本刊記者│苗野

碧桂園輕資產(chǎn)上路發(fā)力社區(qū)O2O

本刊記者│苗野

碧桂園與中國平安的股權(quán)投資交易迅速引起了市場關(guān)注。

公告顯示，碧桂園將以每股港幣2.816元的價(jià)格向平安人壽發(fā)售22.36億股新股，約占發(fā)行后公司股份總數(shù)的9.9％，禁售期為1年，募得資金約港幣62.95億元。本次交易完成后，平安人壽將成為碧桂園第二大股東，大股東楊惠妍的持股比例由59.48％降至53.6％。

平安集團(tuán)的官方說法是，這是一次正常的保險(xiǎn)資金的分散配置，此次投資碧桂園雙方將會(huì)一起在社區(qū)金融領(lǐng)域展開合作，為社區(qū)客戶提供專業(yè)、便捷、高效的金融服務(wù)。碧桂園方面也表示，未來將由平安買或租碧桂園的社區(qū)門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶的金融需要。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，互為助力

4月的碧桂園可謂喜憂參半。一方面，從中國平安集團(tuán)融得數(shù)十億資金；另一方面，其4月份公布的一季度業(yè)績也創(chuàng)下了3年最慘業(yè)績。引入平安壽險(xiǎn)，這是具有濃厚家族化色彩的碧桂園首次引入外部投資者。碧桂園借此實(shí)現(xiàn)集資62.97億元，碧桂園方面表示，引入平安并非因?yàn)槿谫Y需求，而是基于兩家公司共同的戰(zhàn)略愿景?？陀^而言，平安的入股確實(shí)為碧桂園帶來了一筆可觀的現(xiàn)金，同時(shí)進(jìn)一步降低了負(fù)債率。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個(gè)月該集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32％；合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03％。據(jù)碧桂園總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標(biāo)定為1350億元，這意味著，碧桂園第一季度僅達(dá)標(biāo)13％。去年此時(shí)，碧桂園銷售面積545.6萬平方米，是全國所有房企中銷售面積最多的企業(yè)，其銷售金額350億居行業(yè)第二。

今年業(yè)績的大幅變臉或緣于碧桂園的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，截至2014年12月31日，碧桂園的土地儲備高達(dá)7910萬平方米，其中32％位于廣東、12％位于江蘇、10％位于安徽、6％位于遼寧、6％位于湖北、5％位于內(nèi)蒙古。從地域上看，大部分位于中部地區(qū)和東部地區(qū)，北京和上海這樣的一線城市一個(gè)項(xiàng)目也沒有。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對于碧桂園而言，由于長期深耕三、四線城市，但去年以來三、四線城市庫存不斷增大、銷售壓力普遍加大，令不少深陷三、四線城市房企都遭遇了資金鏈緊張的局面，這或許對碧桂園產(chǎn)生了不利影響。

碧桂園的總借貸余額為人民幣610億元，同比上升近10％。財(cái)務(wù)壓力下，引入保險(xiǎn)公司這樣資金充裕的機(jī)構(gòu)投資者也就順理成章了。對此，碧桂園方面對外宣稱，截至2014年年底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金還有272億元，這個(gè)數(shù)字足以覆蓋他們1.8倍的短期債務(wù)，此次配股“并非單純進(jìn)行融資，是為進(jìn)一步優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)”。

盡管碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)一再表示對新型城鎮(zhèn)化背景下的三、四線樓市充滿信心，將繼續(xù)布局，但企業(yè)自身還是感受到了壓力。2015年，碧桂園年度銷售目標(biāo)為1350億，僅較去年增長5％。對此，莫斌日前公開表示，年度銷售目標(biāo)僅設(shè)定5％的增長，因?yàn)槲覀儗笫幸廊槐容^審慎，今年的樓市政策環(huán)境好過去年，但市場肯定也是嚴(yán)峻的。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人接受本刊采訪時(shí)表示，碧桂園與中國平安的合作是基于雙方對中國房地產(chǎn)行業(yè)前景和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的高度信心，領(lǐng)軍企業(yè)之間的跨界合作、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合也符合地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。碧桂園相信此次與中國平安的戰(zhàn)略合作將加強(qiáng)本集團(tuán)在地產(chǎn)行業(yè)的競爭能力，促進(jìn)市場和行業(yè)整合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略互補(bǔ)，爭取更大市場份額。

中國平安集團(tuán)品牌部相關(guān)人士對記者表示，這是一次正常的保險(xiǎn)資金的分散配置，平安此次投資碧桂園是為了布局社區(qū)金融。

公告稱，雙方借此加強(qiáng)社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈及發(fā)展涵蓋人們?nèi)芷诘木C合業(yè)務(wù)平臺。聯(lián)手對接碧桂園旗下200個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目及這些項(xiàng)目涉及的超35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源。而在金融合作方面，中國平安將發(fā)揮其優(yōu)勢。

