文/向長江 貴州省余慶縣關(guān)興鎮(zhèn)國土資源管理所 貴州 余慶 564400

土地開發(fā)整治可行性研究方法

文/向長江 貴州省余慶縣關(guān)興鎮(zhèn)國土資源管理所 貴州 余慶 564400

土地開發(fā)及其整治過程中，涉及到很多方面的內(nèi)容，比如土地開發(fā)本身的整治經(jīng)濟性、社會性以及生態(tài)性等。本文將對土地開發(fā)與整治的可行性進行分析，并在此基礎(chǔ)上就如何引入PPP模式，談一下個人的觀點和認識，僅供參考。

可行性；土地開發(fā)；整治；研究

從理論上來講，可行性研究是土地開發(fā)與整治的預(yù)測中心，其目的在于達到投資效果?；诮?jīng)濟和技術(shù)兩個視角考慮，應(yīng)當確保技術(shù)可能性以及經(jīng)濟上的合理性。通過對項目進行綜合評價，判斷技術(shù)上的先進與否、經(jīng)濟合理性。

一、土地開發(fā)整治可行性研究

對于土地開發(fā)整治而言，這是農(nóng)業(yè)建設(shè)和發(fā)展的范疇，作為其可行性論證與環(huán)境、能源以及建筑和加工等，除具有一定的共性外，還表現(xiàn)出獨特性。

（一） 綜合性

土地開發(fā)整治過程中，涉及到的土地即可應(yīng)用在農(nóng)、林以及畜牧業(yè)建設(shè)和發(fā)展用地，又可作為工況交通、城市建設(shè)、生態(tài)用地以及旅游用地和特殊用地。然而，對于基本農(nóng)業(yè)用地而言，在開發(fā)過程中直接受到環(huán)境因素的影響，決定了人、環(huán)境以及生物系統(tǒng)的建設(shè)復(fù)雜度，而且涉及到土地自身、氣象環(huán)境因素等，只有科學(xué)合理的確定開發(fā)資源深度及其規(guī)模，協(xié)調(diào)開發(fā)。在土地開發(fā)系統(tǒng)中，應(yīng)當解決好土地、過程因子的多層次應(yīng)用生態(tài)系統(tǒng)開發(fā)，并非單純地進行開荒種糧，而是對適應(yīng)的資源和土地等按知識、措施以及技術(shù)密集要求，調(diào)整系統(tǒng)，并且綜合開發(fā)、合理布局，從而達到各種因子的相互已存和互補。土地開發(fā)整治工作中，還要綜合化，這并非偶然出現(xiàn)的，而是土地構(gòu)成因素以及土地本身的復(fù)雜性、經(jīng)濟性決定的。對于農(nóng)業(yè)而言，對于經(jīng)濟和自然之間，綜合性更為突出。

（二） 嚴密性

在土地開發(fā)整治過程中，尤其是農(nóng)田土地建設(shè)時，需加強水利、林業(yè)以及生態(tài)工程建設(shè)。通過土建將田間灌溉、排水以及林、井、路和電力等結(jié)合田間，以此來發(fā)揮效益。在措施分配過程中，應(yīng)當做好平面合理配置、功能有序發(fā)揮以及空間適宜結(jié)構(gòu)構(gòu)建和土地建設(shè)組合。土地開發(fā)整治，既是農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，有屬于開放性系統(tǒng)，與環(huán)境直接發(fā)生作用，實現(xiàn)物、能轉(zhuǎn)化。該系統(tǒng)是根據(jù)人們的客觀需要，進行嚴密的整治，從環(huán)境和自然中吸取資源，防止旱澇、鹽堿以及風沙和病蟲危害，防止有害輸出，比如植被破壞、水土流失以及鹽堿化和沼澤化，使之向良性轉(zhuǎn)移。

