文/金穎 吉林省梅河口市國(guó)土資源局 吉林梅河口 135000

淺析土地交易問(wèn)題的制度

文/金穎 吉林省梅河口市國(guó)土資源局 吉林梅河口 135000

城市土地利用實(shí)質(zhì)上是一種城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，換言之是土地交易的結(jié)果。土地交易活動(dòng)，為保障政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，強(qiáng)化土地市場(chǎng)靈活度，提高實(shí)踐成效，必須遵循儲(chǔ)備優(yōu)先、交易許可的原則，且秉承疏堵并舉的原則，進(jìn)一步優(yōu)化土地交易活動(dòng)。

土地交易；資源配置；交易制度完善

目前，我國(guó)土地交易實(shí)踐過(guò)程中，凸顯出較多的問(wèn)題，且這些問(wèn)題的存在影響著我國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展，所以必須針對(duì)具體問(wèn)題，采用相應(yīng)的措施加以控制。關(guān)于土地交易，可以采取基于制度分析法的城市土地利用研究思路，以體制、管治、操作三個(gè)層面為切入點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)規(guī)則和制度安排和分析，并深入探究不同層面因素之間的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)而完善交易制度。

1、城市土地資源配置的實(shí)質(zhì)

1.1 開(kāi)展土地資源配置的手段

經(jīng)濟(jì)性和自然性是土地的雙重屬性。土地的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：土地功能的多樣性，土地用途的增值性，土地供應(yīng)的稀缺性，以及土地酬勞的遞減性等方面；土地的自然性反映在：土地位置的空間性，運(yùn)用方式的持續(xù)性，沃度的區(qū)別性，數(shù)量的有限性等方面。土地資源并不是持續(xù)可再生的，土地總供給量也不是無(wú)限的，在一定時(shí)間內(nèi)可利用的土地資源具有不可再生性，土地的總供給量也是有限的。

土地性質(zhì)的改變，促使土地功能的來(lái)回轉(zhuǎn)換，土地發(fā)揮一種用途的同時(shí)，要以另一種土地的減少為前提條件。所以，土地用途的變化，即可視為土地資源配置到人類(lèi)的不同活動(dòng)中，簡(jiǎn)言之即土地交易。

1.2 土地資源配置的模式

市場(chǎng)模式和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式是資源配置的兩種基本形式，且其中的決策模式、決策主體、政府的管制方式都是迥然不同的。價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)模式產(chǎn)生作用的根本，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)參與者以最大限度實(shí)現(xiàn)個(gè)體利益為目的，出價(jià)最高者獲得資源。然而，價(jià)格機(jī)制是一種存在成本的機(jī)制，因此人類(lèi)的行為機(jī)會(huì)主義性質(zhì)極易影響市場(chǎng)模式，產(chǎn)生一定的交易成本，當(dāng)市場(chǎng)完全受人類(lèi)本性所左右，市場(chǎng)隨之失去作用。若要杜絕這種現(xiàn)象的發(fā)生，就應(yīng)創(chuàng)建相應(yīng)的規(guī)則，并強(qiáng)制遵守，即制定市場(chǎng)制度；還可以采取行政計(jì)劃的方式?jīng)Q定資源的配置。通常情況下，采用的是市場(chǎng)制度和行政計(jì)劃兩種方式結(jié)合而成的資源配置方式。土地使用的實(shí)際成效，折射出土地資源配置的體制，以及交易機(jī)制所產(chǎn)生的作用。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式所創(chuàng)建的土地規(guī)劃政策，也許并不符合市場(chǎng)機(jī)制所支配的土地資源配置的需求。所以，處在過(guò)渡經(jīng)濟(jì)體制下的我國(guó)城市土地利用體系，如何結(jié)合計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，充分發(fā)揮作用于城市土地使用，亦或是對(duì)兩者進(jìn)行取舍，合理利用城市土地資源，是當(dāng)前至關(guān)重要的探討課題。

2、土地資源配置中制度分析法的功能

2.1 制度經(jīng)濟(jì)學(xué)見(jiàn)解

主流經(jīng)濟(jì)學(xué)因?yàn)榕c社會(huì)學(xué)相背離，與行為科學(xué)隔離，為此受到批判。由于無(wú)法獲取全面的信息，人類(lèi)不可能做到對(duì)所有交易信息的掌控，不可能預(yù)測(cè)未來(lái)，所以交易活動(dòng)具有一定的不確定性。經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展到一定程度產(chǎn)生了制度經(jīng)濟(jì)學(xué)，制度經(jīng)濟(jì)學(xué)以探究經(jīng)濟(jì)行為與規(guī)則之間的關(guān)系為目標(biāo)。交易活動(dòng)的參與者在相互議價(jià)過(guò)程中逐漸產(chǎn)生了制度，在交易不確定性質(zhì)的作用下，制度對(duì)人們的交易互動(dòng)產(chǎn)生一定的規(guī)范作用。制度是現(xiàn)實(shí)社會(huì)的規(guī)則，為規(guī)范經(jīng)濟(jì)，塑造政治，整合社會(huì)組織因素等方面提供了標(biāo)準(zhǔn)框架，固化人類(lèi)交易成本?，F(xiàn)行的法律法規(guī)、規(guī)章制度屬于制度的正式規(guī)則，慣例常規(guī)、行為準(zhǔn)則等屬于制度的非正式規(guī)則。制度對(duì)規(guī)范人類(lèi)互動(dòng)起著無(wú)可取代的作用，同時(shí)也促進(jìn)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 城市土地利用探究中制度分析法的有效性

