趙鳳

公共租賃住房退出機制分析
——以杭州市公共租賃住房為例

趙鳳

本文分析了我國及其他國家實施公共租賃住房管理的經(jīng)驗及教訓(xùn)，指出后期大規(guī)模公租房進入市場后最大的難點在租住過程的動態(tài)管理和退出管理。通過分析杭州市公共租賃群體住房滿意度和退出意愿的量化信息，提出適應(yīng)浙江省的公租房退出機制的設(shè)計，提高運轉(zhuǎn)效率和增強住房者的滿意度。

引言

現(xiàn)有學(xué)者對公共租賃住房政策的研究，著眼于國家經(jīng)驗的比較分析，但現(xiàn)有研究對公共租賃住房在實施過程的動態(tài)管理和退出的管理缺乏實證研究和可操作性，文章以杭州為例，通過問卷調(diào)研和專家座談會，收集大量的公共租賃住房群體在申請居住和退出的數(shù)據(jù)，通過對受訪者滿意度的分析，構(gòu)建公共租賃住房的退出機制的模式。

一、杭州公共租賃住房管理概述

1.杭州公共租賃住房管理現(xiàn)狀

公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟適用房的一種新型保障性住房，公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，其主要特點有保障性，政策支持性和租賃性。

2014年8月，浙江省公共租賃住房開工建設(shè)量3萬套，2010年至今，本省新開工公共租賃住房合計21.6萬套，后續(xù)對廉租住房與公共租賃住房并軌，后續(xù)如何對投入使用的公共租賃住房加以合理的管理，尤其是實施退出管理，對于該項政策的意義重大。現(xiàn)階段準(zhǔn)入過程的管理主要通過受理窗口，本人申請，有一定公租房輪候期，對確定符合條件的租房者選房確定后，簽訂公租房合同示范文本，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)。公租房的所有權(quán)人及其委托的運營單位應(yīng)當(dāng)依合同約定，現(xiàn)階段公租房的年度建設(shè)計劃、完成情況、分配對象、分配過程、分配結(jié)果都具有透明性和可操作性，還沒有開始進行的退出情況。

作者選擇了杭州已經(jīng)交付的項目田園小區(qū)作為調(diào)研的對象，對居住者的滿意度，未來的購房意愿，以及現(xiàn)階段對今后退出態(tài)度做了調(diào)研。調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)政府投資的項目，居住者作為福利的享受者其滿意度不高，未申報成功的人群滿意度更低，這樣非常不利于一項政策的循環(huán)使用。

2.現(xiàn)階段公共租賃住房管理存在的問題

“住房狀況”是衡量居民生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。本次調(diào)查側(cè)重的“住房滿意度”，真實體現(xiàn)了公租房制度的實施效果，為后續(xù)出臺多層次住房保障制度提供科學(xué)依據(jù)。

1.政府辦公效率評價不高

房產(chǎn)在交付前，主要受到杭州住房保障和房產(chǎn)管理局管理，接受日常的受理，資格的審核，房產(chǎn)的分配等工作。社區(qū)或街道的勞動保障站在資格審查環(huán)節(jié)起到主要的監(jiān)督作用。受訪人群的意見見下表：

表一 受訪人群意見表

表二 居住現(xiàn)狀滿意度分析

2.居住受益者滿意度不高

對于小區(qū)配套的成熟度滿意度較低，分析原因如下：

（1）本次受訪人群多為老年人群，上班人群，對于申請住房的配套有一定要求，老年人群對就醫(yī)，生活的配套有較高的要求；上班人群對交通及配套有較高的要求。

（2）此次定點調(diào)研的田園小區(qū)，是一個剛交付的公共租賃住房小區(qū)，目前在交付階段，配套基本沒有。小區(qū)附近只有一個快餐店，其他生活配套需要的超市，菜市場還沒有進駐。

