文/邵文珍　燕山大學(xué)藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院　河北秦皇島　066004

文/孫志堅(jiān)　燕山大學(xué)建筑工程與力學(xué)學(xué)院　河北秦皇島　066004

住宅長期耐用化的應(yīng)對(duì)手法

文/邵文珍燕山大學(xué)藝術(shù)與設(shè)計(jì)學(xué)院河北秦皇島066004

文/孫志堅(jiān)燕山大學(xué)建筑工程與力學(xué)學(xué)院河北秦皇島066004

住宅的經(jīng)年老化是建筑行業(yè)普遍存在的問題，如何有效的延長住宅的使用壽命成為以后投資商競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)，本文分析了住宅長期耐用化實(shí)施的必要性，以及探索了住宅長期耐用化的應(yīng)對(duì)手法，并利用中日兩國百年住宅體系分析了住宅長期耐用化對(duì)應(yīng)計(jì)劃修繕的可行性和有效性，以期解決和改善現(xiàn)在住宅的使用情況。

住宅；長期耐用化；應(yīng)對(duì)手法；百年住宅體系

1、住宅長期耐用化提出的背景

發(fā)達(dá)國家住宅的使用年限大多數(shù)均在60年以上，而我國城市住宅的使用年限比較短，造成我國住宅壽命短的原因除沒有進(jìn)行長期的修繕外［1］，還有設(shè)計(jì)，施工與外國存在差距，以及無規(guī)劃的拆建。隨著我國人口的增加，住宅需求量也相應(yīng)的增漲，建立高品質(zhì)的住宅以及完善住宅長期耐用化的體系將是今后住宅發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。

80～90年代，國家修建了大量的城市住宅來解決房屋短缺問題以及適應(yīng)城市商品化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著人們生活水平的提高，這些已有二三十年使用年頭的住宅已不能滿足人們居住變化的需求，住宅資產(chǎn)的活用和居住品味的提升成為人們十分關(guān)心的問題，也是社會(huì)面臨的重要挑戰(zhàn)。

日本提出了“200年住宅體系”的構(gòu)想，與普通住宅只有50年的使用期限作對(duì)比，前者減少了拆建的次數(shù)，由4次降到1次，節(jié)省了大量的建設(shè)資金，雖然200年住宅比現(xiàn)狀住宅的一次性投入建設(shè)費(fèi)用高，但每年的修繕管理費(fèi)用有減少，總體來看，仍然節(jié)省了人們的住宅建設(shè)支出。值得注意的一點(diǎn)是重復(fù)4次的維修管理成本可以為200年住宅計(jì)劃修繕的合理性安排提供一個(gè)界限，因?yàn)椋F(xiàn)狀住宅只需考慮短期、近期、和中期的維修成本，而200年住宅除考慮以上維修成本外，還需對(duì)住宅實(shí)施長期和遠(yuǎn)期的計(jì)劃修繕。說明不是任何的修繕計(jì)劃都能符合長期耐用化住宅的要求，修繕計(jì)劃設(shè)計(jì)要合理可行，才能作為住宅長期耐用化的實(shí)施手段。

2、住宅長期耐用化必要性

描繪住宅的性能時(shí)，有兩個(gè)概念：耐久性和耐用性。耐久性指建筑物抵抗外界的物理化學(xué)變化，保持原有的建筑要求的水平的特性，當(dāng)由于自然劣化，建筑物的性能低于所要求的最低性能水平時(shí)，建筑物不能正常使用時(shí)，稱之為建筑物的耐久年限。住宅的自然劣化是不可避免的，住宅的老化包括物理老化和社會(huì)老化。而住宅的耐用性是相對(duì)的，會(huì)隨著技術(shù)的進(jìn)步，生活水平的提高而相應(yīng)的改變。由于缺乏長期的計(jì)劃修繕，導(dǎo)致很多住宅在耐久年限之前，出現(xiàn)了耐用年限現(xiàn)象，對(duì)資源是一種浪費(fèi)。所以對(duì)住宅進(jìn)行有計(jì)劃的修繕對(duì)住宅長期耐用化使用目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是十分必要的，只有對(duì)建筑物進(jìn)行合理的計(jì)劃修繕，才能保障住宅的品味以及延長住宅的使用壽命。