基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的制度分析法，屬于一種系統(tǒng)性的方法，以捕捉研究對(duì)象的全面信息為專(zhuān)長(zhǎng)，且研究對(duì)象具備一定的復(fù)雜性，如社會(huì)秩序和公共政策，以及資源配置決策等都屬于其研究對(duì)象，為進(jìn)一步理解并掌控，致使土地交易的實(shí)際效果的制度因素之間的互動(dòng)關(guān)系，提供有力工具。因?yàn)橹T多因素雖與商品交換過(guò)程并不直接發(fā)生關(guān)系，但無(wú)形中對(duì)經(jīng)濟(jì)決策產(chǎn)生影響，針對(duì)諸如此類(lèi)的問(wèn)題，必須采取制度分析法對(duì)其進(jìn)行研究。當(dāng)前，制度分析法已得到高度重視，并應(yīng)用到具體的土地制度研究過(guò)程中。我國(guó)現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形式屬于過(guò)渡經(jīng)濟(jì)形式，且過(guò)渡經(jīng)濟(jì)形式受市場(chǎng)機(jī)制和計(jì)劃?rùn)C(jī)制共同操縱，這種形勢(shì)下的城市土地利用系統(tǒng)具備一定的復(fù)雜性，研究視角需多樣性，為土地交易的實(shí)踐和改善提供有利支撐，充分發(fā)揮制度分析法的作用。

2.3 城市土地利用政策研究中制度分析法的作用

體制、管治、操作三個(gè)層面是影響土地交易決策的因素，而其中一些層面內(nèi)的因素，又可以將其規(guī)劃到規(guī)則和制度安排等范疇。其中體制層面的規(guī)則穩(wěn)定性極強(qiáng)，偏硬性，不易發(fā)生變動(dòng)，如若想要其發(fā)生變動(dòng)，程序繁雜且歷時(shí)長(zhǎng)久，對(duì)參與者造成極其深遠(yuǎn)的影響。因?yàn)椋瑓⑴c者的權(quán)利，個(gè)體的職責(zé)，以及主管部門(mén)的架構(gòu)和性質(zhì)，及所管轄的范圍全部由體制層面的規(guī)則來(lái)確立。在土地利用方面，體制層面的規(guī)則主要概括了產(chǎn)權(quán)和法規(guī)，財(cái)政和土地利用等相關(guān)政策，以及管治授權(quán)的形式和建筑規(guī)范等方面。如私有產(chǎn)權(quán)的交易活動(dòng)，對(duì)其造成影響的只有規(guī)劃控制，是影響土地開(kāi)發(fā)的直接政策限制，土地開(kāi)發(fā)者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的交易行為，即可獲取開(kāi)發(fā)土地權(quán)利。我國(guó)城市土地歸屬?lài)?guó)家，而農(nóng)村土地除國(guó)家明確規(guī)定為國(guó)有土地之外，其它均為集體所有，其中法律明文規(guī)定，能夠轉(zhuǎn)讓、交易的土地僅為國(guó)有土地。處于雙重產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中，土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)也受到雙重限制，即受規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的控制，因此農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，是土地開(kāi)發(fā)的前提。但是，用于城市建設(shè)的土地開(kāi)發(fā)過(guò)程繁瑣且復(fù)雜，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)所需的土地必須利用原有農(nóng)用地，前提需對(duì)集體農(nóng)用土地進(jìn)行征地活動(dòng)。土地開(kāi)發(fā)這種經(jīng)濟(jì)行為，交易成本是非常高的，同時(shí)法規(guī)和產(chǎn)權(quán)等方面的因素，以及經(jīng)濟(jì)體制等因素對(duì)其造成不同程度的影響，所以我國(guó)土地開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀非常的復(fù)雜。另外，土地利用所產(chǎn)生效益的規(guī)模和分配也受到制度的影響，以及受到管治層面因素的制約，因此必須將相關(guān)制度安排，及管治和操作層面的規(guī)則進(jìn)行清晰明確的確立，提高穩(wěn)定性，并嚴(yán)格有效的執(zhí)行，以此為創(chuàng)建有效的市場(chǎng)機(jī)制提供保障，提升土地利用效率。

