黃慧敏

摘要：經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”注定了房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)光不再。本文在剖析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，提出了宏觀政策上加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程、改革房地產(chǎn)財(cái)稅政策，微觀策略上調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、提升管控能力、增強(qiáng)約束機(jī)制、創(chuàng)新財(cái)務(wù)戰(zhàn)略等實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：新常態(tài) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展

中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”使得房地產(chǎn)業(yè)面臨根本性轉(zhuǎn)折，適應(yīng)新常態(tài)、化解新矛盾、抓住新機(jī)遇是房地產(chǎn)業(yè)保持健康發(fā)展必須確立的現(xiàn)實(shí)思維。本文作者作為浸潤(rùn)房地產(chǎn)多年的業(yè)界人士，基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際環(huán)境全面對(duì)接的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”帶來(lái)的機(jī)遇、挑戰(zhàn)與考驗(yàn)，從分析房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問(wèn)題入手，提出實(shí)現(xiàn)未來(lái)中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的管理與財(cái)務(wù)建議。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)面臨問(wèn)題的基本分析

（一）行業(yè)吸引力直線下滑，發(fā)展后勁相對(duì)乏力

房地產(chǎn)業(yè)作為曾經(jīng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，有過(guò)相當(dāng)“驚艷”的黃金時(shí)代。在2008年全球金融危機(jī)波及中國(guó)市場(chǎng)后，房地產(chǎn)業(yè)盡管并未出現(xiàn)明顯的行業(yè)性的整體衰退，甚至一些城市還出現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售價(jià)格和成交量的新一輪高潮，但房地產(chǎn)行業(yè)已從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”。隨著政策刺激的淡化，2013年以來(lái)，除一線中心城市外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開始增長(zhǎng)乏力，全行業(yè)平均利潤(rùn)率明顯開始下降，通過(guò)負(fù)債大量?jī)?chǔ)備土地并進(jìn)行粗放擴(kuò)張的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式已無(wú)法持續(xù)。在這股浪潮的沖擊下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力已經(jīng)快速消失，逐漸失去了依賴土地增值和短期套利的機(jī)會(huì)。

（二）過(guò)分依賴投資性驅(qū)動(dòng)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理體系

多年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式與盈利格局，一直呈現(xiàn)著賣方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)與新投資項(xiàng)目輪番拉動(dòng)的基本套路。根據(jù)作者對(duì)浙江省部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查與觀察，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)普遍缺乏切實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力，對(duì)行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力顯得準(zhǔn)備不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期信奉單純的“操作”能動(dòng)性，過(guò)分依賴投資驅(qū)動(dòng)，忽略了內(nèi)在管理人才、管理能力、科技應(yīng)用等要素的投入，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新環(huán)境下風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制與化解等整個(gè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏意識(shí)與專業(yè)技術(shù)。這也是長(zhǎng)期高速擴(kuò)張中放松自身風(fēng)險(xiǎn)管理文化的結(jié)果。當(dāng)然，這也反映出在新常態(tài)下，因?yàn)榧榷☉?zhàn)略和管理文化的慣性，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)濟(jì)中低速增長(zhǎng)周期認(rèn)識(shí)不足、歷練不夠。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨外部環(huán)境的重大變化，急需補(bǔ)齊缺乏風(fēng)險(xiǎn)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)管理部門的“短板”，構(gòu)建完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系。

（三）投融資風(fēng)險(xiǎn)漸漸暴露，行業(yè)管理急需精細(xì)化

通過(guò)調(diào)查數(shù)十家中小房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)與財(cái)務(wù)資產(chǎn)情況，發(fā)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)在投融資粗放經(jīng)營(yíng)時(shí)代衍生的內(nèi)存風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)嚴(yán)重。這些風(fēng)險(xiǎn)可以從內(nèi)部矛盾與外部政策兩個(gè)方面來(lái)分析。

就中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行在整個(gè)行業(yè)供大于求時(shí)代所積累的矛盾來(lái)看，其一，資產(chǎn)流動(dòng)性差。其二，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低。資金回收期較長(zhǎng)，應(yīng)收賬款居高不下已經(jīng)成為常態(tài)。其三，融資渠道單一。新常態(tài)下的大規(guī)模刺激政策逐步退出，使只能依靠不規(guī)范或者信貸資信要求偏低的渠道解決資金問(wèn)題的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資之路越發(fā)艱難。