（三） 生態(tài)經(jīng)濟性

科學(xué)領(lǐng)域基于新的高度，認識到農(nóng)業(yè)生物、環(huán)境以及農(nóng)業(yè)整體對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟因素結(jié)合的復(fù)雜性。從生態(tài)的視角出發(fā)，土地是生物、非生物之間的能量轉(zhuǎn)化媒介；從環(huán)境的視角出發(fā)，土地又是最基本的資源，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。土地開發(fā)整治，始終在自然與經(jīng)濟交織的生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)中起到非常重要的作用，既是經(jīng)濟問題又是生態(tài)問題。在可行性研究過程中，應(yīng)當認清基本出發(fā)點。國內(nèi)部分經(jīng)濟學(xué)家在對土地開發(fā)進行評價過程中，多對經(jīng)濟效益進行考慮。在可行性研究過程中，土地開發(fā)的可行性研究忽視了生態(tài)經(jīng)濟性，忽略了土地開發(fā)利用的評價。對此，我們總是會或多或少地感受到可行性研究有待進一步深化。人們都在指責土地資源的開發(fā)不當、生態(tài)環(huán)境的破壞，卻很少在論證中見到；經(jīng)濟評價時，對土地進行生態(tài)效益評價，顯得非常重要。對土地開發(fā)整治的生態(tài)效益進行評價，可行性論證，非常有必要。

二、土地開發(fā)整治過程中的PPP模式引入

所謂PPP模式，即公共資本與私人資本合作，事實上PPP模式是一種舶來品，是一套比較成熟的模式和流程。土地一級開發(fā)整治過程中的PPP模式引入過程中，應(yīng)當從以下幾個方面著手。在土地一級開發(fā)整治過程中，應(yīng)當充分調(diào)動市場優(yōu)勢資源，進行優(yōu)化配置。PPP模式的應(yīng)用，是為了能夠有效解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題，提高效率、加強管理以及減輕負債壓力和風險防范。該種模式，可在一定程度上有效緩解或者減輕上述問題，有效推動土地開發(fā)整治，并且使其市場化運作，以此來激活資金調(diào)動、促進人力資源的聯(lián)動作用，基于PPP模式進行市場化配置。PPP模式在一級開發(fā)整治中的引入，可以有效發(fā)揮政府、企業(yè)優(yōu)勢，通過取長補短來實現(xiàn)共同發(fā)展。實踐中，政府部門應(yīng)當從傳統(tǒng)的土地開發(fā)整治過程中其主導(dǎo)地位，從全程提供者轉(zhuǎn)變成為合作者、監(jiān)管者，保證土地開發(fā)整治中的土地、地上物征收以及工程施工質(zhì)量。參與社會資本分配的相關(guān)企業(yè)，應(yīng)當發(fā)揮自身的技術(shù)、資金管理以及市場架構(gòu)和人才調(diào)配之優(yōu)勢，全面推動土地開發(fā)整治。同時，還要積極引入最新的PPP模式，提高工作質(zhì)量和效率，最大限度地降低土地開發(fā)整治成本，全面推進土地開發(fā)整治工作。

在土地一級開發(fā)及其整治過程中，引入PPP模式可避免項目決策的盲目性、隨意性，從而降低投資風險。在傳統(tǒng)土地開發(fā)整治過程中，地方政府主要是基于土地儲備中心組建的融資管理平臺，向銀行抵押土地；在此過程中，應(yīng)當先征收土地、補償拆遷以及平整土地，然后再確定規(guī)劃容積率，利用使用權(quán)公開掛牌、出讓；在此過程中，開發(fā)商以及投資商等，繳納讓金，再利用該收入償還抵押貸款。如果房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠景氣，或者土地市場明顯下滑，土地儲備中心就會面臨較大的償還貸壓力。土地開發(fā)整治時，利用PPP模式可有效彌補上述風險與不足，實現(xiàn)政府、社會等方面的資本“全程合作”。 政府部門應(yīng)當重點審視論證土地開發(fā)整治計劃的合理性、可行性，這有利于避免土地開發(fā)整治的隨意性。土地資源一級開發(fā)整治過程中的PPP模式引入，比較關(guān)注土地整治的社會和經(jīng)濟效益，以免避無效投資以及土地資源浪費。

結(jié)束語：

土地開發(fā)整治過程中，面臨著過渡，這是一種著重依賴現(xiàn)有資源的農(nóng)業(yè)發(fā)展過渡。土地開發(fā)整治可行性論證，較之于普通的項目更為復(fù)雜，因此應(yīng)當加強重視，以確保土地資源的開發(fā)與合理應(yīng)用。

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