嚴(yán)桂珍

(同濟(jì)大學(xué) 法學(xué)院/知識(shí)產(chǎn)權(quán)學(xué)院, 上海 200092)

引 言

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一種。所謂“優(yōu)先承買權(quán)云者，謂特定人依約定或者法律規(guī)定，于所有人(義務(wù)人)出賣不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)利?！狈▏?guó)、德國(guó)、瑞士以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法中均有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體并不相同，有的僅指土地，有的僅指房屋，有的則范圍更廣。我國(guó)合同法上優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體包括一切租賃物，涵蓋房屋。因此，所謂房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買該房屋的權(quán)利。該制度的宗旨在于使承租人較其他購(gòu)買人優(yōu)先取得租賃房屋的所有權(quán)，從而確保處于社會(huì)相對(duì)弱勢(shì)地位的承租人居者有其屋。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。由于《合同法》對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定僅此一條，無法適應(yīng)我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，2009年最高人民法院在其出臺(tái)的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》)第二十一條至二十四條對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使、效力以及限制等作了進(jìn)一步的細(xì)化。但是，該制度在適用中仍然存在一些問題需要進(jìn)一步研究，例如，將租賃房屋與其他房屋打包銷售是否可以成為“同等條件”的構(gòu)成要素，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定是否影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否可以預(yù)先拋棄，等等。這些問題的解決，可以為司法實(shí)踐提供解決相關(guān)糾紛的路徑。

一、 打包銷售與“同等條件”的關(guān)系

在上海市楊浦區(qū)人民法院審理的上海遠(yuǎn)大學(xué)習(xí)廣場(chǎng)教育科技有限公司訴上海泰潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一案中，原告與被告于2008年3月就國(guó)順路126-3號(hào)店鋪訂立租賃合同，但在租賃期內(nèi)被告將房屋出售給了第三人嚴(yán)某某。原告認(rèn)為被告未如約提前三個(gè)月征詢其對(duì)系爭(zhēng)商鋪的買受意見，侵害了其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)求法院判令被告賠償其出售給第三人的房?jī)r(jià)與審理中法院評(píng)估房?jī)r(jià)現(xiàn)值的差價(jià)。被告辯稱，被告曾在出售前口頭通知原告欲打包出售系爭(zhēng)商鋪和政本路115-117號(hào)商鋪，但原告表示不愿意購(gòu)買，被告才將系爭(zhēng)商鋪和政本路商鋪兩處打包出售給第三人。關(guān)于房屋出售價(jià)格，雖然系爭(zhēng)商鋪買賣合同的單價(jià)為人民幣1.58萬元/平方米，但按系爭(zhēng)商鋪與政本路商鋪統(tǒng)算，合同單價(jià)為2萬元/平方米。[注]沈志先：《2012年上海法院案例精選》，上海：上海人民出版社，2013年，第151-158頁。

因被告與第三人達(dá)成的兩處房屋的銷售合同并非同時(shí)簽訂，所以此案存在著是否有打包銷售這一事實(shí)的認(rèn)定問題。但該案引申出一個(gè)值得思考的法律問題是，將租賃房屋與其他房屋打包銷售是否屬于“同等條件”的構(gòu)成因素？當(dāng)然，本文以被告與第三人之間不存在雙方惡意串通的情形為前提。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的宗旨是為了使承租人居者有其屋，但它是以限制房屋所有人的所有權(quán)自由行使為代價(jià)的，因此，代價(jià)不應(yīng)過高，否則會(huì)造成利益失衡。各國(guó)法律在承認(rèn)承租人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，往往對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使做出一定的限制，以“同等條件”購(gòu)買即是其中之一。如此，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而言，該項(xiàng)權(quán)利僅僅意味著購(gòu)買機(jī)會(huì)上的優(yōu)先，并非購(gòu)買條件上的優(yōu)遇。對(duì)出租人而言，出賣租賃房屋，在同等條件下無論是賣給第三人還是賣給承租人，其利益不受任何影響?！巴葪l件”通常被理解為交易價(jià)格等同、支付方式等同，即承租人購(gòu)買該房屋的價(jià)格與第三人購(gòu)買該房屋的價(jià)格相同，支付方式一致。

