鄭永建

浙江省平陽縣人民法院，浙江　平陽　325400

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物業(yè)公司未拆除管理區(qū)域內(nèi)違章建筑不構(gòu)成違約——以平陽xx物業(yè)公司訴毛某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案為例

鄭永建

浙江省平陽縣人民法院，浙江平陽325400

摘要：物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐管理區(qū)域前已形成違章建筑，處理該違章建筑屬于有關(guān)行政機關(guān)的職責范圍，企業(yè)無權(quán)予以直接拆除，但已向有關(guān)行政機關(guān)反映，并且已要求違建人自行拆除，應(yīng)認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了合同義務(wù)，業(yè)主不得以企業(yè)違約為由，拒絕支付物業(yè)費。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；違章建筑；違約

一、基本案情

2012年7月1日，平陽縣xx物業(yè)管理有限公司與平陽縣某大廈業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，約定：業(yè)委會將該大廈委托給xx物業(yè)公司實行統(tǒng)一、專業(yè)化物業(yè)管理；xx物業(yè)公司有權(quán)向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理各項費用。合同簽訂后，xx物業(yè)公司于當天開始進駐某大廈小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。被告毛某某系某大廈x幢xx室業(yè)主，尚未交納2012年7月1日至今的物業(yè)費。在2007年平陽縣xx物業(yè)管理有限公司管理小區(qū)期間，毛某某的相鄰業(yè)主將毛用于放置空調(diào)外機的地方進行封閉并搭建了陽臺，屬違章建筑，導(dǎo)致毛某某空調(diào)外機無處放置。毛某某等住戶曾向物業(yè)公司反映過違章建筑問題，但該公司不予處理。平陽縣規(guī)劃建設(shè)局向搭建違章建筑的業(yè)主發(fā)出責令改正通知書，xx物業(yè)公司也要求該業(yè)主拆除違章建筑，但該違章建筑至今尚未拆除。

二、法院判決

平陽縣人民法院經(jīng)審理認為，業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，xx物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已經(jīng)按照合同約定進駐毛某某所居住的小區(qū)，并提供了物業(yè)服務(wù)。作為業(yè)主及物業(yè)使用人，毛某某理應(yīng)依合同約定及法律規(guī)定交納xx物業(yè)公司進駐小區(qū)以來的物業(yè)費用。雖然毛某某向xx物業(yè)公司反映過小區(qū)違章建筑問題，該違章建筑至今也未拆除，但違章建筑屬相關(guān)行政管理部門的管理事項范圍，xx物業(yè)公司無權(quán)徑行拆除，而相關(guān)部門也已作出處理決定。如果涉事業(yè)主未改正或未完全改正違章建筑，毛某某作為相鄰的受侵害住戶可以直接向有關(guān)行政主管部門反映，但行政主管部門的執(zhí)法行為并不取決于xx物業(yè)公司。因此，毛某某以此為由拒絕支付物業(yè)費，于法無據(jù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定，判決：一、被告毛某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告平陽縣某物業(yè)管理有限公司2012年7月至2014年9月的物業(yè)管理綜合服務(wù)費4050元；二、駁回原告平陽縣xx物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

一審宣判后，毛某某不服判決，提出上訴。浙江省溫州市中級人民法院二審駁回毛某某的上訴，維持原判。

三、案件評析

本案主要爭議焦點在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未糾正違章建筑問題，業(yè)主能否以此為由拒絕支付物業(yè)管理費或減少物業(yè)管理費。一種意見認為，根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，物業(yè)公司履行合同義務(wù)不符合約定，沒有依法盡到物業(yè)管理職責，也違反了《合同法》第60條規(guī)定的協(xié)助、注意等從義務(wù)或附隨義務(wù)，屬于管理不到位。另一種意見認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生屬于行政部門執(zhí)法管理的不當行為，物業(yè)公司對其無權(quán)自行處分時，不應(yīng)認定為違反合同義務(wù)。筆者同意第二種意見。

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章建筑屬行政機關(guān)管理職責范圍

本案涉事第三方業(yè)主違章建筑屬擅自搭建型，即在已有的建筑物基礎(chǔ)上未經(jīng)審批而搭建附屬設(shè)施，擅自改變建筑物的正常結(jié)構(gòu)或者通常使用功能而形成的建筑。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第66條規(guī)定，個人未經(jīng)批準進行建設(shè)的違章建筑，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令限期拆除。因此，涉案第三方違章建筑雖位屬于物業(yè)管理區(qū)域，但物業(yè)管理企業(yè)本身沒有違章建筑的處罰權(quán)和強制拆除權(quán)，責令整改或限期拆除的決定依法應(yīng)當由行政主管部門作出。

(二)物業(yè)管理公司行為不應(yīng)認定違反合同義務(wù)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時制止，并及時向有關(guān)管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。如果涉事業(yè)主仍未整改，毛某某作為相鄰受侵害住戶可以直接向有關(guān)行政主管部門反映，但行政主管部門的執(zhí)法行為并不取決于xx物業(yè)公司。另外，根據(jù)《物權(quán)法》第83條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對違章搭建等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人排除妨害。本案中毛某某對涉事第三方違章建筑侵害自己相鄰權(quán)的行為，除向有關(guān)行政主管部門舉報要求處理外，還可以通過向人民法院提起訴訟的方式救濟。

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作者簡介：鄭永建(1989-)，男，重慶人，西南政法大學碩士研究生，現(xiàn)任浙江省平陽縣人民法院研究室書記員，研究方向：民商法。

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)01-0160-01