發(fā)力社區(qū)金融

作為典型的家族企業(yè)，碧桂園對股權(quán)比例十分在意。上市后碧桂園配股集資僅兩次：一是2012年3月，配售9.6億股，每股3.23元，籌集資金約31億；第二次是2014年8月，按15∶1比例，每股2.5元的價(jià)格發(fā)行12億股，籌資31億元。該兩次配股，原因都在于改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資本金。而且兩次配股集團(tuán)均采取先舊后新的方式，使楊惠妍的股權(quán)比例不至過于稀釋。

但本次股權(quán)出售著實(shí)讓中國平安撿了個(gè)大便宜。3月31日，碧桂園收市價(jià)每股3.13港元，平安的買入價(jià)比市價(jià)便宜10％以上。而隨著碧桂園股價(jià)的不斷上漲，4月13日收盤時(shí)碧桂園股價(jià)已漲至3.87港元，半個(gè)月不到，中國平安的投資收益已高達(dá)30％以上。而7年前，碧桂園在香港上市時(shí)的招股價(jià)為5.38港元，這意味著，此次發(fā)售新股價(jià)格，只有7年前發(fā)行價(jià)的近一半。對于碧桂園的低價(jià)賣股，業(yè)內(nèi)更想將其解釋成是楊國強(qiáng)在有意讓渡部分控制權(quán)。曾幾何時(shí)，業(yè)界關(guān)于碧桂園的討論一度停留在它的成敗在于“去家族化”是否成功，此舉正好說明碧桂園的“去家族化”改革步伐漸行漸近。

引入平安后，中國平安成為碧桂園第二大股東，有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拓寬融資渠道。碧桂園擬將出售股權(quán)所募得資金用于公司發(fā)展以及一般公司用途。同時(shí)，碧桂園與中國平安將結(jié)成緊密戰(zhàn)略同盟，全面打造以中國城鎮(zhèn)化和社區(qū)需求為基礎(chǔ)，覆蓋客戶全生命鏈周期的資源整合平臺。

自樓市進(jìn)入調(diào)整期以來，被保險(xiǎn)資金抄底的地產(chǎn)企業(yè)不只碧桂園一家。此前金融街、金地等多只地產(chǎn)上市公司，在股市上遭遇了保險(xiǎn)公司入股。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，在A股，根據(jù)已發(fā)布的2014年年報(bào)披露，共有21家上市房企被保險(xiǎn)公司參股。在H股，共有7家上市房企披露股東中有保險(xiǎn)資金的身影。

盡管近年來平安集團(tuán)在地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模達(dá)173.71億元，是中國保險(xiǎn)業(yè)當(dāng)之無愧的涉房“一哥”，但與安邦保險(xiǎn)和生命人壽頻頻舉牌地產(chǎn)企業(yè)不同，平安入股房企尚屬首次。

那么碧桂園究竟有什么魅力吸引了平安集團(tuán)這個(gè)“大財(cái)團(tuán)”的關(guān)注呢？

碧桂園在給本刊的回復(fù)中稱，雙方合作細(xì)節(jié)還在不斷深化當(dāng)中，但意向合作內(nèi)容包括但不限于房地產(chǎn)營銷方面，中國平安完善的保險(xiǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)將助力碧桂園的物業(yè)銷售，平安將通過眾籌平臺優(yōu)先或爭取首家銷售碧桂園的住宅。

碧桂園也將為中國平安提供社區(qū)業(yè)務(wù)的切入點(diǎn)，將與平安攜手開發(fā)、對接目前碧桂園逾200多個(gè)項(xiàng)目，逾35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源。在社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)合作方面，碧桂園將為平安提供優(yōu)惠條件，由平安買或租碧桂園的社區(qū)門店作為綜合金融門店，滿足碧桂園住戶的金融需要。

根據(jù)需要，在碧桂園社區(qū)服務(wù)APP中，可嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)和其它收費(fèi)服務(wù)；還要針對物業(yè)管理、O2O平臺、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等定制式的設(shè)計(jì)合作方案。

在不動(dòng)產(chǎn)投資合作方面，碧桂園與平安會(huì)共同尋找新項(xiàng)目并研究合作模式；同時(shí)，中國平安也將碧桂園視為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心合作伙伴，在市場、資金方面給予支持。