在現(xiàn)實(shí)生活中，交易往往存在一定的復(fù)雜性，商品銷售者在出賣商品時(shí)要求購(gòu)買者同時(shí)購(gòu)買另一商品或者服務(wù)的情況并不鮮見，這種現(xiàn)象被稱為打包銷售、捆綁銷售或者搭售。生活中搭售及其衍變銷售形式隨處可見，例如，在商品房銷售過程中房地產(chǎn)商指定物業(yè)公司對(duì)售出的商品房進(jìn)行管理，屬于銷售商品房搭售物業(yè)服務(wù)；在高科技領(lǐng)域，捆綁銷售高科技產(chǎn)品更是常見。打包銷售存在兩種情形：一是銷售者利用優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)行或者變相強(qiáng)行簽訂打包銷售協(xié)議；另一種情況則是買賣雙方通過協(xié)商達(dá)成打包銷售協(xié)議。前者影響市場(chǎng)的自由交易秩序，國(guó)家往往會(huì)通過立法對(duì)這些影響市場(chǎng)交易秩序的行為加以限制，如我國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及《反壟斷法》均對(duì)搭售行為進(jìn)行了規(guī)制。在司法實(shí)踐中，人民法院也會(huì)以搭售行為違反了民法及合同法的自愿原則而宣告搭售合同無效。但是，如果打包銷售是出于雙方自愿，且不存在雙方惡意串通損害第三人利益的情形，則這一行為并不為法律所禁止。以本案為例，被告與第三人就兩處房屋打包銷售達(dá)成了一致，雙方完全自愿，法院也未發(fā)現(xiàn)雙方存在惡意串通，兩處房屋的搭售合同應(yīng)當(dāng)有效。問題是，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人提出承租人也必須將兩處房屋一起購(gòu)買，這一要求是否可以作為“同等條件”？若是，則因承租人未能達(dá)到以“同等條件”購(gòu)買這一優(yōu)先權(quán)的行使要件，出租人并未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；反之，出租人則因未將租賃房屋優(yōu)先出售給承租人而侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人可以要求出租人承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)此問題，無論我國(guó)的《合同法》，還是最高人民法院的《房屋租賃合同司法解釋》，均未做出規(guī)定。

《德國(guó)民法典》關(guān)于“同等條件”的規(guī)定似乎可以為我國(guó)立法或者司法實(shí)踐提供借鑒?！兜聡?guó)民法典》第四百六十三條至四百七十三條是關(guān)于先買權(quán)的規(guī)定，關(guān)于“同等條件”的規(guī)定主要是第四百六十六條、第四百六十七條和第四百六十八條。[注]第四百六十八條規(guī)定，在合同中允許第三人延付價(jià)金的，僅在先買權(quán)人為允許延付的金額提出擔(dān)保時(shí)，先買權(quán)人才能請(qǐng)求延付；第四百六十六條規(guī)定，第三人在合同中有義務(wù)履行一項(xiàng)從給付，而先買權(quán)人沒有能力履行此項(xiàng)從給付的，代之從給付，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付其價(jià)額。從給付不能以金錢估定的，不得行使先買權(quán)；但即使沒有從給付仍會(huì)與第三人訂立合同的，從給付的約定不在考慮范圍之內(nèi)。杜景林、盧諶譯：《德國(guó)民法典》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2014年，第117-118頁。其中第四百六十七條是關(guān)于搭售的規(guī)定：第三人以總價(jià)金買受有先買權(quán)之標(biāo)的物和其他標(biāo)的物的，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)按比例支付總價(jià)金。全體物如不對(duì)義務(wù)人造成不利益即不能分離的，義務(wù)人可以請(qǐng)求將先買擴(kuò)及于全體物。該條包含兩層含義：一是原則上不得將搭售作為同等條件提出，先買權(quán)人僅需支付總價(jià)金中有先買權(quán)之標(biāo)的物的價(jià)金；二是如果不搭售將對(duì)出租人造成不利益，則可以將搭售作為“同等條件”，要求承租人同時(shí)購(gòu)買兩處標(biāo)的物。而是否存在“不搭售將對(duì)出租人造成不利益”這一事實(shí)，應(yīng)由法官根據(jù)兩處標(biāo)的物的具體情況自由裁量。

