文|趙思怡

對蚌埠市土地儲備貸款財務(wù)風(fēng)險的研究

文|趙思怡

土地儲備制度作為一項(xiàng)創(chuàng)新型制度在我國逐漸完善，最近幾年蚌埠市致力于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，執(zhí)行城市整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，這使得蚌埠市土地儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地存儲之前要做好相關(guān)風(fēng)險評估工作變得很有必要,因此對儲備項(xiàng)目利用模糊綜合評價法進(jìn)行前期風(fēng)險評估，量化土地儲備貸款財務(wù)風(fēng)險成為土地存儲的首要工作。

蚌埠市土地儲備風(fēng)險概況

土地是一切生產(chǎn)和一切存在的來源，近年來土地儲備制度被我國政府作為一種創(chuàng)新性土地流轉(zhuǎn)方式引進(jìn)。所謂土地儲備是指：政府根據(jù)社會，經(jīng)濟(jì)環(huán)境等可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用整體規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略，通過招標(biāo)，拍賣，回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經(jīng)行前期開發(fā)以滿足市場供應(yīng)和土地規(guī)劃建設(shè)用地需求的一種經(jīng)濟(jì)管理制度。從土地收購，儲備，出讓的一系列運(yùn)轉(zhuǎn)流程來看，土地儲備是具有一定壟斷性質(zhì)且需要大規(guī)模前期開發(fā)資金的長期項(xiàng)目，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段。蚌埠市土地儲備中心成立于2001年9月，隸屬于市國土資源局。隨著國家土地儲備制度的完善和蚌埠市土地儲備中心這幾年的發(fā)展，其職能基本健全，主要負(fù)責(zé)年度土地儲備計劃和土地資金預(yù)算編制，依法征收規(guī)劃用地建設(shè)用地，負(fù)責(zé)土地儲備前期開發(fā)管理工作，及時合理出讓土地。同時蚌埠市土地儲備流程也日漸完善并且形成了自己的運(yùn)作方式，見圖一：

圖一：蚌埠市土地儲備流轉(zhuǎn)過程

在蚌埠市迎來創(chuàng)新性土地改革的這幾年，城市土地規(guī)劃不僅迎來了新的機(jī)遇也迎來了新的挑戰(zhàn)，跟全國大多數(shù)土地儲備一樣，由于土地儲備的壟斷性強(qiáng)，營運(yùn)時間長，資金需求大，以及土地市場的不成熟，使得土地儲備面臨著各種各樣的風(fēng)險，見圖二：

圖二：土地儲備風(fēng)險

但是蚌埠市最近幾年為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，致力于城市規(guī)劃，土地儲備中心正在按照市政府土地“大儲備”的工作思路，即“儲備土地—融資貸款—招商推介”的方針進(jìn)一步增加政府土地儲備量，因此政府需要大量的土地儲備金，然而單純依靠蚌埠市政府以及財務(wù)部門有限的財政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲備的需要，導(dǎo)致蚌埠市需要依靠大量的融資貸款，而融資貸款主要是以銀行貸款為主，可以占到80%左右，這就導(dǎo)致了蚌埠市土地儲備的主要潛在風(fēng)險隱患—土地儲備銀行貸款財務(wù)風(fēng)險。

銀行貸款財務(wù)風(fēng)險是指：在土地儲備進(jìn)行過程當(dāng)中，由于某些因素的存在，土地儲備的真實(shí)收益會與預(yù)期收益發(fā)生一定程度的偏離，從而導(dǎo)致土地儲備遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。本身土地儲備財務(wù)風(fēng)險是不易顯見的，因?yàn)橥恋鼐哂休^高的投資回報率，但是由于目前我國關(guān)于土地儲備制度的法律法規(guī)還不是很健全，加之銀行內(nèi)部風(fēng)險控制系統(tǒng)較為薄弱，并且銀行主要采取事后控制，不能進(jìn)行前期的風(fēng)險評估和風(fēng)險識別和風(fēng)險反應(yīng)，在整個市場中處于比較被動的地位，在土地市場活躍度較好的情況下風(fēng)險較小，但是一旦土地市場活躍度下降，土地儲備很容易因?yàn)闊o法變現(xiàn)而帶來負(fù)債危機(jī)，在財務(wù)杠桿的放大作用下很容易造成銀行收不回本金利息，形成經(jīng)濟(jì)癱瘓。蚌埠市最近幾年加大土地收儲力度，其風(fēng)險隱患更是不同一般，進(jìn)行土地儲備風(fēng)險評估非常必要。

土地儲備貸款財務(wù)風(fēng)險評估

對蚌埠市土地儲備貸款財務(wù)風(fēng)險評估是具有前瞻性的創(chuàng)新性項(xiàng)目，通過對蚌埠市土地儲備項(xiàng)目風(fēng)險評估，確定土地儲備風(fēng)險敞口，然后根據(jù)風(fēng)險容忍度進(jìn)行風(fēng)險戰(zhàn)略管理能夠達(dá)到事前控制的效果，避免造成銀行財務(wù)風(fēng)險和市場經(jīng)濟(jì)混亂。

由于土地儲備項(xiàng)目影響因素非常復(fù)雜，存在大量模糊指標(biāo)，并且有些數(shù)據(jù)不是非

2014年安徽財經(jīng)大學(xué)國家級創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目研究成果，項(xiàng)目編號：（201410378145）。

安徽財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院）