張春軼

（烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心新疆烏魯木齊830000）

解析城市土地價(jià)格及土地評(píng)估

張春軼

（烏魯木齊市國(guó)土資源交易中心新疆烏魯木齊830000）

由于環(huán)境的改變、收入的增加、城市建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大等各種因素的影響，導(dǎo)致城市土地價(jià)格也發(fā)生了變化?，F(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價(jià)格評(píng)估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展，很好地滿(mǎn)足了社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到一定作用。

城市 土地價(jià)格 土地評(píng)估

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)城市土地資源的有效利用也提出了更高要求，以不斷提高城市土地價(jià)格評(píng)估水平，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價(jià)格的評(píng)估情況進(jìn)行闡述，對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容進(jìn)行分析，提出城市土地價(jià)格評(píng)估的基本流程，從而為城市土地價(jià)格預(yù)測(cè)相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

一、我國(guó)城市土地價(jià)格的調(diào)控對(duì)策

1．健全政府土地儲(chǔ)備機(jī)制。土地儲(chǔ)備機(jī)制對(duì)土地市場(chǎng)具有宏觀(guān)調(diào)控功能。為了發(fā)揮政府宏觀(guān)調(diào)控城市土地市場(chǎng)，我國(guó)于1996年8月成立了上海市土地發(fā)展中心，這是我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)上海市區(qū)、縣的土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作，到2004年我國(guó)相繼成立了1 700多家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立，能有效增強(qiáng)政府對(duì)城市土地市場(chǎng)的調(diào)控功能：一是為有效避免城市土地的閑置，將擬開(kāi)發(fā)及未利用的城市土地納入政府土地儲(chǔ)備，并入城市土地儲(chǔ)備體系，實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)發(fā)展；二是當(dāng)城市土地需求加大時(shí)，通過(guò)釋放土地供給及時(shí)緩解土地短缺，避免城市土地價(jià)格攀升。然而，目前土地儲(chǔ)備工作存在儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大和儲(chǔ)備范圍過(guò)寬問(wèn)題，影響了土地儲(chǔ)備制度功能的發(fā)揮。因此，改革現(xiàn)有土地儲(chǔ)備制度，明確土地儲(chǔ)備的范圍，有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控職能的發(fā)揮。

2．建立完善的土地交易信息制度。形成系統(tǒng)的土地價(jià)格信息體系完善的土地交易信息制度是形成城市土地價(jià)格的重要依據(jù)。目前，我國(guó)土地交易市場(chǎng)信息不完善、信息零碎化、交易形式單一、市場(chǎng)化程度低，針對(duì)存在的問(wèn)題，上海市在土地交易實(shí)踐中立足于完善土地交易信息制度，建立了系統(tǒng)的土地價(jià)格信息體系和地價(jià)管理信息平臺(tái)，旨在構(gòu)筑土地交易的信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，建立土地交易信息固定場(chǎng)所，形成完善系統(tǒng)的土地價(jià)格信息體系，包括不同資質(zhì)、不同用途及不同流通形式的土地交易價(jià)格。世界銀行認(rèn)為，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系統(tǒng)，需要以專(zhuān)業(yè)化的圖繪和測(cè)量技術(shù)為支撐。

要建立完善的土地交易信息制度，形成系統(tǒng)的土地價(jià)格信息體系，必須對(duì)與城市土地交易有關(guān)的信息予以及時(shí)收集、歸納和分析，管理部門(mén)在土地市場(chǎng)管理中，需提供相關(guān)城市土地交易服務(wù)的組織、程序和規(guī)則，深入研究如何準(zhǔn)確、及時(shí)獲取城市土地的供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等各類(lèi)信息，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)供求情況做出市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)，形成系統(tǒng)的土地價(jià)格信息體系。

3．創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度并優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)。土地規(guī)劃和用途管理制度是保障土地資源合理利用重要制度，具有優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)的功能。區(qū)位理論是有關(guān)土地分區(qū)利用的基本原理，土地經(jīng)營(yíng)利用程度與其距中心城市的距離有關(guān)。在土地交易實(shí)踐中，傳統(tǒng)的分區(qū)理論提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，土地區(qū)劃限制了該宗土地的具體發(fā)展用途，靜態(tài)約束了城市用地?cái)?shù)量和城市土地的開(kāi)發(fā)，無(wú)法把握城市土地的具體開(kāi)發(fā)行為，難以實(shí)現(xiàn)城市土地的供需平衡。因此，必須創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度，并將市場(chǎng)機(jī)制引入城市規(guī)劃以及具體的城市土地定價(jià)環(huán)節(jié)，綜合考慮影響城市土地價(jià)格的因素，取消傳統(tǒng)的分區(qū)規(guī)劃，并通過(guò)土地用途管理制度對(duì)土地使用情況進(jìn)行登記備案，核減用地規(guī)模，加強(qiáng)用地需求、土地利用計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排管理，促進(jìn)土地利用的有效管理，實(shí)現(xiàn)耕地后備資源的保護(hù)和維護(hù)土地利用的總量平衡，優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)。