現(xiàn)實(shí)生活中將兩處房屋打包銷售可能基于多種原因，如，可能是兩處房屋相連，第三人提出一起購(gòu)買，以便與家人生活在一起，有利照顧；也可能是一處房屋易售而另一處房屋較難出售，出租人希望通過打包銷售獲得比較理想的銷售結(jié)果；凡此種種，不一而足。是否可以將同時(shí)購(gòu)買兩處房屋的要求視為“同等條件”，應(yīng)該由法官根據(jù)實(shí)際情況，平衡出租人與承租人的利益，做出合理的判斷。對(duì)諸如第一種情況，一般不應(yīng)認(rèn)可，因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)制度不是為了第三人利益而設(shè)；對(duì)于后一種情況，則需要予以考慮。結(jié)合本案，系爭(zhēng)商鋪和另一處商鋪處于同一小區(qū)，但不相連，一般而言不能得出必須整體出售才不至于損害出租人利益的結(jié)論，但若確實(shí)存在另一處商鋪較難出售，如位置不理想(我們通常稱之為“市口不好”)，不打包銷售無法按理想的價(jià)格出售，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“不搭售將對(duì)出租人造成不利益”這一事實(shí)成立。如果依據(jù)《德國(guó)民法典》第四百六十七條第二層意思的規(guī)定，承租人必須承諾購(gòu)買兩處房屋才算達(dá)到“同等條件”。

德國(guó)法的這種規(guī)定固然可以保護(hù)出租人的利益，但承租人的利益卻不能完全得到保護(hù)。通常情況下，承租人購(gòu)買一套房屋已屬不易，如要其同時(shí)購(gòu)買兩套房屋，則可能使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)落空。因此，筆者認(rèn)為，我們將來細(xì)化優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度時(shí)還可以增加一個(gè)選項(xiàng)，即對(duì)租賃房屋的價(jià)格做出合理的調(diào)整，承租人需要支付調(diào)整后的價(jià)格才能夠得上“同等價(jià)格”，然后允許承租人進(jìn)行選擇，他可以選擇購(gòu)買兩處房屋，也可以選擇增加部分房?jī)r(jià)，只購(gòu)買租賃房屋。如此，一方面保障了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，另一方面也不至于因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使而致出租人遭受不利益。

綜上所述，筆者認(rèn)為，打包銷售可以成為“同等條件”的構(gòu)成要素，而在具體案件中，是否將其作為“同等條件”，應(yīng)當(dāng)依據(jù)是否存在“不搭售將對(duì)出租人造成不利益”這一事實(shí)進(jìn)行判斷。此外，建議我國(guó)將來細(xì)化優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度時(shí)，在借鑒《德國(guó)民法典》第四百六十七條的基礎(chǔ)上，增加一項(xiàng)內(nèi)容，即允許承租人選擇適當(dāng)加價(jià)后僅購(gòu)買租賃房產(chǎn)。

二、 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響

最高人民法院發(fā)布的《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：……(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。問題是，如果出賣的租賃房屋尚未辦理過戶，承租人可否在與出租人協(xié)商未果后，起訴至法院，直接要求法院做出令出租人將房屋過戶給自己的判決？我們以臺(tái)灣地區(qū)的一個(gè)案件為例：原告對(duì)被告的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告將該房屋賣給了第三人，但尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告向被告主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在被告拒絕接受購(gòu)房款后，將購(gòu)房款提存，然后向法院起訴，請(qǐng)求判令被告將系爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給自己。在此案件中，原告能否實(shí)現(xiàn)自己的訴請(qǐng)，取決于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定。

關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)，有形成權(quán)說、請(qǐng)求權(quán)說、物權(quán)說和期待權(quán)說等多種觀點(diǎn)。就物權(quán)說而言，一方面，從概念角度分析，物權(quán)是權(quán)利人直接支配物并排除他人干涉的權(quán)利，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不具有直接支配標(biāo)的物的權(quán)能；另一方面，“我國(guó)2007年10月1日施行的《物權(quán)法》，并未將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有‘對(duì)世性’權(quán)利”[注]《最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉答記者問》，http://wenku.baidu.com/view/5a91a197dd88d0d233d46a7b.html，訪問日期：2016年4月1日。。就期待權(quán)說而言，各國(guó)法律并未有期待權(quán)這一概念，學(xué)者對(duì)期待權(quán)的概念也存在不同的說法。按照梅迪庫(kù)斯的觀點(diǎn)，“期待權(quán)相對(duì)應(yīng)的是完整權(quán)，完整權(quán)(如所有權(quán))只有在權(quán)利取得的一切要件都已具備的情況下才可能取得之。即如在動(dòng)產(chǎn)，通常要求合意和交付，在土地，要求合意和登記。在權(quán)利取得的開始及其完成之間，有可能存在較長(zhǎng)的時(shí)間差。只要取得人的法律地位以特定的方式得到了保障，就可以認(rèn)為其享有期待權(quán)。期待權(quán)就是一種受法律保護(hù)的、對(duì)完整權(quán)利取得的期待”[注][德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，北京：法律出版社，2000年，第60頁。。依據(jù)梅氏的定義，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則不為期待權(quán)，因?yàn)榕c其對(duì)應(yīng)的完整權(quán)不清楚，該學(xué)說也未釋明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是什么權(quán)利的期待權(quán)。因此，目前關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的爭(zhēng)議主要集中在前二者，而此二種學(xué)說對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

