文/本刊記者 林鳳鳴

2017房地產(chǎn)市場展望

文/本刊記者 林鳳鳴

回顧2016年全國房地產(chǎn)政策，可謂風云變幻。前半年在經(jīng)濟下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產(chǎn)政策相對寬松，降準、降息、降稅、降首付頻繁上演?！斑^熱、調(diào)控、降溫……”成為2016年樓市關鍵詞的背后，“你買房了嗎?”一句朋友間簡單的問候語從另一個側(cè)面反映了2016年樓市的變化。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象。但從四季度開始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出臺新政以控制房價、地價過快上漲。全年前松后緊的政策走勢明顯。展望2017年，房地產(chǎn)市場將會怎么走?中央釋放的這些改革信號，將怎樣影響民眾的買房決定？

限購之前的瘋漲

“9.30”樓市調(diào)控開啟之前，國內(nèi)多數(shù)二線城市出現(xiàn)房價出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月上漲局面。9月份，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)中，有63城上漲。樓市“過熱”背后，“地王潮”也成今夏熱詞，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個月，百億總價地塊高達6宗、超過50億的更是高達28宗。

從9月30日晚間到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個城市落地。2016年的“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。從今年“十一”前后，到11月底的兩個月時間里，中國24個城市進行了50余次房地產(chǎn)市場調(diào)控。各地政府在之前限購限貸的基礎上，又加強了從銷售價格監(jiān)管、超嚴房貸審批、規(guī)范交易市場等層面的調(diào)控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點城市出臺，每個城市出臺的政策不盡相同。如今，這輪調(diào)控尚沒有結(jié)束，就在12月21日，鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購房的政策。

12月21日，住建部副部長易軍在向全國人大常委會會議所作的《關于第十二屆全國人民代表大會第四次會議代表建議、批評和意見辦理情況的報告》中說，在保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定方面，“住建部一手抓熱點城市控房價、防泡沫、防風險;一手抓三四線城市和縣城去庫存，指導和督促庫存較大的200多個三四線城市和230多個縣城落實去庫存政策措施，取得積極成效。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年10月份、11月份，一線城市和熱點二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩(wěn);全國已竣工的商品房待售面積自今年3月份起，連續(xù)9個月下降?！?/p>

上半年房價瘋漲的原因

1.二孩政策

實施全面二孩政策，是繼單獨二孩政策之后生育政策的進一步調(diào)整完善，這是中央基于我國人口與經(jīng)濟社會發(fā)展形勢做出的重大戰(zhàn)略決策。2015年中國共產(chǎn)黨十八屆五中全會明確提出“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”后，全面二孩政策的影響成為社會關注焦點。2015年12月27日，全國人大常委會表決通過了人口與計劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實施。人口政策的調(diào)整，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、應對老齡化沖擊、增加勞動力供給。二孩政策在2016年元旦正式實施之后，家庭對改善型住房的需求更為強烈。在全國商品房銷售結(jié)構(gòu)方面，1-2月份，住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95.0%;其中，90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。

2.降首付

在政策方面，去年以來，中央陸續(xù)出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策，部分需求結(jié)束觀望入市，一線城市市場升溫明顯，部分二線熱點城市銷售翻番。2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。降首付政策把握住了救市的關鍵，購房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低顯著提高購房能力，加快置換頻率，進而提振樓市成交。

3.去庫存

4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。在房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。盡管去年12月份中共中央政治局會議也提到了化解房地產(chǎn)庫存，并將化解房地產(chǎn)庫存視為今年的重要工作之一。

數(shù)據(jù)顯示，今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個主要的一二線城市合計住宅庫存面積為1.09億平方米，較1月底的1.13億平方米環(huán)比下降3.54%，較去年同期下降18.9%。

限購之后的房地產(chǎn)市場

9月30日，北京市發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件規(guī)定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京“9·30”新政中提到，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

10月13日，國土局針對海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價、競地價”的舉措，對地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

伴隨10月份各地調(diào)控的落地，樓市的快速降溫，“地王潮”也戛然而止，無錫、蘇州、南京等多地還特別出臺了土地限價舉措。截至12月14日，12月上旬的全國土地市場合計成交超過10億的26宗，超過5億的地塊56宗，溢價率超過100%的只有4宗，而超過50%的只有13宗。

11月，70城新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少，分別比上月減少7個和8個。與11月上半月比，11月下半月15個一線和熱點二線城市中，北京、天津、上海、杭州等9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降。

樓市將怎么走?

12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出了“房子是用來住的，不是用來炒的” 的定位。還明確，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

會議就指出，要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展?！搬槍σ?、二線土地市場供應不足導致的地價、房價上漲，可以從兩個層面來解決?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛建言稱，首先要加大土地供應指標，采取人地掛鉤模式;其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

中央經(jīng)濟工作會議同時明確，去庫存方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務水平，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

在目前實行的限購政策中，提高首付款比例，認房又認貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機、保證剛需、穩(wěn)定市場和房價。強化“控地價、限房價”的交易方式，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲，此舉被認為將限制高價“地王”再現(xiàn)。再加上中央經(jīng)濟工作會議所定下的主基調(diào)，2017 的房地產(chǎn)市場也許會回歸理性，讓房子回到其居住的本來意義。