交通的便捷性：已經(jīng)交付的小區(qū)基本有公交線路，能滿足基本的出行需求，但是對于上班的人而言，就顯得不夠方便。

（3）對于裝修的實用性問題，問題存在很多。在現(xiàn)場訪談過程中，了解到了很多，但是屬于個別問題，不具備普遍性，個別租戶覺得過于簡單，原因是他們沒有退出的意識，認(rèn)為申請到房子，就是自己的房子；有些訪談?wù)哒J(rèn)為裝修不符合個人的需求。存在一個普遍的問題是，一些容易損壞的裝修，后期的維修費用由誰來承擔(dān)。防盜門窗的安裝由誰來付費等等。

表三：滿意度分析表

通過上面的滿意度數(shù)據(jù)顯示，受訪人群對居住的滿意度高，申請環(huán)節(jié)及居住后的管理都非常滿意，但是在環(huán)境，管理及租金方面滿意度不高。

3.調(diào)查對象特征分析

表四 樣本調(diào)查者的基本特征

其中，對表四中的人群未來購房意愿分析發(fā)現(xiàn)，本科及以上學(xué)歷人群中，有購房意愿含（愿意和有能力購買）的人數(shù)所占比例為82%，大專學(xué)歷的人群有購房意向的占91%，高中及中專的占63%，高中以下的占47%；對表五中的人群購房意愿分析發(fā)現(xiàn)：退休人員愿意買房比例最低，占11%，其次是其他人員占28%，正常工作者的購房意愿是47%，無業(yè)人員的購房比例是55%。

表五 樣本調(diào)查者工作狀況

表六 參加工作年限制約下未來的購房意愿

本次調(diào)研對性別比例忽視，以年齡及家庭為調(diào)研單位，符合公共租賃住房申請中的基本要求，受訪者的工作年限有較大的差異，有剛參加工作，也有工作15年以上或者退休人群，學(xué)歷水平也從研究生到初中各不相同。

三、基于滿意度的退出機制設(shè)計

1.公共租賃住房退出機制設(shè)計的目標(biāo)

（1）總量平衡

公共租賃住房退出機制設(shè)計，要以實現(xiàn)公共租賃住房總量平衡從而提升其使用效率為目標(biāo)?？偭科胶庖馕吨S持一定的公共租賃住房退出率。通過合理的退出機制，使該部分家庭退出被保障群體，該部分家庭在全體被保障對象中所占的比例將保證一定規(guī)定的退出率。

（2）良性循環(huán)

一定比例的“退出—進入”率將帶來公共租賃住房供求關(guān)系的穩(wěn)定，最終實現(xiàn)公共租賃住房的良性循環(huán)。

（3）規(guī)范運作

公共租賃住房帶有社會福利性質(zhì)，其退出管理應(yīng)實現(xiàn)規(guī)范運作。規(guī)范的退出管理機制意味著管理的流程和方法公正透明，相關(guān)管理機構(gòu)照章辦事，被保障家庭行為合規(guī)。

2.公共租賃住房退出機制設(shè)計的原則

（1）效率優(yōu)先，兼顧公平

在設(shè)計公共租賃住房退出機制時，應(yīng)以滿足目標(biāo)群體切身需要、充分發(fā)揮公共租賃住房功能、提高公共租賃住房使用效率為出發(fā)點。為確保最困難群體優(yōu)先享有公共租賃住房，在退出機制設(shè)計時，要允許這類家庭在收入等方面的正常增長；對于已經(jīng)入住公共租賃住房但家庭經(jīng)濟條件改善較大的家庭，要結(jié)合其意愿，靈活設(shè)置其退出方式，不能輕易否定其受保障資格。

（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分類實施

公共租賃住房退出管理涉及面廣，推進實施需要相關(guān)各方的共同努力，在信息核查上尤其需要政府各職能部門的協(xié)調(diào)配合。浙江省公共租賃住房退出機制設(shè)計，應(yīng)從全省高度統(tǒng)籌規(guī)劃，充分考慮省、市實際，穩(wěn)妥展開。對于不同類型的受保障對象，結(jié)合其社會經(jīng)濟特征，分別制定退出管理評價機制和工作方法。