4．完善以基準(zhǔn)地價(jià)為核心的城市土地價(jià)格評(píng)估體系?；鶞?zhǔn)地價(jià)亦即土地初始價(jià)，是按照土地的既有用途，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)確定的平均價(jià)格。土地評(píng)估價(jià)格是在綜合考慮各種影響土地價(jià)格的因素，評(píng)估確定的在某一時(shí)點(diǎn)及狀態(tài)下的土地價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行管理和控制的依據(jù)，因此要合理確定城市土地價(jià)格就必須立足于基準(zhǔn)地價(jià)，建立完善的城市土地價(jià)格評(píng)估體系，在對(duì)城市土地綜合評(píng)定過(guò)程中充分考慮宏觀(guān)和微觀(guān)因素對(duì)影響城市土地價(jià)格的影響，以對(duì)城市土地價(jià)格影響的單因素評(píng)價(jià)為主線(xiàn)，綜合采用多因素賦權(quán)，結(jié)合市場(chǎng)樣本地價(jià)建立完善的城市土地價(jià)格評(píng)估體系，對(duì)城市土地分類(lèi)標(biāo)定地價(jià)，準(zhǔn)確評(píng)定出城市不同區(qū)位、不同土地質(zhì)量以及不同用地類(lèi)型的土地價(jià)格。

二、城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容

1．合理使用替代原則。根據(jù)替代原則的含義可知，兩個(gè)具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價(jià)格評(píng)估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這兩塊土地的價(jià)格會(huì)趨于均衡。一般情況下，降格相對(duì)較低的地塊會(huì)將價(jià)格較高地塊的市場(chǎng)搶走，致使價(jià)格較高一定的地塊被迫降價(jià)。因此，城市土地價(jià)格評(píng)估中的替代原則是油地塊的價(jià)格、土地價(jià)格水平、土地買(mǎi)賣(mài)雙方和土地使用價(jià)值等決定的。最終，土地價(jià)格評(píng)估可以根據(jù)土地使用價(jià)值來(lái)進(jìn)行合理評(píng)估，例如：在進(jìn)行新樓盤(pán)的選址時(shí)，根據(jù)當(dāng)前的情況與已經(jīng)修建完成后相似的地塊情況進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)使用價(jià)值的衡量來(lái)決定價(jià)格是否合適，以保障土地買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

2．合理使用預(yù)期收益原則。在城市土地資源的利用過(guò)程中，部分投資者會(huì)對(duì)土地投資給予高度關(guān)注，在土地投資帶來(lái)的預(yù)期收益上，進(jìn)行合理的土地價(jià)格評(píng)估，因此，城市土地價(jià)格評(píng)估與土地投資帶來(lái)的預(yù)期收益有著緊密聯(lián)系。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場(chǎng)的額不斷發(fā)展，土地價(jià)格的高低直接決定了土地投資收益的發(fā)小，將土地投資的未來(lái)收益和土地過(guò)去存在的收益情況進(jìn)行對(duì)比，并結(jié)合土地市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家相關(guān)政策等進(jìn)行全面分析，可以提高土地投資未來(lái)預(yù)期收益預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和可靠性。

3．合理采用最有效使用原則。在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進(jìn)行投資時(shí)，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤(rùn)的同時(shí)，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性原理的相關(guān)理論知識(shí)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地價(jià)格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對(duì)城市土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

三、城市土地價(jià)格評(píng)估的基本流程

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，我國(guó)目前實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，是城市土地價(jià)格評(píng)估進(jìn)行的重要準(zhǔn)則，對(duì)影響土地價(jià)格的因素進(jìn)行全面分析，并對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行針對(duì)性評(píng)價(jià)，采用多因素賦權(quán)加和法，對(duì)城市不同類(lèi)型、不同用途、不同區(qū)域的土地進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)土地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，以總結(jié)各類(lèi)型、各用途、各區(qū)域土地的主要特征，從而形成綜合級(jí)、住宅級(jí)、商用級(jí)、工業(yè)級(jí)等類(lèi)型的土地。同時(shí)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容，將土地級(jí)別作為土地市場(chǎng)交易的重要基礎(chǔ)，在結(jié)合相關(guān)土地市場(chǎng)交易資料的同時(shí)，采用因素比較法、土地價(jià)格平均值法、土地最有效法等，對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，從而確定住宅、商用和工業(yè)等類(lèi)型的用地基準(zhǔn)地價(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市土地價(jià)格與土地的使用價(jià)值、預(yù)期收益、使用情況、用途等有著極大聯(lián)系，在進(jìn)行城市土地價(jià)格評(píng)估的過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)各種因素進(jìn)行全面分析，才能使城市土地資源得到最有效利用，從而推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)的規(guī)范化、可持續(xù)化發(fā)展。

[1]冀曉燕．對(duì)太原市城市土地價(jià)格變動(dòng)影響因素的研究[J]．華北國(guó)土資源，2014，05：110-112．

[2]陳興旺．淺析房地產(chǎn)價(jià)格和城市土地價(jià)格聯(lián)動(dòng)關(guān)系[J]．低碳世界，2014，15：206-207．