寧波市國(guó)土資源局江東分局　余雪波　張高峰　鄭　玲

江東區(qū)閑散土地“四種變身”完善現(xiàn)代化核心城區(qū)城市功能

寧波市國(guó)土資源局江東分局余雪波張高峰鄭玲

由于寧波市江東區(qū)現(xiàn)代化核心城區(qū)建設(shè)和城中村改造的不斷推進(jìn)，近幾年來(lái)城區(qū)面貌較之前有了很大的變化，商業(yè)、居住區(qū)域的不斷更新調(diào)整，居民生活水平的不斷提高，給城市功能布局和配套設(shè)施提出了更高的要求。經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在“寸土寸金”的江東，部分地塊出現(xiàn)空置、閑置的現(xiàn)狀與土地資源節(jié)約集約利用及居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求之間的矛盾日益突出。為此，江東區(qū)本著“寸土必爭(zhēng)、因地制宜、統(tǒng)籌兼顧”的原則，全面清理批而未供土地、閑置土地和“僵尸”用地，切實(shí)將閑散土地合理利用作為完善城市功能的有效途徑。

一、中心城區(qū)城市功能布局存在的問(wèn)題

一是群眾性文體設(shè)施缺乏。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，居民群眾對(duì)文化體育、休閑健身的需求不斷增加，而江東老小區(qū)多，建設(shè)時(shí)間早，小區(qū)內(nèi)部體育文化場(chǎng)地普遍缺失，如健身廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等場(chǎng)地設(shè)施明顯不足。

二是停車難現(xiàn)象突出。城市車輛保有量逐年遞增，特別是學(xué)校、醫(yī)院、大型商業(yè)廣場(chǎng)周邊等車輛、人流集聚區(qū)域停車難矛盾日益凸顯，進(jìn)一步挖掘潛力新增停車場(chǎng)地成為當(dāng)務(wù)之急。

三是城市綠化分布不均衡。在居民相對(duì)集中的區(qū)域和商業(yè)廣場(chǎng)周邊，缺乏集聚型的鄰里公園或休閑綠地。

二、江東區(qū)零散閑置土地現(xiàn)狀

1.定義及現(xiàn)狀

將零散閑置土地明確為江東國(guó)土資源分局管理范圍（城中村土地除外）內(nèi)的、現(xiàn)狀為空置未利用的地塊，即除閑置土地認(rèn)定的地塊以外，還包括市、區(qū)土地儲(chǔ)備庫(kù)中已完成前期開發(fā)但尚未出讓的地塊和因征地未完成等原因?qū)е驴罩矛F(xiàn)狀的地塊。通過(guò)內(nèi)查臺(tái)賬和檔案，外至各宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)、取證拍照、標(biāo)注上圖，逐一登記造冊(cè)建檔，全區(qū)范圍內(nèi)閑散土地28宗、共495畝。具體可分如下三類：一是已供但未按約定開發(fā)地塊。全區(qū)共清理清查出超過(guò)約定期限滿一年，至今仍未開（竣）工的涉嫌閑置土地15塊，面積291畝，如寧東工業(yè)區(qū)1-1地塊、戎家3#地塊等。二是市、區(qū)兩級(jí)儲(chǔ)備地塊。經(jīng)查，目前市儲(chǔ)備委托江東國(guó)土資源分局管理的地塊有7宗，面積約116畝，如七里墊地塊、荷池巷地塊等。區(qū)級(jí)儲(chǔ)備庫(kù)內(nèi)尚未供應(yīng)的地塊目前4宗，面積約53畝，如慶豐1#、4#地塊等。三是其他閑散地塊。尚未完成征地或已征未供應(yīng)土地3塊，其中：江東歐尚超市西側(cè)地塊，面積約33畝，因其中約22畝土地尚未完成征地，地塊目前狀況為空置拋荒；市委組織部地塊面積約2.55畝，因歷史遺留等原因，目前尚未供地。

2.土地閑置存在的問(wèn)題

一是破壞區(qū)域整體形象，特別是部分位于商業(yè)或居住集中區(qū)域的閑置土地對(duì)整個(gè)區(qū)域面貌造成破壞，整體不協(xié)調(diào)，拉低了城市品質(zhì)。二是成為城市的“傷疤”，由于閑置土地日常管理保潔落實(shí)不到位，部分區(qū)域已經(jīng)成為傾倒垃圾的場(chǎng)所，在歷年文明城市創(chuàng)建中均屬于盲區(qū)和死角，對(duì)轄區(qū)街道而言集中清理壓力大，周邊居民反映較大。三是容易被人非法占用，目前已經(jīng)出現(xiàn)對(duì)方回收廢品、種菜、違章搭建等非法占用，對(duì)今后土地實(shí)際開發(fā)利用留下隱患，容易產(chǎn)生二次矛盾糾紛。