形成權(quán)說認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人(出租人)將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的合同，而無須義務(wù)人的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才能行使。[注]王澤鑒：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，《民法學(xué)說與判例研究》第1卷，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年，第507、504頁。

請(qǐng)求權(quán)說則認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣人享有的買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)，在權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。該觀點(diǎn)以上述臺(tái)灣地區(qū)案件初審法院的判決為典型。在該案的審判中，初審法院駁回了原告的訴請(qǐng)，理由是，在原告與被告協(xié)商解決問題時(shí)，被告僅承認(rèn)原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并未表明價(jià)格，兩照之間的買賣契約，尚難謂已成立，原告徒憑被告承認(rèn)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一語，請(qǐng)求被告辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，殊有未合。即法院認(rèn)為，原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，僅僅意味著享有請(qǐng)求被告將房屋優(yōu)先賣給自己的權(quán)利，而買賣合同的成立，尚需被告的承諾，現(xiàn)雙方連價(jià)格都未談妥，合同根本沒有成立，而買賣合同尚未成立，原告當(dāng)然不能要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。

但如果依據(jù)形成權(quán)說，此案的結(jié)果將會(huì)大不一樣。依據(jù)形成權(quán)說，只要原告對(duì)此房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在被告將租賃房屋賣給第三人時(shí)，原告依自己的意思表示就可以形成與出租人將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的買賣合同，而無須義務(wù)人的承諾。在被告不愿配合登記的情況下，原告可以依據(jù)這一房屋買賣合同，直接訴請(qǐng)法院判令被告為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

形成權(quán)說為德國(guó)立法的依據(jù)和學(xué)者的通說?！兜聡?guó)民法典》第四百六十四條第二款規(guī)定，權(quán)利人與義務(wù)人(指承租人和出租人，筆者加)之間的買賣，自先買權(quán)行使時(shí)起，按義務(wù)人與第三人約定的條款成立。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者也大多認(rèn)可形成權(quán)說。但我國(guó)大陸有些學(xué)者認(rèn)為，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)在法理上存在無法逾越的障礙。他們認(rèn)為，無被侵害性和無相對(duì)義務(wù)人之存在是形成權(quán)的特征。無被侵害性的主要表征是形成權(quán)沒有客體，僅有內(nèi)容，即依其單方意思表示即可使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)。所以，形成權(quán)在未行使時(shí)僅為一抽象的權(quán)利，他人無從侵犯，而形成權(quán)行使時(shí)又無須他人的協(xié)助，因而形成權(quán)無論其存續(xù)還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權(quán)行為的客體。從而，在出租人將租賃物出賣給第三人時(shí)，承租人就無法實(shí)現(xiàn)其先買權(quán)。[注]參見奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第285頁。因此，他們對(duì)請(qǐng)求權(quán)說加以改良，提出優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是債權(quán)，是附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)的新觀點(diǎn)。最高人民法院民事審判第一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時(shí)提出，“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”[注]《最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉答記者問》，http://wenku.baidu.com/view/5a91a197dd88d0d233d46a7b.html，訪問日期：2016年4月1日。。在最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中，民事審判第一庭又提出，“從立法創(chuàng)設(shè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的旨意出發(fā)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)應(yīng)確定為債權(quán)，歸入附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)范疇”[注]奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第286、288、289頁。。“在出賣人未盡通知義務(wù)的場(chǎng)合，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人一經(jīng)行使權(quán)利，即可與出賣人形成買賣合同關(guān)系?！薄俺凶馊藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系?！弊罡呷嗣穹ㄔ好袷聦徟械谝煌サ挠^點(diǎn)是可以商榷的。這一觀點(diǎn)似乎混淆了兩對(duì)概念：一是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力；二是強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的本質(zhì)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否得以主張出租人與第三人之間的買賣不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力?？梢灾鲝埖?，具有物權(quán)效力；不得主張的，則僅具有債權(quán)效力。“本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。”從字面理解這段話，前半句是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)，后半句是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力?！斗课葑赓U合同司法解釋》第二十四條規(guī)定，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：……(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。換言之，如果第三人是善意且已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不得主張實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買房屋，僅得依據(jù)司法解釋第二十一條主張損害賠償。依據(jù)該條司法解釋，我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅具有債權(quán)效力?？梢?，最高人民法院民事審判第一庭負(fù)責(zé)人這段話的前半句當(dāng)指我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅具有債權(quán)的效力，而非將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為債權(quán)。