在金融合作方面，中國平安將在現(xiàn)有戰(zhàn)略合作基礎(chǔ)上繼續(xù)向碧桂園提供支持，為碧桂園的融資提供便利，雙方有機(jī)會(huì)在包括投資、理財(cái)、基金、資產(chǎn)管理等方面進(jìn)一步深化合作。譬如參與公司債、短融等，同時(shí)在投資理財(cái)、基金、資產(chǎn)管理等方面可預(yù)期成立公司一起運(yùn)營。在培訓(xùn)平臺合作方面，碧桂園可借用平安的培訓(xùn)平臺推進(jìn)線上培訓(xùn)。其他合作方面，雙方認(rèn)可對方成為優(yōu)先合作伙伴。

打造全生命周期資源整合平臺

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，普通住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)增長乏力。國泰君安研報(bào)指出，碧桂園將與平安集團(tuán)在房地產(chǎn)營銷、金融投資、社區(qū)服務(wù)和項(xiàng)目開發(fā)等多方面進(jìn)行合作，同時(shí)在存量用戶價(jià)值挖掘上將有望提速發(fā)展，雙方有能力完善社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)打造覆蓋客戶生命周期的資源整合平臺，依托與平安集團(tuán)形成的協(xié)同效應(yīng)，新業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀樾碌脑鲩L點(diǎn)。

在3月9日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，楊國強(qiáng)在為數(shù)不多的回答中提及社區(qū)O2O，顯然“互聯(lián)網(wǎng)思維”已經(jīng)開始顛覆碧桂園自身原有的產(chǎn)業(yè)鏈條。碧桂園的獨(dú)特之處在于采用全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋的開發(fā)模式，將設(shè)計(jì)、建材、建筑、園林等房地產(chǎn)開發(fā)上下游環(huán)節(jié)的成本由企業(yè)內(nèi)部消化，并通過垂直化管理和高效率執(zhí)行實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。

但隨著公司規(guī)模迅速增長，全產(chǎn)業(yè)鏈條顯得越來越“重”，成為公司繼續(xù)發(fā)展的包袱。楊國強(qiáng)和高管團(tuán)隊(duì)的想法是，全產(chǎn)業(yè)鏈條未來要做平臺，做輕資產(chǎn)。因此打造“全生命周期”資源整合平臺，已成為碧桂園當(dāng)前的主要戰(zhàn)略。

“當(dāng)年碧桂園的廣告語是‘給你一個(gè)五星級的家’，我們的項(xiàng)目就是以完善的社區(qū)配套與服務(wù)聞名?！睏顕鴱?qiáng)說。碧桂園物業(yè)管理著大量的社區(qū)，這里面仍然有很多業(yè)主的需求尚未得到滿足，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮的來襲，碧桂園能結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為業(yè)主提供更多社區(qū)服務(wù)，并從中獲得更長遠(yuǎn)的利益。

碧桂園執(zhí)行董事吳建斌在業(yè)績會(huì)上也表示，碧桂園現(xiàn)在正打造社區(qū)經(jīng)濟(jì)，以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺。目前碧桂園物業(yè)公司已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)盈利，未來還會(huì)積極推出各類型增值服務(wù)，包括社區(qū)醫(yī)療、社區(qū)理財(cái)、社區(qū)保險(xiǎn)，全方位滿足業(yè)主的需求。

“我們將繼續(xù)拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，把碧桂園打造成一個(gè)以社區(qū)為中心，業(yè)務(wù)覆蓋客戶全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈的資源產(chǎn)業(yè)平臺。從社區(qū)需求出發(fā)，以住宅開發(fā)和碧桂園其他垂直產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)，未來考慮逐步的深化和關(guān)注房地產(chǎn)的不同細(xì)分市場，比如養(yǎng)老、教育、酒店等，大部分的業(yè)務(wù)仍在研究之中，我們也會(huì)把每年的新業(yè)務(wù)控制在總資產(chǎn)的1％左右。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

市場是變化的，要適應(yīng)市場，碧桂園也要不斷發(fā)展和變化。輕資產(chǎn)、做平臺是碧桂園未來的發(fā)展方向。現(xiàn)在碧桂園已經(jīng)在一些社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，待成熟后自然會(huì)在碧桂園社區(qū)推廣，引入中國平安后，會(huì)加速雙方在這方面工作的進(jìn)度。

在3月的公開露臉過程中，楊國強(qiáng)再三表示自己會(huì)繼續(xù)帶領(lǐng)碧桂園前進(jìn)。他說：“中國房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間，我也很勤奮，現(xiàn)在談退休還早?！爆F(xiàn)在看來，這位年屆60的千億房企掌舵手在實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模增長后確實(shí)未想止步，企業(yè)轉(zhuǎn)型成為他下一個(gè)顛覆自己的目標(biāo)。