3、住宅長期耐用化的應(yīng)對(duì)手法

計(jì)劃修繕是住宅長期耐用化的主要應(yīng)對(duì)手法。在住宅的使用年限中，前期的維修較簡(jiǎn)單，越到后面的維修，越困難和復(fù)雜。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，一般住宅在建成后12到15年需要進(jìn)行第一次大型維修，工作內(nèi)容涉及到外墻和屋面防水，大于15年的要加上設(shè)備管道、機(jī)器的更新。建成24到30年的住宅需要進(jìn)行第二次大型維修，涉及到管線、電梯設(shè)備的維護(hù)更新。隨著建筑物自然劣化程度的增加，第二次大型維修會(huì)面臨更多的問題，維修費(fèi)用相應(yīng)的會(huì)增加，所以為了保障住宅使用生命周期內(nèi)的品質(zhì)穩(wěn)定，必須有計(jì)劃的進(jìn)行修繕工作。

有目的、有計(jì)劃的對(duì)建筑物經(jīng)年各部位進(jìn)行維修稱之為計(jì)劃修繕，住宅的修繕分為日常管理和定期實(shí)施的計(jì)劃修繕兩個(gè)層次。計(jì)劃修繕要事前對(duì)要修理的部位，使用的方法和維修的可行性進(jìn)行分析，所以，住宅的日常管理對(duì)長期修繕有著深遠(yuǎn)的影響。

住宅隨著時(shí)間發(fā)生的自然、社會(huì)性的老化，只能靠修繕、改良和大規(guī)模改修等多種手段進(jìn)行長期計(jì)劃性的修繕。計(jì)劃修繕包括修繕、改良和改修，一般將5年一次的修繕定位小修，10年一次的修繕稱之為中修，而改良則是指的中修過程中進(jìn)行的絕對(duì)質(zhì)量的提升，而修繕是對(duì)建筑物原有性能水平的維修和恢復(fù)。

4、中日兩國百年住宅長期耐用化對(duì)應(yīng)的計(jì)劃修繕模式分析

日本的CHS（century housing system）將住宅部品群的耐用年限按時(shí)間段分為五個(gè)等級(jí)：3～6年的04型部品、6～12年的08型部品、12～25年的15型部品、25～50年的30型部品、50～100年的60型部品。我國CSI（China skeleton infill）將住宅部品群的耐用年限按時(shí)間點(diǎn)分為五個(gè)等級(jí)：5年、10年、20年、30年、50年?？梢钥闯鰞蓚€(gè)體系的耐用年限很相近，日本百年住宅構(gòu)想中耐用年限為3～6年的04型部品群的較合理的更換年限恰好就是5年，即中國百年住宅構(gòu)想中的05型部品的建議更換年限。CHS和CSI不同的地方在于前者在后兩種部品群由于耐用年限較長，需要根據(jù)具體情況合理的選擇維修的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

4.1CHS住宅的長期計(jì)劃修繕周期模式分析，何時(shí)進(jìn)行大規(guī)模的改修可以從兩個(gè)方面分析：首先，當(dāng)住宅功能下降，修繕和改良都不能恢復(fù)住宅的性能時(shí)，就應(yīng)該進(jìn)行大規(guī)模該修了，再者長期部品群結(jié)合遠(yuǎn)期部品群的最佳時(shí)期為第50年，將兩次維修合并，既節(jié)約了施工次數(shù)和成本，液降低了擾民的程度。

4.2CSI住宅的長期計(jì)劃修繕周期模式分析，CHS和CSI雖然五類部品群的劃分大致相同，但其中包含的具體部品種類差別較大，并且兩者的時(shí)間劃分方式存在區(qū)別。所以后者的長、遠(yuǎn)期部品群的維修規(guī)律不同于前者的選擇性方式。后者建議直接在固定的時(shí)間點(diǎn)上進(jìn)行維修。

4.3住宅長期計(jì)劃修繕周期性能變化規(guī)律分析，中日百年住宅體系的住宅初始性能水平玩玩明顯高于當(dāng)時(shí)一般住宅的初始性能水平，這可以為住宅在未來可能的性能提升方面留出空間。中國的CSI部品群耐久年限較短，需要維修的次數(shù)相對(duì)較多。

小結(jié)：

住宅計(jì)劃修繕的形式多樣：修繕、改良、大規(guī)模改修等，在各時(shí)間對(duì)住宅品味的升級(jí)起著重要的作用，住宅長期耐用化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)需要通過計(jì)劃修繕來完成，應(yīng)該深入研究計(jì)劃修繕以改善現(xiàn)存的住宅狀況。

［1］孫志堅(jiān)，徐安琪.應(yīng)對(duì)住宅長期耐用化的計(jì)劃修繕［J］.建筑學(xué)報(bào)，2013，03：013-017.