■文/張小瑩 劉凱

關(guān)于風(fēng)險在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的防范

■文/張小瑩 劉凱

筆者結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行了初步的研究，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范具體措施，意在為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管理提供可靠的理論依據(jù)。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目 風(fēng)險管理 防范措施

近幾年，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展起到極大的推動作用，與此同時，也出現(xiàn)了土地資源浪費(fèi)、投資迅猛增長、商品房空置率等一系列問題，為了解決這些問題，國家出臺相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)投資宏觀環(huán)境不容樂觀，市場競爭日益激勵，房地產(chǎn)投資者將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期將來獲得不確定的收益。在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。基于這一現(xiàn)實(shí)考慮，作者對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險進(jìn)行了初步的研究，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范具體措施，意在為房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險管理提供可靠的理論依據(jù)。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的分類

風(fēng)險是指在一定約束條件下和一定的時段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點(diǎn)成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資額大、周期長等特點(diǎn)，使風(fēng)險貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個經(jīng)營周期，不同的時期風(fēng)險的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為市場體控制性風(fēng)險和項(xiàng)目特異性風(fēng)險：按風(fēng)險的來源可分為社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、社會風(fēng)險有經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險、籌資風(fēng)險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期風(fēng)險，投資前期有市場定位風(fēng)險、投資方案決策風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險、經(jīng)營期有融資風(fēng)險、按揭風(fēng)險、市場定位及定價風(fēng)險，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對風(fēng)險的防范和控制有深刻的額理解，實(shí)施全面、動態(tài)、全時段的風(fēng)險防范。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動的實(shí)際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風(fēng)險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風(fēng)險。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險雖然越來越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門，對投資風(fēng)險的分析往往僅限于某一個具體項(xiàng)目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風(fēng)險管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進(jìn)一步完善、規(guī)范的市場控制，加強(qiáng)和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，更應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

為了及時掌握中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時發(fā)布縣官信息。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測，預(yù)測的結(jié)果大多是概率性估計(jì)，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風(fēng)險的估計(jì)和分析真實(shí)與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計(jì)劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險增加。項(xiàng)目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計(jì)劃，計(jì)劃包括項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃，同時還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計(jì)劃，主要包括風(fēng)險的描述、風(fēng)險出現(xiàn)的可能性、完成計(jì)劃的假設(shè)、風(fēng)險的影響及應(yīng)對的反應(yīng)。

5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，有效的控制能減少由于開發(fā)成本支出增多的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，可以采用一下做法，進(jìn)行有效的控制成本：逐步建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng)，為階級階段工程造價管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；加大招標(biāo)力度，有效控制工程造價；重視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，加強(qiáng)結(jié)算把關(guān)工作。

6、密切關(guān)注市場動態(tài)

在房地產(chǎn)投資的各個環(huán)節(jié)中，營銷是最后一個環(huán)節(jié)，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)商需要全面了解和關(guān)注市場供需情況，掌握市場發(fā)展動態(tài)，采取靈活而合理的定價方案，來避免和降低因價格帶來的風(fēng)險。企業(yè)為規(guī)避自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風(fēng)險。

[1]易憲容.2008年中國房地產(chǎn)市場的基本形式與發(fā)展[J].廣東社會科學(xué)，2008（3）：31-38.

[2]陳蓉蓉.房地產(chǎn)開發(fā)投資的全過程風(fēng)險預(yù)警和評價[J].浙江大學(xué)，2006：10-11.

（作者單位：山東信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院）