請(qǐng)求權(quán)是要求特定人為特定行為的權(quán)利。即使是附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，也需要相對(duì)方的承諾，只是相對(duì)方不為承諾的，法院可以判決強(qiáng)制締約而已，并非“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系”。依承租人一方主張即可形成買賣合同的權(quán)利只能是形成權(quán)。

應(yīng)當(dāng)講，附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說比請(qǐng)求權(quán)說更能保護(hù)承租人的利益，因?yàn)橐罁?jù)附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而請(qǐng)求出租人締約時(shí)，如果出租人不為承諾，法院可以通過判決命其為承諾，雙方之間的買賣合同可因法院的判決而成立。但在理論上，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，仍然需要兩個(gè)訴才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，第一是請(qǐng)求締約，第二是請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。其次，強(qiáng)制締約一般在涉及民生行業(yè)適用，而且該類交易往往存在格式合同，而這些都是租賃合同所不具備的。

有鑒于此，筆者認(rèn)為將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)比較合適。形成權(quán)說更加方便承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樗恍枰鲎馊说某兄Z即能成立房屋買賣合同：在出租人向第三人出賣租賃房屋時(shí)，承租人不需要出租人的同意就可依自己一方的意思表示形成一份內(nèi)容與出租人將租賃房屋出賣給第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同；在出租人不同意轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，可以直接向法院訴請(qǐng)辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記。如此，可以方便承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，從而有利于實(shí)現(xiàn)設(shè)立該制度的本旨。而且，部分學(xué)者提出的將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為形成權(quán)存在的“法律障礙”其實(shí)是不存在的。在出租人未通知的場(chǎng)合，出租人依據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二十一條并非侵害形成權(quán)的侵權(quán)責(zé)任，而是合同責(zé)任，是出租人不履行租賃合同通知義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，未為通知，構(gòu)成債務(wù)不履行，與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否屬于形成權(quán)無關(guān)。

三、 預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力

在探討預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)效力問題之前，我們首先需要明確兩個(gè)概念：優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的取得和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使。權(quán)利的發(fā)生，可以基于當(dāng)事人的法律行為，也可以基于法律的規(guī)定。就優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而言，無論是約定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，抑或法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一般認(rèn)為在租賃合同成立時(shí)，隨即發(fā)生，但在出租人出賣標(biāo)的物時(shí)得為行使。權(quán)利的發(fā)生與行使是不同層次的概念。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的取得時(shí)間當(dāng)是租賃合同合法成立時(shí)。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的拋棄存在三種情形：一是承租人在租賃合同中承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二是承租人在租賃合同成立后，在出租人向第三人出賣房屋之前表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；三是承租人在出租人將房屋出賣給第三人時(shí)表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這三種情形下對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的放棄，法律性質(zhì)是否一樣？筆者認(rèn)為不一樣。