三、閑散土地合理“變身”完善中心城區(qū)功能布局

針對(duì)上述現(xiàn)狀和問(wèn)題，江東區(qū)通過(guò)集中統(tǒng)籌、分類建設(shè)、加強(qiáng)管理，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)閑置零散土地資源的利用，注重體現(xiàn)土地具備的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及生態(tài)的綜合價(jià)值，統(tǒng)籌加強(qiáng)資源配置和功能發(fā)揮，同時(shí)兼顧已臨時(shí)使用地塊的利用現(xiàn)狀，用最小的成本，使閑置資源發(fā)揮最大的作用。截至目前共完成合理利用6宗，土地面積62.97畝；正在實(shí)施4宗，土地面積54.49畝；下步計(jì)劃實(shí)施3宗，土地面積78.76畝。

模式一：“變身”臨時(shí)停車場(chǎng)地。將周邊商業(yè)、住宅已經(jīng)比較成熟或人流集聚的土地用作臨時(shí)停車場(chǎng)，新辟的停車場(chǎng)均設(shè)置停車指示，根據(jù)周邊地塊利用情況，合理配套相應(yīng)數(shù)量的停車位，共新辟1000余個(gè)停車位，每個(gè)停車位為按國(guó)家規(guī)范25-30平方米設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)布局合理、材料選擇簡(jiǎn)便、易拆卸，在節(jié)假日、購(gòu)物節(jié)，美食節(jié)、演唱會(huì)等大型活動(dòng)，這些臨時(shí)停車場(chǎng)都將起到極大的分流作用。如，戎家3#地塊、寧興天潤(rùn)商座東側(cè)地塊、中興路海事法院南側(cè)地塊、百宮地塊、荷池巷南側(cè)地塊和北側(cè)地塊、寧波書城東側(cè)地塊等。又如，漁輪廠地塊，地處寧波財(cái)富中心和和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)兩個(gè)大型商業(yè)體，也將計(jì)劃改造成為臨時(shí)停車場(chǎng)。

模式二：“變身”景觀綠地。將新舊住宅小區(qū)密集區(qū)塊周邊或公路兩側(cè)的土地作為景觀綠地，國(guó)土與城管形成合力進(jìn)行地塊管理，打造綠化景觀帶，供居民休憩、娛樂(lè)，綠地上種植香樟、金桂、羅漢松等植物，給居民呈現(xiàn)多色彩、多層次的綠植景觀。如，滄海路地塊毗鄰汽車東站，附近多為正在開發(fā)或待開發(fā)建設(shè)的商住用地，鄰近已有福明公園和江東公園兩個(gè)公園，該地塊作為景觀綠地。

模式三：“變身”健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。對(duì)住宅小區(qū)高密度分布，且景觀、綠化、公園等相對(duì)較充裕的地塊，計(jì)劃作健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，打造籠子足球場(chǎng)、露天藍(lán)球場(chǎng)、健步活動(dòng)中心等文體娛樂(lè)一體化的群眾性場(chǎng)所，同時(shí)在場(chǎng)地內(nèi)增設(shè)兒童壓板、腹肌板、轉(zhuǎn)腰器、腰背按摩器等健身設(shè)備，擺放棋盤石桌等。如，七里墊地塊周邊有碧水和城、新天地、天賜佳園、滄海名苑、蘭亭綠源、世嘉和苑等小區(qū)，居民對(duì)文體、休閑健身需求較大，下步將計(jì)劃建成健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。

模式四：“變身”公共配套設(shè)施。對(duì)近三年內(nèi)不會(huì)施工建設(shè)的土地，根據(jù)所在位置和周邊環(huán)境，作為公益性設(shè)施或群眾性文體設(shè)施。如，曙光中學(xué)東側(cè)規(guī)劃衛(wèi)生地塊，緊鄰曙光中學(xué)，考慮到該學(xué)校存在操場(chǎng)擴(kuò)建需求，現(xiàn)安排作為學(xué)校操場(chǎng)用地。對(duì)城市規(guī)劃尚未予以明確的土地，如明確暫不會(huì)另作他用的，下步還將結(jié)合地塊位置和宗地大小，考慮建設(shè)區(qū)域性便民服務(wù)中心、臨時(shí)菜場(chǎng)等使用期限相對(duì)較長(zhǎng)的相關(guān)配套設(shè)施。