中小房地產(chǎn)企業(yè)外部政策配合的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為兩個(gè)突出的掣肘與矛盾。其一，土地政策與房產(chǎn)政策的矛盾?，F(xiàn)實(shí)中，由于土地和房產(chǎn)開發(fā)分屬于不同行政部門管轄，政策目標(biāo)和導(dǎo)向上存在有較大差別。時(shí)不時(shí)會(huì)缺乏協(xié)同效應(yīng)，存在政策之間相互打架的風(fēng)險(xiǎn)。其二，保障性住房和商品性住房政策的不協(xié)同。保障性住房與商品住宅房土地價(jià)格的巨大差異自然導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)。在房?jī)r(jià)持續(xù)走低的當(dāng)下，住房投資回報(bào)大大降低，這不利于保障正常住房供給，對(duì)保持行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展構(gòu)成了威脅。

二、新常態(tài)環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的建議

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，主要依靠市場(chǎng)進(jìn)行資源配置，同時(shí)也適度受政府的正確引導(dǎo)。為著力實(shí)現(xiàn)社會(huì)成員“住有所居”與保持房地產(chǎn)業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的軌道上，現(xiàn)針對(duì)上述新常態(tài)下全行業(yè)面臨的普遍問(wèn)題，提出如下對(duì)策建議。

（一）加快土地市場(chǎng)化進(jìn)程，提高行政審批效率

土地市場(chǎng)化不是簡(jiǎn)單的放松政策管制，而是進(jìn)一步規(guī)范土地政策，做好制度的頂層設(shè)計(jì)。在當(dāng)前，主要是圍繞土地一級(jí)市場(chǎng)，以有序增加建設(shè)用地的有效供給為主要目標(biāo)和手段?？刹扇〉拇胧阂皇沁M(jìn)一步減少政府對(duì)土地市場(chǎng)的過(guò)分干預(yù)；二是加大對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部和交錯(cuò)區(qū)的開發(fā)力度，同時(shí)促進(jìn)集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地在依法前提下流轉(zhuǎn)起來(lái)；三是有效盤活存量地和閑置地塊；四是進(jìn)一步加大城市的棚戶區(qū)和危舊房改造與更新力度，積極引入社會(huì)資本和開發(fā)企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的改造開發(fā)。

同時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步提高行政審批效率，力求縮短審批周期，為企業(yè)騰挪出相對(duì)寬裕的空間。一是大力改善現(xiàn)有窗口申報(bào)制度，實(shí)行限時(shí)審批、網(wǎng)上審批等辦法，明確工作定額與流轉(zhuǎn)制度，提高審批事項(xiàng)的結(jié)案效率；二是簡(jiǎn)化現(xiàn)有審批環(huán)節(jié)，公開政府審批的權(quán)力清單，并對(duì)政府系統(tǒng)的技術(shù)部門推行扁平化管理；三是探討政府國(guó)土、住房和建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)的審批單位在辦公空間實(shí)行合署辦公或聯(lián)合辦公，盡可能推廣“一站式”行政服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)；四是加強(qiáng)法治建設(shè)，依法嚴(yán)懲整個(gè)鏈條上的腐敗分子。

（二）改革房地產(chǎn)財(cái)稅政策，搭建合理財(cái)稅環(huán)境

稅費(fèi)問(wèn)題一直是公眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的敏感問(wèn)題，根據(jù)中央新常態(tài)下“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)”的政策精神，筆者建議：一是對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅持續(xù)縮減，而對(duì)房地產(chǎn)所得稅率擬適度提高，這樣形成流轉(zhuǎn)稅負(fù)總額降低的趨勢(shì)；二是開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，商業(yè)銀行可支持辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，并進(jìn)一步簡(jiǎn)化登記和減少費(fèi)用；三是多種渠道和形式加大對(duì)建成年份較久的老舊小區(qū)、保障房小區(qū)等社區(qū)的公共設(shè)施投入，以此來(lái)統(tǒng)籌城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展，防止出現(xiàn)極度反差現(xiàn)象；四是增加對(duì)民生項(xiàng)目的財(cái)政投入，加快公共設(shè)施均等化進(jìn)程，產(chǎn)生反聚合效應(yīng)，使居民點(diǎn)合理分散，化解城市交通日益困難的矛盾；五是加大轉(zhuǎn)移支付力度，進(jìn)一步融合城市行政區(qū)內(nèi)遠(yuǎn)城區(qū)與主城區(qū)戶口居民的社保體系，并實(shí)現(xiàn)城市圈地區(qū)的統(tǒng)一，同時(shí)探索使用房券方式發(fā)放住房補(bǔ)貼。

（三）面對(duì)新常態(tài)市場(chǎng)環(huán)境，調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