3、委托交易制度的完善

3.1 秉承儲(chǔ)備優(yōu)先、計(jì)劃管理

城市規(guī)劃的有效落實(shí)，以及政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力的強(qiáng)化，必須對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行政府統(tǒng)征和收購(gòu)儲(chǔ)備，如政府重點(diǎn)項(xiàng)目，成片開(kāi)發(fā)的新征地項(xiàng)目，以及舊城改造等項(xiàng)目。此外，委托交易方式直接入市的形式，針對(duì)中小規(guī)模的存量宗地開(kāi)展，以此確保土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的減少，土地供應(yīng)效率的提升。但是，土地供應(yīng)年度計(jì)劃必須落實(shí)到實(shí)處，嚴(yán)格執(zhí)行，以求土地供應(yīng)總量和節(jié)奏等方面的均衡，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。

3.2 分類(lèi)明確政府土地收益征收標(biāo)準(zhǔn)和方法

委托交易制度的完善，需根據(jù)土地用途的轉(zhuǎn)變，分類(lèi)明確政府土地收益征收標(biāo)準(zhǔn)，以及具體的辦法。區(qū)別重新出讓的土地用途，現(xiàn)階段按照成交價(jià)的一定比例征收土地收益。這種現(xiàn)象表示原土地使用人所獲取的土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償，規(guī)劃用途所占比重較大，土地原用途所占比重較小，此類(lèi)方式凸顯出極強(qiáng)的操作性，欠缺一定的合理性。近年來(lái)，我國(guó)對(duì)土地市場(chǎng)典型案例進(jìn)行深入研究，對(duì)土地用途發(fā)生不同變化時(shí)的不同增值率進(jìn)行科學(xué)計(jì)算，從而分類(lèi)明確不同區(qū)域及不同用途轉(zhuǎn)變的政府收益征收標(biāo)準(zhǔn)。其中，不同土地用途的轉(zhuǎn)變包括，工業(yè)用途向商業(yè)用途的互相轉(zhuǎn)變，商業(yè)用途向住宅用途的互相轉(zhuǎn)變等。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，相關(guān)土地交易制度的完善，保障我國(guó)土地交易活動(dòng)的高效開(kāi)展，并提高土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率。

[1]潘美秀.對(duì)當(dāng)前土地交易問(wèn)題的制度淺析[J].城市建設(shè)理論研究（電子版）,2012,(17).

[2]王賀.土地交易問(wèn)題的制度分析[J].黑龍江科技信息,2010,(26).

[3]王舒悅.對(duì)當(dāng)前土地交易問(wèn)題的制度淺析[J].黑龍江科技信息,2015,(21).確各個(gè)影響的因素。然后按照設(shè)計(jì)要求來(lái)設(shè)定設(shè)計(jì)的因素權(quán)向量A等于（ai），同時(shí)確定各個(gè)影響因素在權(quán)重中重要的程度。

3.3 通過(guò)模糊的綜合評(píng)判來(lái)確定黃土的地基濕陷等級(jí)

為了明確黃土地基濕陷等級(jí)個(gè)總濕陷量、自重的濕陷量之間的關(guān)系，同時(shí)明確黃土地基和上部結(jié)構(gòu)形狀、基底壓力的大小、圖層組合等之間的關(guān)系。所以需要應(yīng)用模糊的綜合評(píng)價(jià)模型對(duì)黃土地基濕陷等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并獲取合理結(jié)果。

第一，建立黃土濕陷影響因素集，主要包含黃土層滲透的系數(shù)、自重的濕陷度、基底附加的壓力和、天然的含水量與分級(jí)的濕陷量等[2]。

第二，構(gòu)建各個(gè)等級(jí)因子評(píng)判集，主要包含嚴(yán)重濕陷、非濕陷與中等濕陷等五個(gè)等級(jí)。

第三，按照各個(gè)影響因素自身特點(diǎn)與濕陷的作用大小來(lái)確定權(quán)重的向量A，A=（ai），從而計(jì)算綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在地基基礎(chǔ)中應(yīng)用模糊的綜合評(píng)判模型時(shí)，雖然很多工作都是初步進(jìn)行，但是這種評(píng)價(jià)模型發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。加之，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和諸多因素息息相關(guān)，同時(shí)還會(huì)受到各種因素約束。因此，只有在地基基礎(chǔ)中應(yīng)用模糊的綜合評(píng)價(jià)模型，才可以促進(jìn)傳統(tǒng)定性處理問(wèn)題轉(zhuǎn)化成定量的處理，這樣不僅可以降低安全的隱患，而且能夠合理、科學(xué)設(shè)計(jì)地基的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊校輝,黃雪峰,朱彥鵬.大厚度自重濕陷性黃土地基處理深度和濕陷性評(píng)價(jià)試驗(yàn)研究[J].巖石力學(xué)與工程學(xué)報(bào),2014,24(05):1063-1074.

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姓名：楊棟梁，出生年月：1988.08，性別：男，單位：江西省建筑科學(xué)研究院，職稱(chēng)：無(wú)，學(xué)歷：本科，研究方向：地基基礎(chǔ)研究。