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500萬，買學(xué)區(qū)房還是移民

近日，一位中產(chǎn)代表，北漂成功典型，原本打算用500萬給6歲兒子買學(xué)區(qū)房，卻遭房主臨時(shí)加價(jià)30萬，遂憤而決定移民美國(guó)。臨走前一篇《再見北京》刷爆朋友圈，其心路歷程在大量中產(chǎn)家庭中引起軒然大波，這位爸爸也被網(wǎng)友親切地稱為“移民爸爸”。

“在學(xué)區(qū)房面前我選擇移民美國(guó)”

這位“移民爸爸”在文中寫道：說起去美國(guó)，其實(shí)早在上中學(xué)時(shí)我便誕生了一個(gè)模糊的移民夢(mèng)。近些年來，那個(gè)夢(mèng)依然時(shí)常會(huì)出現(xiàn)在我腦中。只因盡管北京讓我過上了還不錯(cuò)的生活，但仍有很多時(shí)候讓我不由煩躁、不由想逃離。想不到最終點(diǎn)燃我、讓我勇敢決定邁出這一步的，竟是因?yàn)榻o兒子選的學(xué)區(qū)房。在去銀行辦理購(gòu)房的前1天，我給中介打了一個(gè)電話，告訴他房子不要了，他問那孩子不念這里的學(xué)校了？我說對(duì)，不念了，我們?nèi)ッ绹?guó)念。

對(duì)，去美國(guó)念！決定全家移民，有兩個(gè)重要催化劑。第一，很長(zhǎng)時(shí)間以來，我都認(rèn)為移民是屬于那些千萬富翁的游戲，沒有雄厚的資產(chǎn)，移民就像蛤蟆想吃天鵝肉。不僅如此，移民還很麻煩，我有個(gè)很早以前一起玩耍的伙伴，為了在美國(guó)留下來受盡了委屈與折磨，最后依然被遣送回國(guó)，折騰了8年浪費(fèi)了自己最好的年華。

但最近一年我卻發(fā)現(xiàn)，移民似乎不是一件遙不可及的事，如今投資移民絕對(duì)是中產(chǎn)階級(jí)的上乘之選。就在前不久，在世貿(mào)天階那邊一家全國(guó)很有名的移民公司推出了一個(gè)很不錯(cuò)的投資移民項(xiàng)目——重修時(shí)代廣場(chǎng)百老匯皇宮大劇院，這個(gè)項(xiàng)目連紐約前市長(zhǎng)朱利安尼都出來做了背書，費(fèi)用僅為50萬美元。50萬美元！全家都能移民美國(guó)，之后這筆錢還全額返還。這就好比投了一個(gè)很好的項(xiàng)目，資金沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，還能有點(diǎn)收益，最后全家都拿到了美國(guó)綠卡。

第二，我和孩子?jì)尶戳嗽S久的學(xué)區(qū)房，房東竟趁火打劫、臨時(shí)漲價(jià)。房子在西城一個(gè)老街、周圍電線桿和電線密集到足可以棲息一整排信天翁，臨近30年的房齡讓整棟樓看起來就像鄰居90歲的爺爺一樣蒼老，64平500萬的房?jī)r(jià)……總之，花大幾百萬還要背貸款換這樣一套小學(xué)區(qū)房，真是離譜到不行。

說來也巧，當(dāng)我們終于決定為了不讓兒子輸在起跑線上而買下這套破房子時(shí)，房東竟然臨時(shí)漲價(jià)30萬，原因是有另外一個(gè)買家也十分中意這套房，房東放話加價(jià)30萬，誰出就賣給誰。

這30萬，加沒了我買房子的想法，也加定了我全家移民美國(guó)的決心。如今300萬人民幣，不算少，也不算多，能在北京付學(xué)區(qū)房的首付，也絕對(duì)可以讓你帶著老婆孩子全家移民。

中國(guó)高房?jī)r(jià)“邏輯”正在變異

這位“移民爸爸”可以說是被“天價(jià)學(xué)區(qū)房”逼到了美國(guó)。而國(guó)內(nèi)近幾年的房?jī)r(jià)持續(xù)高漲也確實(shí)催生了很多“天價(jià)房”。這一個(gè)是“大城市化”的必然趨勢(shì)，另外，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)民基于通脹預(yù)期的資產(chǎn)保值和投資需求，也是房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。兩者疊加，便是一線城市房?jī)r(jià)本輪暴漲的根源。

當(dāng)前，中國(guó)樓市出現(xiàn)了兩個(gè)以前不曾有過的現(xiàn)象：一是，二三線城市和一線城市之間，出現(xiàn)了“非對(duì)稱性”房?jī)r(jià)上漲，前者房?jī)r(jià)出現(xiàn)停滯，去庫(kù)存變得緩慢，而后者房?jī)r(jià)卻快速飆升，地方政府不得不出手調(diào)控。

二是，經(jīng)過多年政策的“空調(diào)”，以及樓市唱衰論的不斷“落空”，很多購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房保值的態(tài)度變得更加篤定，這是一線城市房?jī)r(jià)暴漲的根源之一。

