◎文/法律快車（解答律師/譚冬梅）

『眾籌買房』風(fēng)險(xiǎn)多，律師教你如何防范

◎文/法律快車（解答律師/譚冬梅）

面對(duì)不斷上漲的房價(jià)，眾籌買房成了當(dāng)下年輕人的無奈選擇?？此品€(wěn)賺不賠的『生意』其實(shí)暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，你了解了嗎？我們又該如何防范？

2016年4月，秦勇被任命為部門經(jīng)理，吳凱則變成了他的下屬。秦勇開始利用職務(wù)之便處處擠兌打壓他。按照慣例，上班后，部門經(jīng)理都會(huì)來到員工辦公桌前，一一落實(shí)當(dāng)日的工作計(jì)劃，然后安排員工外出約見客戶，可一連好多天，秦勇都沒安排吳凱出去見客戶。雖然吳凱很氣憤，但他一直忍著。孰料，一場不可避免的沖突和慘劇還是發(fā)生了！

2016年5月6日，總公司核驗(yàn)通過了一筆貸款，這其中有兩筆款項(xiàng)是吳凱操作的，可是下款之時(shí)，吳凱發(fā)現(xiàn)業(yè)績表上根本沒有自己的名字。氣憤的他徑直來到秦勇的辦公室詢問：“我辦理的業(yè)務(wù)怎么成了別人的了？”秦勇看了看他，冷漠地說：“我是經(jīng)理，我?guī)У氖且粋€(gè)團(tuán)隊(duì)，我必須要平衡，這樣才能保持團(tuán)隊(duì)的激情?！眳莿P反駁：“那我不是白干了？按照比例，我能拿3萬多呢！”秦勇漫不經(jīng)心地說：“我是經(jīng)理，我有這個(gè)權(quán)利?！眳莿P一聽，十分不滿地說：“不行，你必須改過來！”秦勇譏諷道：“你應(yīng)該淡定，畢竟我?guī)资f的虧都吃了。你這點(diǎn)壓根不算什么?！?/p>

吳凱暴跳起來：“你這是打擊報(bào)復(fù)，我告訴你，你今天改也得改，不改也得改！”見秦勇不為所動(dòng)，吳凱氣惱萬分，掏出口袋里的軍用刀逼近秦勇：“你到底改不改？”秦勇逞強(qiáng)地伸著頭，挑釁道：“你捅我一下試試！”此時(shí)，吳凱早已情緒失控，揮刀朝秦勇的左側(cè)脖子處捅了過去，頓時(shí)，大量鮮血從秦勇的脖子處噴濺出來。血腥一幕怔住了趕來勸架的員工，吳凱也驚呆了。很快，有人撥打了110和120急救電話。北京市公安局朝陽分局民警迅速趕到現(xiàn)場，將呆在原地的吳凱抓獲，而秦勇倒在血泊中，已無生命跡象。

目前，此案正在進(jìn)一步審理之中。

問：“眾籌買房”的房產(chǎn)證上，只有名義購房人的名字，那么這套房屋是屬于誰的財(cái)產(chǎn)？

答：我國是以登記作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示方式，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。所以，房產(chǎn)證上只有名義購房人的名字，意味著該房屋僅為名義購房人的私有財(cái)產(chǎn)。

問：眾籌買房交易中，房屋實(shí)際出資人會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？名義購房人會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

答：眾籌買房交易中，實(shí)際出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成房屋實(shí)際出資人和名義購房人均存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋實(shí)際出資人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：1.名義購房人私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過戶交易；2.名義購房人有外債，導(dǎo)致所購房屋被查封或拍賣；3.名義購房人死亡，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購房人的繼承人繼承等。

名義購房人主要存在以下的風(fēng)險(xiǎn)：1.出資人沒有按時(shí)償還貸款，可能使名義購房人的個(gè)人資信受損；2.房屋長時(shí)間未能拋售，阻礙了名義購房人的后續(xù)購房需求等。

問：產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致，會(huì)發(fā)生糾紛？如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，眾籌購房者應(yīng)該怎么做？

答：根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致的話，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。由此可見，眾籌買房交易中，若名義購房人主張?jiān)摲慨a(chǎn)所有權(quán)，實(shí)際出資人是極其被動(dòng)的。如果房產(chǎn)證上可以簽署多人名字，建議眾籌購房者將自己的名字都登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

問：“眾籌買房”中房屋實(shí)際出資人和名義購房人都存在風(fēng)險(xiǎn)，那么該如何防范眾籌買房風(fēng)險(xiǎn)？

答：為防范“眾籌買房”在實(shí)際操作中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無據(jù)可循。