寇佳麗

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席兩年后，“房地產(chǎn)”一詞終于再次出現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議上。當前，因庫存高企帶來的房地產(chǎn)市場投資下滑已十分明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2014年勉強“保十”后，從2015年一季度開始一直徘徊在個位數(shù)，甚至在9月至11月連續(xù)出現(xiàn)負增長，有逐月下降趨勢。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個月，全國房地產(chǎn)投資開發(fā)增速降至1.3%，僅為2014年同期水平的十分之一。

供需兩端去庫存

“2015年，房地產(chǎn)企業(yè)全力去庫存，但是樓市庫存卻只增未減，這說明我們的庫存真是太多了，因此2016年，去庫存仍然是房企首要任務”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟》記者采訪時這樣說。

按照顧云昌的分析，2015年樓市銷售面積同期增長幅度較大，即便如此，因施工面積與竣工面積不斷累積，消化的增長也沒能抵消庫存的持續(xù)增加。因此，“去庫存的問題，不管中央還是地方都會給予很多關注”。

他同時指出，庫存問題也因城市不同而有所區(qū)別。對于一線城市和重點二線城市，庫存并非主要問題，“這些城市的房子甚至可以說供不應求”。而三、四線城市和部分二線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，房地產(chǎn)是地方政府的支柱產(chǎn)業(yè)，對城市經(jīng)濟的帶動作用不可低估，庫存卻高企不下。“這些城市一方面不得不因為財政收入不斷開發(fā)土地，導致土地供應面積持續(xù)增加；另一方面，已經(jīng)建成的房子根本賣不出去，資金循環(huán)難以維系”，實在矛盾。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授也認為，“如果去庫存的同時不斷增加土地供應，不斷要求開發(fā)商開發(fā)閑置土地，就會抵消已經(jīng)做出的去庫存努力?！币虼耍赋鲆獜墓┬鑳啥艘黄鸢l(fā)力，不僅要改變以增量為主的調(diào)控方式，還需要擴大有效內(nèi)需，加大對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在中小城市、城鎮(zhèn)購買住房政策的支持力度。為此，他指出，“農(nóng)民工市民化”是很好的嘗試。

按照劉洪玉的分析，在城市就業(yè)的農(nóng)民工住房條件普遍較差，主要是因為收入水平難以在就業(yè)地購買商品住房，也得不到類似市民可獲得的住房公積金等政策支持，因此買房意愿很低，租好條件房子的意愿也不高。這些人普遍希望減少支出，積攢更多錢回老家建房，但因其與工作地點不一致，老家的房子又常常閑置。為此，推動農(nóng)民工市民化，并通過深化住房制度改革，有針對性地設計出支持其購房的金融稅收政策，“肯定會激發(fā)出一部分城市住房需求，有利于降低城市商品住房庫存壓力”。

“不過，也不是所有城市都能從上述政策中得到良好的去庫存效果”，劉洪玉感慨道。一線城市和部分二線城市因住房價格與農(nóng)民工的支付能力差異巨大而難以落實這種政策，部分三、四線城市又因為工作機會較少，呈現(xiàn)人口凈流出或高收入人口流出、低收入人口流入現(xiàn)象，去庫存效果也會因此大打折扣。

轉(zhuǎn)型尚在摸索

提到房地產(chǎn)企業(yè)在2016年面對的市場情況，劉洪玉告訴《經(jīng)濟》記者：“2016年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的總體政策環(huán)境明顯好于2015年，因為一些過時的限制性措施會被取消，市場將迎來更多自主選擇機會”。

他表示，未來一年看好房屋租賃市場的發(fā)展，尤其機構出租者會得到較大發(fā)展。一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會在政府政策鼓勵下開始進入機構租賃市場，這將對住房租賃市場的規(guī)范和發(fā)展起到積極帶動作用。當然，單一的商業(yè)模式往往會因為市場規(guī)模的趨勢性調(diào)整變得異常脆弱，對大多數(shù)企業(yè)而言，租賃只是部分業(yè)務。為此，劉洪玉認為“轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展”是房地產(chǎn)業(yè)永恒的話題。

顧云昌對此表示贊同。盡管大企業(yè)尤其是上市公司的日子并不難過，轉(zhuǎn)型模式卻是所有企業(yè)都在努力尋找的。按照他對目前市場的研究，房企轉(zhuǎn)型包括橫向多元化、縱向多元化和跨界多元化3個方向。

橫向多元化指地產(chǎn)企業(yè)從單一地產(chǎn)領域擴張到其他領域，比如做住宅地產(chǎn)的向商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等擴展，即橫向擴張業(yè)務種類。縱向多元化指以地產(chǎn)為基礎，在產(chǎn)業(yè)鏈上下游開展其他業(yè)務，比如與基金等金融機構合作、拓展業(yè)務到社區(qū)服務等?？缃?，不言而喻，則指向地產(chǎn)業(yè)外尋求其他商業(yè)合作，比如投資飲水生產(chǎn)、體育事業(yè)之類。

“但是不管怎么轉(zhuǎn)型，上面這些模式，都屬于外延性質(zhì)，真正的轉(zhuǎn)型是研究如何提高生產(chǎn)能力和產(chǎn)品質(zhì)量。市場轉(zhuǎn)型逼迫企業(yè)轉(zhuǎn)型，國家和社會都希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠改變現(xiàn)狀，可惜目前國內(nèi)企業(yè)做得很不足”，顧云昌如此分析。在他看來，轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵意味著企業(yè)需要向著產(chǎn)品“精致化、差異化、綠色化、智能化、服務化”發(fā)展。

在他看來，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場還未出現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的案例，絕大多數(shù)企業(yè)都只是在摸索，盡管有些企業(yè)能夠在上述5個方向中的某一方面做得稍顯出色，卻也不足以成為業(yè)界標桿。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，其融資模式在國內(nèi)還沒有特別清晰的路線，針對人群范圍較窄，不僅稱不上是大眾養(yǎng)老，連服務費用等方面的投資回收得也不順暢。

“盡管中央經(jīng)濟工作會議兩度不提房地產(chǎn)，但是不管是中央還是地方都對其非常重視，地產(chǎn)對整個中國經(jīng)濟的發(fā)展至關重要，調(diào)控從來不曾缺少，曾經(jīng)側(cè)重‘控，抑制房價瘋漲，如今側(cè)重‘調(diào)，為行業(yè)升溫”，顧云昌最后這樣補充道。