為順利適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮增加對(duì)復(fù)合地產(chǎn)和特色地產(chǎn)開發(fā)的比重。改變過(guò)去以商住開發(fā)為主，兼顧商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、定制開發(fā)等特色路子為補(bǔ)充的基調(diào)，在未來(lái)住房消費(fèi)需求個(gè)性化、多元化趨勢(shì)日前強(qiáng)勁的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的積極心態(tài)應(yīng)該是：第一，對(duì)商業(yè)用地，雖然其單位購(gòu)買成本相對(duì)較高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但是其平均利潤(rùn)也較高，且容易利用多樣化的金融工具實(shí)現(xiàn)銷售回款；第二，在全方位增值服務(wù)時(shí)代，一方面積極銷售商業(yè)物業(yè)，另一方面還需要為客戶提供商業(yè)管理和物業(yè)管理等增值服務(wù)，深度開發(fā)服務(wù)思路，通過(guò)價(jià)值鏈擴(kuò)展來(lái)獲取超額利潤(rùn)；第三，銷售和服務(wù)的重點(diǎn)需要隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化而轉(zhuǎn)移，新的熱點(diǎn)與增長(zhǎng)點(diǎn)值得關(guān)注。

（四）注重信息化環(huán)境建設(shè)，增強(qiáng)全新管理意識(shí)

在信息化環(huán)境中，通過(guò)信息化來(lái)武裝管理的技術(shù)手段已經(jīng)成為眾多企業(yè)所爭(zhēng)相采用的重要著力點(diǎn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該積極加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理信息化水平，進(jìn)一步完善各種信息化管理設(shè)備的換代升級(jí)，選擇具有實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性及可持續(xù)性的財(cái)務(wù)管理軟件。

科學(xué)的管理意識(shí)能夠激發(fā)和指導(dǎo)科學(xué)的管理行為，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在新常態(tài)下想要切實(shí)加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。包括財(cái)務(wù)在內(nèi)的管理團(tuán)隊(duì)是企業(yè)管理隊(duì)伍的重中之重，要大力加強(qiáng)管理隊(duì)伍的管控力度，加強(qiáng)人才培養(yǎng)及素質(zhì)提升，以充分感受市場(chǎng)變化、更近距離接觸消費(fèi)者需求變化，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（五）強(qiáng)化約束性機(jī)制建設(shè)，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理體系

中小企業(yè)要進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理與約束制度，加強(qiáng)監(jiān)督約束機(jī)制。當(dāng)前，應(yīng)該包括內(nèi)外兩個(gè)方面：內(nèi)部監(jiān)督約束主要是指內(nèi)部審計(jì)工作，從而讓內(nèi)部審計(jì)站在企業(yè)的高度、市場(chǎng)的高度來(lái)調(diào)整具體管理內(nèi)容及方向；在外部監(jiān)督約束機(jī)制建設(shè)方面，企業(yè)要積極打造信息交換渠道、積極與社會(huì)媒體溝通協(xié)調(diào)，運(yùn)用宣傳教育等手段不斷提升社會(huì)大眾在輿論監(jiān)督權(quán)履行方面的意識(shí)，從而給企業(yè)一個(gè)嚴(yán)肅的外部監(jiān)督環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)不斷完善與提升自身的管理工作。新常態(tài)下要想切實(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的綜合控制及滲透能力，就必須建立和完善新型財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)成本控制與預(yù)算管理之間的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資金使用的進(jìn)一步精細(xì)化與規(guī)范化。

（六）執(zhí)行創(chuàng)新型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響非常大甚至是致命性的，特別是對(duì)于一些規(guī)模和實(shí)力都比較小的企業(yè)而言。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要以改善財(cái)務(wù)狀況為主線，從改進(jìn)融資渠道與成本、提高資金效率入手，加快經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金的變現(xiàn)能力、著力優(yōu)化現(xiàn)有投資項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、在財(cái)務(wù)管理中引入項(xiàng)目管理策略、尋找新的融資方式，采用信托、證券化、眾籌等方式進(jìn)行融資，尋求戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行財(cái)務(wù)整合。

在企業(yè)管理的規(guī)范與創(chuàng)新方面，也要努力探索，如引入流程優(yōu)化、變革內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、采用新營(yíng)銷模式、鼓勵(lì)實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略。結(jié)合“一路一帶”等國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)一步扶持骨干開發(fā)企業(yè)對(duì)外拓展業(yè)務(wù)。當(dāng)然，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中樹立法治意識(shí)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)信納稅，在拿地、辦證、借貸、銷售等關(guān)鍵活動(dòng)中依法處理企業(yè)與政府、企業(yè)與消費(fèi)者的關(guān)系，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

（作者單位：浙江潤(rùn)和房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司）