常，如果責(zé)問他們?yōu)槭裁词鄢隽诉€掛著他們都會(huì)不以為然說你不懂行規(guī)，大家都是這樣吸引買家的。這里騙人還真有理由，這種風(fēng)氣必須得管管。

2.3對有關(guān)機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)管

曾聽中介說一套位于卓刀泉的房子，交易價(jià)為80萬，買家就貸款了80萬，方法就是在房價(jià)評估的時(shí)候虛報(bào)房價(jià)為100萬。在與中介打交道的過程中，當(dāng)說到要就多少稅時(shí)，都會(huì)問你有多少首付，如果首付多就少報(bào)成交價(jià)避稅，如果首付低就多報(bào)成交價(jià)多貸款一些。從中介的語氣中可以看出對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管嚴(yán)重不足。

評估機(jī)構(gòu)對房子評價(jià)偏低逃稅直接危害國家利益。評估機(jī)構(gòu)對房子評價(jià)偏高直接減少首付比例降低了買房門檻，抬高房價(jià)損壞原來買房人利益，透支買房人群，擾亂房地產(chǎn)市場。

2.4 房產(chǎn)持有成本過低

目前，由于住房兼有居住和保值功能，房產(chǎn)持有可住可租且?guī)缀鯚o需任何持有費(fèi)用，越來越多的人選擇投資房產(chǎn)，推動(dòng)房價(jià)的上漲，居高不下的房價(jià)直接影響了人才的置業(yè)。有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人投資房產(chǎn)，依靠不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的增值、溢價(jià)收入，靠收取租金就可以過上富足的生活。而另一方面，一部分人辛辛苦苦工作，大部分工資都交了房貸或者一輩子可能也買不了一套房，大部分工資都交給了房東，艱難度日。這必然會(huì)加大社會(huì)貧富差距，而這種貧富差距與個(gè)人努力、個(gè)人能力關(guān)系不大，更多的與出生條件有關(guān)，有失社會(huì)公平，與社會(huì)主義核心價(jià)值觀相悖。

過低的住房持有成本讓房東的賣方主動(dòng)性不高，一般抱著“房子報(bào)價(jià)偏高，有人買就賣，沒人買就先放著也不吃虧”的心態(tài)。在房價(jià)持續(xù)上漲的形勢下，有些房東就是一個(gè)字，“拖”，今天報(bào)個(gè)價(jià)，有人買了，就跳價(jià)，過一陣子房價(jià)上來了又有人買了，又跳價(jià)……反正拖著也不需要什么成本。

3　二手房交易的幾點(diǎn)建議

3.1 加大對賣方的約束

第一，由中介統(tǒng)一規(guī)定，賣方要想在中介掛出出售信息，必須交付一定的押金，這樣可以大大增加賣家委托多家中介出售的墊付費(fèi)用，大大減小一房多掛的現(xiàn)象。

第二，賣方交付押金的數(shù)額不能太小，針對武漢市，可以定為1萬。

第三，賣方交付押金是可以全額退回的，不過必須附加一定條件，如果賣方通過其他中介已將房子售出，賣方應(yīng)在簽訂購房合同當(dāng)天通知其他中介，否則押金按超過的時(shí)間只能部分退回。這樣可以大大減小中介信息跟進(jìn)的成本。

第四，房屋正式買賣合同簽訂后，賣方收取定金，目前武漢市為2萬，買房違約定金不退回，賣方違約賠償2倍。為了更好地約束賣家，可以適當(dāng)提高定金數(shù)額，針對武漢市，可以定為房屋出售價(jià)（原來定價(jià)）的10%，即一套100萬的房子，定金為10萬。賣方違約定金不退回，賣方違約退還定金的基礎(chǔ)上賠付2倍以上，大大增加違約成本。

第五，賣方違約的賠償額度與違約的時(shí)間相關(guān)。買房違約定金不退回，賣方違約時(shí)間在簽訂買賣合同3天之內(nèi)的直接賠償2倍，違約時(shí)間在簽訂合同3天以上的應(yīng)增大賠償倍數(shù)，如可以規(guī)定每過一天增加10%，增加賣方拖延過戶成本。

3.2 加強(qiáng)對中介的管理

第一，打擊虛假信息。實(shí)體店外面所掛牌必須是真實(shí)在售房源，如房源已售出應(yīng)及時(shí)撤除。

第二，加大網(wǎng)絡(luò)信息管理，完善網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，可參照淘寶等網(wǎng)上購物網(wǎng)頁，加入買房者評價(jià)一欄，對某房源，對某經(jīng)紀(jì)人做出評論。

第三，對中介傭金做出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第四，取消誠意金。誠意金只能約束買房，對賣方毫無約束，除了讓本來就很被動(dòng)的買房更加被動(dòng)，毫無意義。

3.3 加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理

第一，加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理。對于那些故意保低交易價(jià)避稅以及故意報(bào)高價(jià)已獲得更大貸款的估價(jià)機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)懲。

第二，嚴(yán)厲打擊首付貸。對于那些提供首付貸的機(jī)構(gòu)一旦確認(rèn)即刻取締，并予以一定的經(jīng)濟(jì)懲罰。

3.4 盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅

對投資性住房征收房產(chǎn)稅是對財(cái)富的再分配，有利于縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)公平，應(yīng)盡快落實(shí)。要想其發(fā)揮有效作用，具體的應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)稅應(yīng)征得足夠高，可以按房子估價(jià)的一定比率收取，這個(gè)比率可以直接取當(dāng)年銀行一年定期利率。

第二，充分考慮實(shí)際情況，對于家庭唯一住房應(yīng)免征房產(chǎn)稅；還建房應(yīng)免征房產(chǎn)稅；若家庭有二套以上商品房免征稅面積按人均一定面積算，對于每戶家庭，至少按3人計(jì)算。

結(jié)語：

本文在深入?yún)⑴c二手房交易的基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)目前武漢市二手房交易存在的不足，分析了其存在的原因，并提出了以下建議：

（1）應(yīng)加大對賣方的約束，提出應(yīng)想賣方收取押金，增加定金數(shù)額等建議；

（2）應(yīng)加強(qiáng)對中介的管理，提出統(tǒng)一傭金，取消誠意金，建立中介黑名單等建議；

（3）應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)機(jī)構(gòu)的管理，提出應(yīng)規(guī)范估計(jì)機(jī)構(gòu)管理，打擊首付貸機(jī)構(gòu)的建議；

（4）應(yīng)盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅，提出增收房地產(chǎn)稅的緊迫性和具體實(shí)施原則。

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