在上述第三種情形，因已經(jīng)具備行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，故承租人表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于對(duì)權(quán)利的拋棄，而非預(yù)先拋棄。此時(shí)，權(quán)利人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)當(dāng)無任何問題，因?yàn)榉蓪?duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，本身就是基于對(duì)承租人的保護(hù)而賦予承租人的一項(xiàng)選擇權(quán)，承租人有放棄該權(quán)利的自由，因而他可以選擇購(gòu)買也可以選擇不購(gòu)買。放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是行使選擇權(quán)的結(jié)果，當(dāng)然受到法律的保護(hù)。而在第一種情形，承租人尚未取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在第二種情形，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)尚未具備行使條件，這兩種情形雖有不同，但共同之處是均不具備行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件，均屬于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的預(yù)先拋棄。我們需要探討的是，預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的意思表示能否產(chǎn)生法律效力？對(duì)此，理論和實(shí)務(wù)中均存在不同的觀點(diǎn)。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)曾經(jīng)有過一個(gè)相關(guān)案例，該案的大致情節(jié)是，甲將耕地出租給乙耕種，后甲的該宗土地面臨法院強(qiáng)制執(zhí)行。甲擬將土地作價(jià)出賣給丙(甲強(qiáng)制執(zhí)行案件的債權(quán)人)，遂與乙達(dá)成協(xié)議，乙放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，甲支付乙補(bǔ)償金。在乙受領(lǐng)補(bǔ)償金后，甲與丙之間的買賣合同又被解除。后法院將系爭(zhēng)土地查封拍賣，因一再貶價(jià)無人問津，最后作價(jià)十四萬新臺(tái)幣仍然由丙承買，并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。但拍賣法院在出賣之前并未將最終的出賣條件書面通知乙。乙向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)仍然存在。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”認(rèn)為此案屬于拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！八痉ㄔ骸贝蠓ü贂?huì)議認(rèn)為承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在出租人通知承租人時(shí)才成立，因此，此案屬于預(yù)先拋棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得預(yù)先拋棄。

大法官會(huì)議解釋文指出，依《耕地三七五減租條例》第十五條第一項(xiàng)之規(guī)定，[注]《耕地三七五減租條例》第十五條：耕地出賣或者出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)當(dāng)將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄。出租人如因無人承買或者受典而再行貶價(jià)出賣或者出典時(shí)，仍然應(yīng)照前項(xiàng)規(guī)定辦理。出租人違反前二項(xiàng)規(guī)定而與第三人訂立契約者，其契約不得對(duì)抗承租人。承租人于耕地出賣或出典時(shí)，有優(yōu)先承受之權(quán)。必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始有表示承受或者放棄承受之可言。此項(xiàng)規(guī)定，自不因承租人事先拋棄優(yōu)先承受權(quán)之意思表示而排除其適用。大法官會(huì)議解釋理由書指出，查《耕地三七五減租條例》第十五條第一項(xiàng)之規(guī)定：“耕地出賣或出典時(shí)，承租人有優(yōu)先承受之權(quán)。出租人應(yīng)將賣典條件以書面通知承租人。承租人在15日內(nèi)未以書面表示承受者，視為放棄?！逼淞⒎ㄒ庵寄吮居诜鲋沧愿r(nóng)之基本“政策”，使承租人于耕地出賣或者出典時(shí)，依當(dāng)時(shí)之賣典條件，有優(yōu)先承受之權(quán)；并就賣典條件通知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權(quán)益。其優(yōu)先承受之權(quán)，系于耕地出賣或出典時(shí)始行發(fā)生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人后，始得表示承受或放棄承受，此項(xiàng)規(guī)定，自不因承租人事先有拋棄優(yōu)先承買權(quán)之意思表示而排除其適用。無論其意思表示系向出租人或向其他承租人為之，其時(shí)既無賣典之情事與條件，則法定之優(yōu)先承受權(quán)尚未發(fā)生，自無所謂消滅或喪失之問題。嗣后如遇耕地出賣或出典時(shí)，出租人仍應(yīng)依上開條項(xiàng)之規(guī)定，將賣典條件以書面條件通知承租人。承租人未于15日內(nèi)以書面表示承受者，始發(fā)生放棄之效果。[注]臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1961年臺(tái)上字第2385號(hào)民事判例。此案中，大法官會(huì)議雖然對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的成立時(shí)間有不同見解，但根本點(diǎn)在于他提出，在先買權(quán)成立之前表示放棄先買權(quán)屬于預(yù)先拋棄權(quán)利，而預(yù)先拋棄耕地先買權(quán)與立法扶植自耕農(nóng)之基本“政策”不符。

