文/趙紅梅

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現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響

文/趙紅梅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對社會經(jīng)濟(jì)整體建設(shè)發(fā)展有著非常重要的影響和作用。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)中較為重要的一種投資經(jīng)營模式，它對整個房地產(chǎn)市場的高速、良性、健康運(yùn)行具有較大的促進(jìn)和推動作用，因此，必須要加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)。本文就投資性房地產(chǎn)的相關(guān)情況以及會計政策情況進(jìn)行簡單的分析和總結(jié)，并就我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響情況進(jìn)行研究和探討，以期更好的促進(jìn)和推動我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、高效、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的建設(shè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計準(zhǔn)則；會計政策；影響

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷變化發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)攀高，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了極大的經(jīng)濟(jì)利益和社會效益，也給投資性房地產(chǎn)的進(jìn)一步建設(shè)擴(kuò)展注入了新的動力。與此同時，新會計準(zhǔn)則的頒布實施也給投資性房地產(chǎn)的會計政策造成了較大的影響?，F(xiàn)本文簡要概述投資性房地產(chǎn)及現(xiàn)行會計政策的相關(guān)情況，并就我國當(dāng)前會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策造成的影響進(jìn)行研究和探討，從而更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、投資性房地產(chǎn)概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)，即是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了使房屋固定資產(chǎn)不斷增值或獲取房屋的租金而實行的一種以獲利為目的投資性的地產(chǎn)開發(fā)活動。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點

投資性房地產(chǎn)相較于其他普通地產(chǎn)項目而言，具有顯著投資收益的特點，具體特征主要包括兩個方面，即：①對外出售，即主要是就房屋的土地使用權(quán)進(jìn)行出租并獲取收益后再進(jìn)行買賣；②單獨計量，即其會計科目具有獨立性，并進(jìn)行單獨會計核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的范圍

目前，我國規(guī)定投資性房地產(chǎn)的類型范圍主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)以及準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而自用房地產(chǎn)、倉庫類房地產(chǎn)等均不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策的影響

目前，我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則已經(jīng)對投資性房地產(chǎn)的概念、標(biāo)準(zhǔn)、范圍以及會計科目等作出明確的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)的會計計量以及會計核算也提出了新的要求。具體包括：

（一）對會計計量模式的改變

現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的實施，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)改變了原先的會計計量模式，采用一套新型的計量模式——公允價值模式進(jìn)行相關(guān)會計工作的處理。公允價值模式的實施需要一定的必要條件，例如，投資性房地產(chǎn)項目的輻射地區(qū)具有較為充分、活躍的房地產(chǎn)交易市場，從而使企業(yè)能夠更加及時、全面的獲取真實、有效的房地產(chǎn)價格信息等，以便于更好的調(diào)整企業(yè)的投資行為，提高投資收益。

（二）對會計核算的改變

會計核算的改變也是現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策作出的一項比較突出的影響。它規(guī)定投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行相關(guān)會計核算工作時必須要對前提條件進(jìn)行嚴(yán)格的明確，而后才能進(jìn)行會計確認(rèn)，從而使投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加真實、全面的對行業(yè)總體資金的優(yōu)勢進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的評估，確保投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資利益，推動企業(yè)平穩(wěn)、健康、良性的發(fā)展，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)投資市場的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（三）對企業(yè)價值同稅收之間的關(guān)系的改變

目前，我國現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)造成的最大影響即是企業(yè)價值同稅收之間關(guān)系的改變。它不僅是對兩者之間的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行了簡單的調(diào)整，而是從根本上對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈結(jié)構(gòu)以及投資收益模式進(jìn)行深入的改變。公允價值模式的改變，對原先傳統(tǒng)成本核算模式下的資產(chǎn)攤銷以及折舊費(fèi)進(jìn)行取消，以實際支出計入賬面價值，從而降低了賬面資產(chǎn)利潤的損失，避免抵消稅收情況的發(fā)生，但也同時會減少投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)收益和價值。

三、會計準(zhǔn)則下加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)會計工作的措施

針對當(dāng)前會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計政策造成的影響，在今后的工作過程中，企業(yè)可以通過采用如下方面的措施來進(jìn)一步強(qiáng)化會計工作的效率和水平。具體措施如下：

（一）加強(qiáng)對會計準(zhǔn)則的重視

投資性房地產(chǎn)企業(yè)要通過教育宣傳、知識講座、工作座談等途徑，加強(qiáng)會計人員對現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)和理解，提高他們對會計準(zhǔn)則相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)的重視，使他們能夠更加全面、熟練的利用新會計準(zhǔn)則對企業(yè)的財務(wù)資金活動進(jìn)行會計核算處理，從而更好的完成新會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的有效推行，促進(jìn)和提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的質(zhì)量和水平。

（二）構(gòu)建完善會計管理制度體系

各投資性房地產(chǎn)企業(yè)要以新會計準(zhǔn)則為指導(dǎo)，結(jié)合國家頒布的相關(guān)法律規(guī)定和自身的實際發(fā)展情況，積極構(gòu)建起一套科學(xué)、完善、合理、有效、全面的會計管理制度體系。其主要制度內(nèi)容通常包括：財務(wù)管理制度、物資采購制度、財務(wù)預(yù)算制度、會計核算制度、資產(chǎn)盤點制度、獨立審計制度、考核評價制度以及風(fēng)險防范制度等，從而使會計管理制度更加符合當(dāng)前投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要。

