本刊記者│苗野

史銳雪：海外樓市幫國(guó)人實(shí)現(xiàn)全球資產(chǎn)配置

本刊記者│苗野

史銳雪萬(wàn)國(guó)置地企業(yè)集團(tuán)總裁

國(guó)內(nèi)連續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)限購(gòu)，在打壓了國(guó)內(nèi)樓市的同時(shí)，也讓海外房地產(chǎn)成為了中國(guó)人眼中的“香餑餑”。隨著人民幣在國(guó)際市場(chǎng)上的購(gòu)買力日漸增強(qiáng)，使得人們感覺到到海外置業(yè)是一件討便宜的事情。根據(jù)仲量聯(lián)行的最新報(bào)告顯示，2014年中國(guó)房地產(chǎn)海外投資達(dá)165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46％。并且2015年海外房地產(chǎn)投資很有可能持續(xù)增長(zhǎng)，全年或?qū)⑦_(dá)到200億美元。為此也催生了很多為國(guó)人海外置業(yè)提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

4月15日，萬(wàn)國(guó)置地集團(tuán)為其海外樓市新網(wǎng)站舉行了上線儀式。萬(wàn)國(guó)置地企業(yè)集團(tuán)總裁史銳雪稱，海外買房就上海外樓市網(wǎng)，預(yù)計(jì)在一年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)無線互聯(lián)，兩年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)全球房產(chǎn)整合，無論您身在何處，無論在什么時(shí)間，您只需要登錄海外樓市的網(wǎng)站，就可以獲得全球開發(fā)商正在首發(fā)的新盤信息以及正在出售的二手房的信息。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：現(xiàn)在都說海外房產(chǎn)比較熱，那么究竟有多熱？有沒有可靠的數(shù)據(jù)支撐？

史銳雪：2014年中國(guó)個(gè)人海外房產(chǎn)投資總額高達(dá)165億美金，相比2013年增加了46％，但我今天早上看到另外一組數(shù)字，是結(jié)合2014年第一季度的數(shù)字進(jìn)行了評(píng)估，我們認(rèn)為2015年這個(gè)數(shù)字將會(huì)是2014年的一倍，也就是說2015年的個(gè)人海外房產(chǎn)投資總額有望達(dá)到350億美金。在未來5～10年，這個(gè)數(shù)字會(huì)是平均每年150％～200％的增長(zhǎng)速度。

在中國(guó)個(gè)人海外投資所青睞的國(guó)家當(dāng)中，歐洲目前為止是排名第一，獲得了中國(guó)投資客戶55億美金的投資總額，其中40億美金是流向倫敦。排名第二的澳洲居高不下，獲得了30億美元的投資，其中悉尼獲得了22億美元。排名第三的北美，主要是以美國(guó)的紐約和加州，加拿大的溫哥華和多倫多，大概獲得的是25億美元。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：相比于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，海外房產(chǎn)投資究竟有什么樣的魅力？

史銳雪：我們比較了解中國(guó)的中小房地產(chǎn)投資客戶，他們最關(guān)心的兩個(gè)問題，一個(gè)是房產(chǎn)的出租回報(bào)，一個(gè)是貸款利率。在中國(guó)，以上海和北京為例，每年出租回報(bào)率只有2％，商業(yè)貸款利率大概是在8％，出租回報(bào)率是完全沒有辦法覆蓋貸款利率的。同樣再來看加拿大，加拿大外國(guó)人貸款大概貸到70％，一般來講首付只需要10％，但是出租回報(bào)率是7％，貸款利率只有2.3％，這意味著什么？中小投資人在通過投資加拿大房產(chǎn)的過程中，不但可以實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，同時(shí)可以獲得豐富的現(xiàn)金流，可以通過銀行貸款只需要投入很少量的現(xiàn)金，就可以實(shí)現(xiàn)海外房產(chǎn)配置，并且可以獲得很大量的現(xiàn)金流。我想這是為什么眾多的中國(guó)投資人會(huì)對(duì)海外房產(chǎn)如此關(guān)注的重要原因。

我們整理出了中國(guó)投資者最青睞的海外投資目的地的排名。主要的國(guó)家和城市分別是英國(guó)倫敦、澳洲悉尼、紐約、洛杉磯、舊金山、溫哥華、墨爾本、多倫多、芝加哥、東京、新加坡、葡萄牙、馬來西亞和濟(jì)州島。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：為什么這些國(guó)家和城市房產(chǎn)會(huì)受到如此多的關(guān)注？

