于洋

如今，樓市淡旺季的區(qū)分已經(jīng)開始模糊，并不見得旺季市場就熱鬧，反之，淡季市場也不見得就冷清。

國慶節(jié)長假過后，回歸工作崗位的第一刻，隨手翻過一頁日歷，九月已成昨天……驀然回首，這個過往樓市商家必爭之期的“金九”，又上演了怎樣的劇情呢？

2015年，全國范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的回暖，這也在某種程度上加重了人們對“金九”的預期，市場普遍對于傳統(tǒng)旺季“金九”抱有很大希望。

但是，在全國樓市分化加劇的背景下，結(jié)果自然逃不開喜憂參半，雖然部分城市成交火爆，但整體而言市場現(xiàn)狀不如預期，“金九”也不再耀眼如昨。

緣何“旺季不旺”

據(jù)房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，2015年9月，青島新房成交量為12860套，與8月份相比，交易量并未出現(xiàn)上漲，反而有所回落。

“盡管9月的住宅成交量相交8月有了小幅下滑，難免給人造成‘旺季不旺的觀感，但成交量仍處高位?！鼻鄭u時代縱橫營銷策劃有限公司總經(jīng)理張百忍說，“總體而言，今年的市場在一片叫好聲中，成績喜人，頗有種‘大圣歸來的快感。前10個月的樓市成交量便很有可能超越去年一整年的成交數(shù)量，市場不可謂不紅火?！?/p>

房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，2013年青島新房成交量為122974套，2014年青島新房成交量為95790套，而2015年截至9月，這一數(shù)字已然達到91686套。

在張百忍看來，不能只看到“旺季不旺”，還應看到“淡季不淡”的市場狀態(tài)。如今，樓市淡旺季的區(qū)分已經(jīng)開始模糊，并不見得旺季市場就熱鬧，反之，淡季市場也不見得就冷清。

縱觀今年的青島樓市，從5月份開始至今，月度成交量已經(jīng)連續(xù)5個月過萬套。要知道，7月和8月夾在上半年“小陽春”和下半年“金九銀十”間，一般來說，此時，開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績后，后續(xù)推盤供應不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量，故7月和8月份往往是樓市的“淡季”。

但值得一提的是，7月份青島新房成交量為11237套，8月份新房成交量更是達到了14122套，成為了今年以來的成交最高位，呈現(xiàn)“淡季不淡”的特征。

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士撰文指出，形成這種情況不外乎有幾種原因：一是樓市發(fā)展逐步成熟，其營銷手段總體保持穩(wěn)定，促銷優(yōu)惠在旺季和淡季相差不明顯；二是開發(fā)商推盤不再唯旺季是瞻，什么時候推盤、給予多大優(yōu)惠，都會按照自身項目開發(fā)進度展開；三是消費者的購房更理性，購房目標相對明確，買房大多遵循自己的置業(yè)計劃，至于時間是否在旺季或淡季，則顯得并不重要。

而對此，張百忍的回答則要干脆、簡練得多，“去庫存，該開就得開?！?/p>

庫存，還是庫存

眼下，若評選2015年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)頻率最高的詞匯，“庫存”必將高居榜首。不夸張地說，庫存已經(jīng)成為懸在所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭頂上的那把“達摩克利斯之劍”，稍有不慎庫存包袱就會讓一些開發(fā)企業(yè)走向崩潰。

據(jù)房價點評網(wǎng)青島機構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，2015年3月到8月，隨著市場轉(zhuǎn)暖，青島市場的總庫存量總體一直呈現(xiàn)下降趨勢，去化周期也由32個月下降到27個月。壓力稍有緩解但形式不可謂不嚴峻。要知道，隨著后續(xù)樓盤入市熱情上漲，短期內(nèi)庫存壓力仍將加大。

一旦庫存積壓之后，帶來的連鎖反應就是開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊繃，一旦遭遇樓盤持續(xù)銷售不暢情況，必然會出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)跑路潮。因為，對于開發(fā)企業(yè)來說，最大的挑戰(zhàn)不單單是集中于今年和當前市場操作，而是會影響到明年的市場開盤和拿地操作。

“沒錢進貨”，賣面包的買不起面粉，如何經(jīng)營？所以，眼下，賺錢已經(jīng)不是企業(yè)的第一要務，合理的去化庫存，降低企業(yè)風險，保持長久生命力才是重中之重。