另一個(gè)關(guān)于預(yù)先拋棄權(quán)利效力的案例是臺(tái)灣地區(qū)法院審理的袋地通行權(quán)的預(yù)先拋棄。[注]臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1986年臺(tái)上字第947號(hào)民事判例。原審法院認(rèn)為，袋地通行權(quán)為私法上之權(quán)利，法律并無禁止拋棄之規(guī)定，土地所有人如拋棄此項(xiàng)權(quán)利，其后手亦應(yīng)受其拘束。而 “最高法院”則認(rèn)為，“民法”第七百八十七條第一項(xiàng)所定之通行權(quán)，其主要目的不僅專為調(diào)和個(gè)人所有之利害關(guān)系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟(jì)效用，以促進(jìn)物盡其用之社會(huì)整體利益，尚不容袋地所有人任意預(yù)為拋棄。原審法院認(rèn)袋地所有人得任意拋棄此項(xiàng)權(quán)利，所持法律上之見解，尤有可議。“最高法院”在另一起袋地通行權(quán)案件中又指出，“民法”第七百八十七條第一項(xiàng)前段及第七百八十九第一項(xiàng)所定之通行權(quán)，[注]第七百八十七條第一項(xiàng)：土地因與公路無適宜之聯(lián)絡(luò)，至不能為通常使用時(shí)，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路；第七百八十九條第一項(xiàng)：因土地一部之讓與或分割，而與公路無適宜之聯(lián)絡(luò)，至不能為通常使用者，土地所有人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。均具有強(qiáng)制性質(zhì)，不容以特約去除之。[注]蘇永欽：《相鄰關(guān)系在民法上的幾個(gè)主要問題》，《跨越自治與管制》，1999年，第188頁。

這兩類案件雖然涉及不同的權(quán)利，但爭(zhēng)議的問題是一致的，即預(yù)先拋棄權(quán)利的意思表示是否有效。依筆者之見，對(duì)這一問題的回答取決于規(guī)定此一權(quán)利條款的性質(zhì)，是強(qiáng)制性規(guī)范還是任意性規(guī)范，而是否屬于強(qiáng)制性規(guī)范有時(shí)取決于一定時(shí)期的國(guó)家政策。

預(yù)先拋棄權(quán)利，屬于法律行為?！兜聡?guó)民法典》第一百三十四條規(guī)定，法律行為違反法律上的禁止者無效，但法律另有規(guī)定者，不在此限。我國(guó)《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效；我國(guó)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定，這里所謂的“強(qiáng)制性規(guī)定”僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。國(guó)家立法設(shè)立類似《德國(guó)民法典》第一百三十四條、我國(guó)《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)的規(guī)定，是希望藉此留一“通道”介入民事生活和市場(chǎng)交易的私法領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)國(guó)家適當(dāng)干預(yù)私法領(lǐng)域的目的，私法自治的空間就隨著這條通道的大小而調(diào)整。如何適用《民法通則》第五十八條第五項(xiàng)規(guī)定是協(xié)調(diào)國(guó)家公權(quán)力與公民私法自治關(guān)系的重大問題。國(guó)家在立法時(shí)，通常將事關(guān)社會(huì)公共利益、市場(chǎng)交易安全的事項(xiàng)，設(shè)定為強(qiáng)制性規(guī)定，以此排除當(dāng)事人的意思自治。預(yù)先拋棄權(quán)利，大多通過合同約定，因此，我們似可依據(jù)規(guī)定此一權(quán)利的條款的性質(zhì)判斷預(yù)先拋棄行為的效力。若規(guī)定該權(quán)利的條款是強(qiáng)制性規(guī)定，則預(yù)先拋棄行為無效；若規(guī)定該權(quán)利的條款是任意性規(guī)定，則不一定無效。拉倫茨先生認(rèn)為，物權(quán)法、親屬法和繼承法的大部分條款都屬于強(qiáng)制性的規(guī)定。與此相反，債法的許多條款對(duì)當(dāng)事人沒有約束性，它往往規(guī)定在某些情況下可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)商。當(dāng)然，債法中當(dāng)事人就法律行為內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的自由也不能超出一定的界限，即不能違反債權(quán)法的強(qiáng)制性條款，這些條款主要存在于分期付款買賣、雇傭合同和房屋租賃法中，因?yàn)檫@些法律特別注意保護(hù)社會(huì)的弱者。[注][德]卡爾·拉倫茨：《德國(guó)民法通論》(下)，王曉曄等譯，北京：法律出版社，2003年，第587頁。究竟哪些條款屬于強(qiáng)制性條款其實(shí)是一個(gè)法律解釋問題。以上述袋地通行權(quán)為例，初審法院認(rèn)為可以自由拋棄，而臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”則認(rèn)為此權(quán)利不僅專為調(diào)和個(gè)人所有之利害關(guān)系，且在充分發(fā)揮袋地之經(jīng)濟(jì)效用，以促進(jìn)物盡其用之社會(huì)整體利益，事關(guān)社會(huì)整體利益，當(dāng)屬?gòu)?qiáng)制性的規(guī)定，因而事先拋棄此項(xiàng)權(quán)利不生法律效力。