史銳雪：我認(rèn)為最主要的原因是國(guó)內(nèi)目前為止房地產(chǎn)投資市場(chǎng)不明朗，股市的表現(xiàn)相對(duì)來說比較異常，所以存在著手中有一些剩余資產(chǎn)需要去配置的客戶，他們面臨著投資無門的情況，因此海外房產(chǎn)對(duì)于客戶來講會(huì)是一個(gè)很好的選擇。除此之外，一個(gè)很重要的因素是西方國(guó)家是建立在私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的立國(guó)之本的基礎(chǔ)上，所以所有的房產(chǎn)基本上都是永久產(chǎn)權(quán)?；诘褪赘兜屠剩咴鲩L(zhǎng)高租售比以及低空置率，并且人民幣近期升值以及匯率優(yōu)勢(shì)，海外房產(chǎn)投資不失為一個(gè)非常好的選擇。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：萬(wàn)國(guó)置地巨資打造的海外樓市網(wǎng)站有什么特別之處？

史銳雪：在海外樓市上市之前，當(dāng)您想要搜索北歐三室一廳的獨(dú)棟別墅的過程中，可能您看到的房源的圖片只有兩張。這是完全沒有辦法滿足您的購(gòu)房需求的。當(dāng)您搜索西班牙瓦倫西亞的房源的時(shí)候，可能只有兩套房，這是完全沒有辦法匹配到您的需求的。而且這些網(wǎng)站篩選的條件只有國(guó)家、城市以及價(jià)格，如果您對(duì)當(dāng)?shù)氐某鞘谢蛘弋?dāng)?shù)氐慕值啦⒉皇悄敲词煜?，可能您并不知道您看到的信息代表著什么、意味著什么。海外樓市的上線將解決如上全部的痛點(diǎn)。

海外樓市的設(shè)計(jì)風(fēng)格采取的是全球最流行的扁平化設(shè)計(jì)，客戶可以用最簡(jiǎn)潔明了的方式獲取信息。我們基于對(duì)客戶的了解以及對(duì)項(xiàng)目的了解，進(jìn)行了一系列人性化的搜索技術(shù)，客戶只需要3秒鐘就可以獲得房源信息，并且每一套房源都有二維碼，只需將房源上方的二維碼掃一掃，就可以將心儀的房源信息分享給想要分享的人。

零距離購(gòu)房一直是我們海外樓市的目標(biāo)，到目前為止很多中國(guó)客戶仍然對(duì)于海外購(gòu)房有著非常多的距離感，我們海外樓市的使命就是在未來1～2年之內(nèi)消除這個(gè)距離，讓更多人更加了解海外置業(yè)的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全球資產(chǎn)配置。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：這里面其實(shí)很多還停留在喊口號(hào)層面，談一些實(shí)質(zhì)的內(nèi)容，萬(wàn)國(guó)置地海外樓市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和盈利模式到底是什么？現(xiàn)在所投入的資金是自有資金還是有一些風(fēng)投引入？

史銳雪：目前為止我們投入的資金全部是自有資金，見諸于我們實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果比較好，客戶成交量也還不錯(cuò)，所以現(xiàn)在我們是可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的。今年我們也受到了很多風(fēng)投或者國(guó)內(nèi)一些基金公司的關(guān)注，也在和我們談投資以及合作，但實(shí)際上我們是希望能夠在穩(wěn)中求勝。如果要引入投資的話，可能我們會(huì)用在國(guó)內(nèi)的一個(gè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立上，我們計(jì)劃在國(guó)內(nèi)一線和二線的城市設(shè)置20個(gè)點(diǎn)左右，讓更多中國(guó)客戶可以通過海外樓市這個(gè)網(wǎng)站獲益。

其實(shí)我們的盈利模式完全來自于我們和開發(fā)商以及地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之間的傭金模式，相當(dāng)于我們是不賺客戶任何錢的。我們是只為客戶提供服務(wù)，實(shí)際上是所有盈利全部是來源于我們和國(guó)外開發(fā)商以及國(guó)外地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)之間的傭金返點(diǎn)模式。

未來5～10年，海外房產(chǎn)一定是中國(guó)投資客戶的一個(gè)主要選擇之一，這個(gè)方向一定不會(huì)變的。海外房產(chǎn)置業(yè)是我們?nèi)f國(guó)置地為客戶提供的投資途徑之一，接下來我們要做的是幫助金字塔中間的這些中產(chǎn)階級(jí)客戶尋找更多的投資途徑，也就是說我們會(huì)轉(zhuǎn)型的方向是幫助更多的客戶做海外資產(chǎn)配置以及基金管理等。