（三）加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防范

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)投資過程中，要注意對相關(guān)財務(wù)風(fēng)險的防范和控制，使其能夠在實現(xiàn)提高經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的同時，降低和避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。要加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制的建立和完善，樹立風(fēng)險防范意識，明確風(fēng)險承擔(dān)者的責(zé)任，不斷完善和控制相應(yīng)的財務(wù)管理制度和行為。同時，還要加強(qiáng)對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的改革調(diào)整，根據(jù)房地產(chǎn)投資的實際情況和市場需要嚴(yán)格對財務(wù)工作的深入調(diào)整和改革，重視財務(wù)杠桿在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的積極作用和約束機(jī)制，從而有效降低投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。此外，企業(yè)還要積極提高業(yè)務(wù)盈利能力，加強(qiáng)對投資行為的管理控制，通過商業(yè)保險、社會保險等活動實施對財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，從而更好的減少和降低投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（四）大力加強(qiáng)會計內(nèi)審管理

投資性房地產(chǎn)企業(yè)要大力加強(qiáng)對財務(wù)工作在各方面、各環(huán)節(jié)的內(nèi)部審計管理工作，通過制定相應(yīng)的管理制度和規(guī)范，加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)審工作的獨特性和權(quán)威性，全面對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計活動以及行為進(jìn)行監(jiān)督和審計，嚴(yán)格審計會計標(biāo)準(zhǔn)和科目規(guī)范，及時對財務(wù)工作中出現(xiàn)的錯誤和潛在的隱患進(jìn)行預(yù)測處理，以減少和降低財務(wù)報表中的錯誤或誤差，避免造成投資性房地產(chǎn)企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（五）提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)水平

在投資性房地產(chǎn)的會計管理工作中，人員的素質(zhì)水平和職業(yè)能力決定著財務(wù)工作能否順利、有效的開展和落實，因此，各投資性房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對會計人員的職業(yè)培訓(xùn)，根據(jù)當(dāng)前本企業(yè)會計人員的實際情況，通過采取定期培訓(xùn)、講座、深造等方式，不斷強(qiáng)化會計人員對投資性房地產(chǎn)行業(yè)理論知識、管理模式以及新會計準(zhǔn)則要求等方面的認(rèn)識和學(xué)習(xí)，不斷培養(yǎng)和提高會計人員的專業(yè)技能、素質(zhì)水平和道德修養(yǎng)，從而積極打造一支專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)、業(yè)務(wù)水平高、職業(yè)道德優(yōu)秀、綜合實力強(qiáng)的專業(yè)性、高素質(zhì)人才隊伍。

（六）加強(qiáng)對行業(yè)金融體系的完善

政府要積極地建立和完善投資性房地產(chǎn)的金融市場體系以及擔(dān)保體系，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的行業(yè)需求，努力建設(shè)一個多層次、多渠道、多方法的金融資本市場。同時，還要進(jìn)一步深化改革中小投資性房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)市場，逐步放松對企業(yè)在債券、貸款等方面的限制，積極維護(hù)和管理投資性房地產(chǎn)的金融市場秩序，從而有效提高投資性房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)化、法制化、系統(tǒng)化和有序化發(fā)展。

四、結(jié)語

現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計政策有著較大的影響，對投資性房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對會計準(zhǔn)則的重視，提高投資風(fēng)險防范，加強(qiáng)市場監(jiān)督和管理，從而更好的促進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的改革發(fā)展，使投資性房地產(chǎn)能夠更加平穩(wěn)、良性、可持續(xù)的建設(shè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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由于物業(yè)管理公司面對的是廣大的業(yè)主，收費(fèi)工作比較繁重，并且應(yīng)收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現(xiàn)實中，費(fèi)用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強(qiáng)對應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時間，降低壞賬的發(fā)生率。

（二）調(diào)整應(yīng)收賬款回收的政策

科學(xué)的收款政策是提高應(yīng)收賬款回收率的重要保障。因此，物業(yè)管理公司需要根據(jù)不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費(fèi)的業(yè)主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門催款時改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。

（三）對收賬策略進(jìn)行調(diào)整

對于拖欠時間不同和信用品質(zhì)不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過信函、電話聯(lián)系等方式，然后是上門面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對于時間比較長的業(yè)主也需要用婉轉(zhuǎn)的態(tài)度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律［6］。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據(jù)，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規(guī)定的2年訴訟時效。

（四）建立應(yīng)收賬款壞賬制度

在商業(yè)信用行為當(dāng)中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹(jǐn)慎性原則，提前對壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評估，建立健全壞賬準(zhǔn)備制度。其次，需要根據(jù)業(yè)主的財務(wù)狀況評估壞賬的風(fēng)險，然后選擇最恰當(dāng)?shù)臅嬚撸鶕?jù)現(xiàn)行的準(zhǔn)則，采用備抵法對壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費(fèi)用收支狀況，維護(hù)公司以及廣大業(yè)主的利益。

四、結(jié)語

綜上所述，對于物業(yè)管理公司來說，做好應(yīng)收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務(wù)管理的風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理的水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該進(jìn)一步提高對應(yīng)收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對業(yè)主的信用管理，并加強(qiáng)對應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理。只有這樣才能做好應(yīng)收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應(yīng)收賬款風(fēng)險降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營發(fā)展的質(zhì)量。

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作者單位：（國網(wǎng)山東省電力公司東阿縣供電公司） （招商局物業(yè)管理有限公司廣州分公司）