可以說，中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)“邏輯”正在發(fā)生變異。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速的放緩，以及全國(guó)產(chǎn)業(yè)分布的定型，中國(guó)的城市化正在逐漸進(jìn)入“大城市化”階段，而以上兩個(gè)現(xiàn)象正是它的“階段性特征”。

“大城市化”是全國(guó)要素資源在地理空間的配置上變得更加理性的過程，它的到來是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。這兩年，公眾也越來越承認(rèn)，一線城市房?jī)r(jià)走高是正常的“市場(chǎng)現(xiàn)象”，中西方大城市都有“高房?jī)r(jià)”。此外，中央政府決策層也很少?gòu)?qiáng)調(diào)“樓市調(diào)控”。

但當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，樓市成為資金最喜歡的去處，而實(shí)業(yè)投資熱情淡漠，這絕非可以等閑視之的“正常現(xiàn)象”，它可能危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的根基。在這種情況下，以往那些投鼠忌器式的樓市“空調(diào)”政策，可能真的到了要做出改變的時(shí)候。

值得注意的是，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“供給側(cè)”被談了很多次，但調(diào)控樓市，目前還只針對(duì)了“需求側(cè)”。3月底，房?jī)r(jià)最火的“一線城市”上海和深圳陸續(xù)出臺(tái)了調(diào)控措施，并且雙雙都被稱為“史上最嚴(yán)厲”。

但根本來說，這些地方政府樓市調(diào)控的著力點(diǎn)只有一個(gè)，即對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行“準(zhǔn)入限制”。換言之，從樓市的“需求側(cè)”入手調(diào)控，而不是“供給側(cè)”。

上海、深圳的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施是否能夠真的遏制房?jī)r(jià)上漲，還需要時(shí)間檢驗(yàn)。但過去的經(jīng)驗(yàn)還是有一定參考價(jià)值，光從“需求側(cè)”入手的調(diào)控，要有效遏制房?jī)r(jià)的上漲并不容易。

中介炒房：忽悠了賣主再忽悠買主

其實(shí)，在中國(guó)高房?jī)r(jià)“邏輯”變異的過程中，房產(chǎn)中介發(fā)揮了“重要作用”。很大一部分房子的價(jià)格本已處于高位，再經(jīng)中介一操作就變成了“天價(jià)房”。而中介炒房牟利也隱藏了很多貓膩。

玩弄心理戰(zhàn)，變身大忽悠。一位不愿透露姓名的資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直言，房產(chǎn)中介炒房現(xiàn)象一直存在。他們對(duì)房主和購(gòu)房者，使用了不一樣的手段。

對(duì)房主，他們一般強(qiáng)調(diào)該套房源如何如何糟糕，盡量壓低房?jī)r(jià)。一般房主的心理防線在兩名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的游說下都會(huì)松動(dòng)。此時(shí)，一名或多名由中介工作人員扮演的房托會(huì)適時(shí)出現(xiàn)，大多數(shù)的房主在兩方軟硬壓力下都會(huì)中招。

對(duì)待買主，一般房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶他去看不同的幾套房源。比如，先帶他去看一些不符合需要的房源，然后再去看目標(biāo)房源。經(jīng)過比較，目標(biāo)房源自然突出了它的優(yōu)勢(shì)，而買主也容易忽略它的一些缺點(diǎn)，于是在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人適時(shí)的游說下購(gòu)房。

低買入高拋出，變成炒房客。一位中介的經(jīng)理說，炒房在行內(nèi)稱“接房”，把房子接到手再轉(zhuǎn)手賣出去。

他舉例說，有一套房子，當(dāng)時(shí)房東急需用錢，打算稍微便宜一點(diǎn)，單價(jià)1.2萬元賣掉，他就找了5個(gè)人分別約房東出來談價(jià)格，每個(gè)人都挑了毛病，比如樓層不好、采光不好，戶型不好，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬元一平方米，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了單價(jià)1.1萬元的買主，當(dāng)然是馬上就急于成交了。

他這套房子總價(jià)104萬元。他按揭7成，自己只要花30萬左右，2個(gè)月以后辦好手續(xù)就可以賣到132萬左右，除掉稅費(fèi)后賺了20萬元，利潤(rùn)有60%多了。

銀行、炒房團(tuán)，與中介形成共生鏈。對(duì)于炒房團(tuán)來說，中介幾乎扮演了決定性的角色。如果炒房團(tuán)想做無本買賣，也只能靠中介來實(shí)現(xiàn)。無本買賣，主要是指中介可以幫炒房團(tuán)實(shí)現(xiàn)“低首付”甚至是“零首付”：中介通過評(píng)估公司，將房屋的估值做高。

在這個(gè)過程中，銀行也與中介形成了共生鏈。有個(gè)形象的比喻，在炒房團(tuán)的運(yùn)作中，銀行扮演“輸血”的角色，而中介公司則是“血管”。