（3）定性指導(dǎo)，量化推進

公共租賃住房退出管理機制設(shè)計時，需要定性與定量分析相結(jié)合。定性的分析應(yīng)該為量化考核提供指導(dǎo)，量化考核指標(biāo)的設(shè)置應(yīng)以實現(xiàn)定性分析的結(jié)果為歸宿。定性分析應(yīng)解決退出機制的整體架構(gòu)、主要流程；定量分析要為資格審查提供可供借鑒的標(biāo)準(zhǔn)。

（4）強制為主，激勵為輔

公共租賃住房退出機制有較強的政策性，實踐要求很高。為保證退出機制的有效實施，必須輔以科學(xué)合理的激勵措施。公共租賃住房具有社會福利性質(zhì)，能為享有者提供一定的經(jīng)濟利益，為限制騙租騙補等自利行為，必須實施相應(yīng)的懲罰措施。同時，應(yīng)結(jié)合社會經(jīng)濟特點，設(shè)置部分激勵機制，鼓勵條件逐漸改善的家庭脫離公共租賃住房保障體系。

3.公共租賃住房退出管理設(shè)計

在公共租賃住房管理機制的建設(shè)中,對于租房者的收入與資產(chǎn)的經(jīng)常性審查十分關(guān)鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產(chǎn)限額看作申請的一個必須條件,在申請的前期審查較為嚴(yán)格，但是在3年的租賃期內(nèi)如何確定變動的因素，在租賃的過程中資產(chǎn)的變化較難監(jiān)控。根據(jù)調(diào)研的過程發(fā)現(xiàn)，大部分人員不愿意退出住房，買房意愿也不強烈。

公租房必須建立起明確的準(zhǔn)入和退出機制，讓符合條件的人享受福利，讓不再符合條件的人及時退出。需要考慮建立一個多部門聯(lián)動的信息系統(tǒng)，多渠道核實公租房申請者的收入和資產(chǎn)狀況，甄別出真正符合條件的申請者和不再符合條件的租賃者。

建議設(shè)置個人家庭收入的年申報制度：如圖一中自助信息平臺，進行強制申報，如果申報人無能力自主申報可去登記注冊地所在區(qū)建設(shè)（房管）局提交申請。如果收入超過申報資產(chǎn)限額，可以采用2-3倍租金住滿余下時間，而不是一刀切，采用“在2年內(nèi)不再具有公租房和經(jīng)濟適用房的申請資格；發(fā)生其他違法行為，則在5年內(nèi)沒有申請公租房和經(jīng)適房的資格”這樣嚴(yán)厲的處罰手段。

圖一 公共租賃住房的運營管理示意圖

三、結(jié)語

本文期望完善現(xiàn)有公共租賃住房退出機制，對已經(jīng)出現(xiàn)過或者有可能出現(xiàn)的問題作一定的防范和預(yù)警。對于后期政府實施準(zhǔn)入與退出的管理有一定借鑒意義，保證公租房順利周轉(zhuǎn)，構(gòu)建一種推進公共租賃住房循環(huán)使用的長效機制。同時為增強政府的政策落實，提高公共租賃住房的循環(huán)可持續(xù)發(fā)展提供一定參考。

課題名稱：

本文系浙江省建設(shè)廳2013科技補助資金項目之一。

[1]王坤.中心城市公共租賃住房實施比較及研究[J].建筑經(jīng)濟,2010（7）：17-20

[2]劉志林，李劼.公共租賃住房政策：基本模式、政政策轉(zhuǎn)型及其借鑒意義[J]現(xiàn)代城市研究，2010（10）：21-26.

[3]王坤，王澤森.香港公共房屋制度的成功經(jīng)驗及啟示[J].城市發(fā)展研究，2006（1）：40-45.

（作者單位：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理系）