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否屬于債法中的效力性強(qiáng)制性條款？《合同法》中關(guān)于租賃合同的部分規(guī)定確實(shí)是為了保護(hù)社會(huì)弱者，如買賣不破租賃、承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，等等。大凡規(guī)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的國(guó)家，其立法目的一般是基于房屋資源有限，出于保障弱勢(shì)承租人居住權(quán)的考慮，若無此需要，則不必僅為法律條款的完整而設(shè)立這一制度。如在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，對(duì)一般的房屋租賃合同并未賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只是在耕地租賃、土地與房屋所有權(quán)分離的情況下，才賦予相關(guān)當(dāng)事人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其目的是保障耕者有其田和促成房地所有權(quán)一體化。我國(guó)也同樣如此。我國(guó)《合同法》制定于1999年，在制定《合同法》時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，城市居民的住房普遍緊缺，加上大量農(nóng)民工進(jìn)入城市，外省市人才引進(jìn)，等等，承租人在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)確實(shí)是弱勢(shì)群體，《合同法》基于這一背景在第二百三十條規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但我國(guó)《合同法》生效至今已經(jīng)有十七年，關(guān)鍵是，這十七年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的十七年，在我國(guó)廣大城鎮(zhèn)地區(qū)，無論是住房格局，還是租賃市場(chǎng)的供需均發(fā)生了翻天覆地的變化，住房緊缺得到有效緩解，針對(duì)困難群體的住房保障機(jī)制也已逐步建立，租房困難已經(jīng)成為過去式。當(dāng)初確立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度所依據(jù)的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生重大變化，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度追求的生存和安全價(jià)值對(duì)基本社會(huì)秩序的維護(hù)已經(jīng)不復(fù)存在。[注]奚曉明主編，最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，北京：人民法院出版社，2009年，第278頁。在目前的社會(huì)背景下，繼續(xù)強(qiáng)化這一權(quán)利似乎已無必要，因此，是否應(yīng)當(dāng)將《合同法》上規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條款視為強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)重新審視?？紤]到法律的穩(wěn)定性，似也不必馬上取消這一制度，但允許合同雙方當(dāng)事人約定預(yù)先拋棄這一權(quán)利，可以起到對(duì)這一制度適用范圍的限制作用，這也是順應(yīng)社會(huì)發(fā)展變化的應(yīng)有之舉。

四、 結(jié) 語

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定了承租人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，2009年最高人民法院出臺(tái)的《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條至二十四條又對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使、效力以及限制等作了進(jìn)一步的細(xì)化。但是，該制度在適用中仍然存在諸如將租賃房屋與其他房屋打包銷售是否成為“同等條件”的構(gòu)成要素，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定是否影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否可以預(yù)先拋棄等問題。筆者通過研究得出如下結(jié)論，第一，打包銷售可以成為“同等條件”的構(gòu)成要素，但在具體案件中，是否將其視為“同等條件”，則應(yīng)依據(jù)是否存在“不搭售將對(duì)出租人造成不利益”這一事實(shí)進(jìn)行判斷。在借鑒《德國(guó)民法典》第四百六十七條規(guī)定解決打包銷售問題時(shí)應(yīng)當(dāng)增加一項(xiàng)內(nèi)容，即允許承租人選擇適當(dāng)加價(jià)僅購(gòu)買租賃房產(chǎn)。第二，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)，以方便承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榻缍樾纬蓹?quán)，在承租人向第三人出賣租賃房屋時(shí)承租人不需要出租人的同意就可以在雙方之間以相同條件設(shè)立一份買賣合同，然后可以直接向法院訴請(qǐng)要求出租人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，這樣更加有利于達(dá)到設(shè)立該制度的本旨。第三，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房保障機(jī)制的逐步建立，確立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度所依據(jù)的基礎(chǔ)已經(jīng)發(fā)生重大變化，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度追求的生存和安全價(jià)值對(duì)基本社會(huì)秩序的維護(hù)已經(jīng)不復(fù)存在，雖不必馬上取消這一制度，但應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人通過合同約定預(yù)先拋棄這一權(quán)利，以限制這一制度的適用范圍。