降價走量，按照企業(yè)發(fā)展情況安排入市時機，把控銷售節(jié)奏，已經(jīng)成為市場中開發(fā)企業(yè)的普遍選擇。而對于廣大的購房人群而言，眼見著情況變化，又豈會著急入市。大多秉承著“不見兔子不撒鷹”的態(tài)度等待“窗口期”。

事實上，正是源于市場的變化，開發(fā)企業(yè)營銷思路與購房人群置業(yè)理念的轉(zhuǎn)變，導致了眼下“旺季不旺”、“淡季不淡”的市場狀態(tài)，但細細思量，如此一來，在旺季淡季行情差不多的背景下，消費者無疑將獲得更長的選房周期，更有益于置業(yè)。而不再像過去那樣，在一個相對集中的時間段被房企營銷人員密集“轟炸”而頭腦發(fā)熱的選房置業(yè)。

換言之，“金九”不再耀眼，也好。

別著急，再等等？

“今年8月，市場成交火爆，有購房者開始著急，擔心后市價格會上漲，開始選擇入市。有人咨詢我，我的意見是別著急，再等等?！睆埌偃陶f。市場的發(fā)展情況證明了他的判斷，在剛剛過去的9月，很多開發(fā)企業(yè)果斷選擇低價入市，以求搶占更多的市場份額。

特別是“吸粉”無數(shù)的“東李”板塊，價格則是一家更比一家低，捷報頻傳。據(jù)悉，9月底，萬科生態(tài)城2期火爆開盤，3個小時700套，熱銷7個億。無獨有偶，新城·香溢紫郡開盤推出150套80/89平方米特惠高層房源，僅1小時勁銷九成，不可謂不火爆。究其原因，就是價格，還是價格起了決定作用，消費者覺得物有所值。

“我很喜歡‘東李這個片區(qū)，自然環(huán)境好，配套也慢慢會跟上，最主要是性價比很高?！彼蜗壬P(guān)注東李片區(qū)已有些許時日，近期，他決定選擇出手入市，選擇一套適合自己的房源。“我再等等，這個片區(qū)的樓盤很多，卓越·皇后道項目營銷中心也開放了，估計也快開盤了，項目規(guī)劃有大型商業(yè)中心，集休閑、娛樂、飲食、購物于一體。后期生活將非常方便。而且，我總覺得東李競爭如此激烈，價格應該還會有下調(diào)空間。”

而這顯然不是開發(fā)企業(yè)喜聞樂見的。一位業(yè)內(nèi)人士用一幅藝術(shù)畫來解讀眼下的市場現(xiàn)狀，一個赤身裸體的美女踮腳站在一根細木樁上，脖子上吊著繩索，她旁邊坐著一位淡定的老頭。“現(xiàn)在的生意就像這幅畫：吊在那的是房地產(chǎn)商！已經(jīng)脫光衣服（利潤幾乎歸零），必須要墊著腳才能活下來；坐在那的是顧客，能感受到誘惑，但還是無動于衷（還嫌貴）這就是2015年赤裸裸的現(xiàn)實?！?/p>

然而，這一道坎是必須要過的。也許，跨過去了，不見得是海闊天空，但起碼日子會好過許多。

房價點評網(wǎng)高級分析師郭軼凡表示，對于絕大部分購房者來說，市場的逐步透明化使得購房行為變得更為理智，對于自身承受能力有更明顯的認識，同時在售項目價格的堅挺導致購房成本并沒有實質(zhì)上的減少，所以各類促銷活動基本上不會引發(fā)明顯超出預期的成交，10月份的成交只有可能跟隨供應量而出現(xiàn)小幅上漲，但是不會超過9月份太多。

至于未來那張尚未翻過的日歷雖然是個未知數(shù)，但是這個未知數(shù)不是令人渺茫，而是要令你遐想。

對于廣大購房者而言，或許，我們可以再等等，因為青島市商品住宅市場整體價格一直較為平穩(wěn)，1-9月的價格平均增幅為0.5%，市場變動幅度也不太大。

而對于開發(fā)企業(yè)而言，可以肯定地是，明天依然將是機遇與挑戰(zhàn)交織的一天，順勢而為，犧牲一定的利潤，用合理的價格率先搶占市場份額，加速去庫存，無疑將使其獲得先機。

那么，如何讓消費者停止觀望，選擇入市？在政策空窗期的當下，這恐怕就要考驗開發(fā)企業(yè)的營銷智慧了。但可以肯定的是，價格，無疑是打贏這場銷售戰(zhàn)役最直接最有用的利器。endprint