◎譚 琴

全成本條件下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素

◎譚 琴

商業(yè)地產(chǎn)自2000年我國(guó)首次提出這個(gè)概念，短暫十幾年在全國(guó)各城市發(fā)展迅速，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年投資增長(zhǎng)率高達(dá)33%，為此，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率是大家關(guān)注的核心問題。本文提出了全成本的概念，從顯性成本和隱性成本的角度出發(fā)，利用德爾菲法和頭腦風(fēng)暴法確定影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，并對(duì)其進(jìn)行分析，將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提供有利的參考，進(jìn)而做出正確的決策。

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控力度加大，推出一系列保證性住房政策，這使傳統(tǒng)的以住宅投資為主的房地產(chǎn)發(fā)展受到很大沖擊。使很多地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以尋求新的利潤(rùn)途徑。調(diào)查顯示，很多投資者都傾向于商鋪投資，具體數(shù)據(jù)如圖1.1所示。但由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)提出較晚，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的研究還不完善，傳統(tǒng)的投資決策主要對(duì)影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本進(jìn)行研究，而忽略了影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的隱性成本的研究，使投資決策失誤率較高。為解決此問題，本文將從全成本角度出發(fā)，分析影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的顯性成本和隱性成本因素，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供更好的參考，有利于做出正確的投資決策。

商業(yè)地產(chǎn)概念及類型

商業(yè)地產(chǎn)概念。商業(yè)地產(chǎn)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是融合房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)投資為一體，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的過程中，將投資估算、開發(fā)規(guī)劃、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、招商、銷售和運(yùn)營(yíng)管理等按一定的次序作為一個(gè)整體流程來運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分，廣義的商業(yè)地產(chǎn)主要是指商場(chǎng)、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。狹義的商業(yè)地產(chǎn)指專門用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)，主要有各種零售、旅游、餐飲、休閑服務(wù)等營(yíng)業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)。本文主要研究狹義性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)類型。商業(yè)地產(chǎn)的類別可根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，本文主要按商業(yè)地產(chǎn)的功能對(duì)其分類,簡(jiǎn)單歸納起來如圖2.1所示：

全成本條件在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)

全成本的概念

全成本可按其表現(xiàn)形式可分為顯性成本和隱性成本，顯性成本是一種傳統(tǒng)可顯的形式載入賬目上的成本。隱性成本，是一種隱藏于企業(yè)總成本之中、游離于財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督之外的成本，它是由企業(yè)或職工的行為，有意或無意造成的具有一定隱蔽性的將來成本和轉(zhuǎn)移成本，是成本的將來時(shí)態(tài)與轉(zhuǎn)嫁成本的形態(tài)總和。本文在全成本條件下對(duì)商業(yè)地進(jìn)行全面分析和合理投資。

全成本在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中應(yīng)用的優(yōu)勢(shì)

全成本條件有益于項(xiàng)目管理機(jī)制的優(yōu)化。全成本條件下，管理機(jī)制的隱性成本將成為開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目的成本核算中都會(huì)利用全成本的思想，這樣就以倒推法的方式給項(xiàng)目各部門下達(dá)成本目標(biāo)責(zé)任書，這樣就使各個(gè)部門形成了一個(gè)個(gè)以經(jīng)濟(jì)效益為中心的單元。這就改變了傳統(tǒng)自上而下的管理機(jī)制。

全成本條件有益于調(diào)動(dòng)投資決策者的積極性。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策中決策者起主導(dǎo)作用。而從全成本角度出發(fā)，將會(huì)提取決策者自身素質(zhì)的因素集，并對(duì)其分析和量化，能讓決策者意識(shí)到自身素質(zhì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資的影響，并采取措施和不斷學(xué)習(xí)，保證決策的準(zhǔn)確性和合理性。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素指標(biāo)體系構(gòu)建

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素抽取方法

德爾菲法。德爾菲法也稱專家信函調(diào)查法，獲取信息的主要對(duì)象是各界專家，通過郵寄信函、電子信函、一對(duì)一發(fā)送等形式，利用項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)域各界專家扎實(shí)的專業(yè)理論基礎(chǔ)以及豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)及后果做出詳細(xì)的分析與估計(jì)。經(jīng)整理各界專家的方案和建議后，再匿名郵寄給各界有關(guān)專家征求意見，再回收整理，經(jīng)過多次反復(fù)后確定對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素。

頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是目前比較常用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，這種方法是以5～10人小型會(huì)議方式進(jìn)行，充分利用各界專家豐富的經(jīng)驗(yàn)集思廣益，努力捕捉瞬時(shí)的靈感，開拓新思想來獲取有用的信息。在會(huì)議過程中，暢所欲言，提出的方案越多越好，對(duì)所提出的方案不加評(píng)論，借題發(fā)揮。通過頭腦風(fēng)暴法得出的結(jié)論必須進(jìn)行認(rèn)真的研究，得出合理的結(jié)論。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策影響因素指標(biāo)的構(gòu)建

綜合所述，全成本條件下能幫助我們更好的判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性，為此，我們將影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的因素從顯性成本和隱性成本兩個(gè)方面分類，具體如圖4.1、4.2、4.3所示：

本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策分析，從全成本角度出發(fā)，提出了在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中顯性成本和隱性成本因素對(duì)投資決策的合理性起到了關(guān)鍵作用，并形成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資顯性成本和隱性成本影響因素評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，該體系的構(gòu)建為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在全成本條件下做出正確的投資決策做了有利的參考。

（工作單位：瀘州職業(yè)技術(shù)學(xué)院）