孫繼民

[摘要]通過住建部對住宅產業(yè)化的提出及實施，從房地產企業(yè)對經營模式的轉變和帶來的諸多方面影響，分析新的利潤增長點和經營突破口。從而分析住宅產業(yè)化對房地產行業(yè)帶來的有利條件。

[關鍵詞]住宅產業(yè)化；盈利模式；模式；效益 文章編號：2095-4085（2015）08-0063-02

據(jù)相關報道，由住建部牽頭制定的“住宅產業(yè)化行動方案”目前已經形成框架并已實施。據(jù)透露，到2015年，將在全國培育20個左右試點，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。其實，當前一些有遠見的企業(yè)已經開始嘗試住宅產業(yè)化，這些企業(yè)正在引領整個房地產開發(fā)模式變革。從房地產行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產業(yè)化模式將成為房地產行業(yè)經歷暴利之后新的盈利模式。

首先，樓市常態(tài)化調控導致住宅產業(yè)利潤逐漸攤薄，住宅產業(yè)化是房企可持續(xù)發(fā)展的需要。從房地產行業(yè)發(fā)展趨勢來講，在常態(tài)化調控的市場背景下，未來房地產開發(fā)單純依靠土地升值、房價上漲的盈利模式已越來越不可取，房地產行業(yè)的利潤率會不斷走低。住宅產業(yè)化模式可以提高項目周轉率，以開發(fā)周轉速度的提高來有效緩解行業(yè)利潤增速下滑的局面，因此，從這個角度來講，住宅產業(yè)化模式將成為房地產行業(yè)經歷暴利之后新的盈利模式。

其次，住宅產業(yè)化可以在不增加太多成本的基礎上，通過應用更多新技術提高住宅綜合性能，從而提高住宅產業(yè)化對于住宅使用價值的性價比。

第三，住宅產業(yè)化通過標準化的操作、所有的部品、新技術應用都是通過集中采購、產業(yè)化的操作進行，產業(yè)化操作節(jié)省成本的同時，也可以推進節(jié)能、降耗、環(huán)保。最后，住宅產業(yè)化將提高效率降低勞動力成本。

住宅產業(yè)化操作對于房地產市場來講會帶來哪些影響呢？是否會起到遏制房價過快上漲的作用？對于常態(tài)化調控背景下一些調控措施來講，房企能否通過住宅產業(yè)化的操作“顯神通”？

（1）緩解緊張的供求關系

住宅產業(yè)化的操作可以起到緩解緊張的供求關系的作用，有效抑制房價過快上漲。以現(xiàn)有高周轉的品牌房企為例，在二三線城市，一般來講，從拿地到預售的時間基本可控制在6個月左右，有的房企更短，每一個樓層的建造時間基本可控制在一星期左右。

住宅產業(yè)化操作之后，以上所述的開發(fā)時間有可能會再度縮短，比如每一個樓層的建造時間甚至在一天之內就可以完成。長沙遠大天空城市之所以號稱幾個月時間內可以將中國最高樓封頂，從理念的角度來講就是基于住宅產業(yè)化操作對于開發(fā)時間的節(jié)約。從以上角度來講，住宅產業(yè)化的操作可以在短期內形成比較大的市場供應，縮短從土地到住宅的市場供應“滯后”的周期，這樣，短期內供應量的增加可以起到緩解緊張的供求關系的作用，有效抑制房價過快上漲。

從調控政策的執(zhí)行力度來講，一旦住宅產業(yè)化試點范圍擴大，調控政策涉及增加商品住宅供應、保障性住房供應的實際落地的周期會縮短，政策執(zhí)行力度和有效性將大幅度提高，這樣，可以使調控政策執(zhí)行方面可以更加趨于“市場化”，用市場化的手段去解決當期由于供求關系不平衡而導致的房價過快上漲的現(xiàn)象。

（2）住宅產業(yè)化的操作

住宅產業(yè)化的操作驅使品牌房企開發(fā)模式轉變，中小房企難以有產業(yè)化的操作的基礎，有可能會因為住宅產業(yè)化的施行而失去市場競爭力。這樣，住宅產業(yè)化的操作會驅使行業(yè)集中度越來越提高，有可能加速行業(yè)的并購與資源重新洗牌。

（3）有利于企業(yè)生存或擴張

比如當前北京、杭州等地出讓地塊條件中采取“限房價、競地價”或“限房價、競配建”，由于利潤被限制，“限房價、競地價”“限房價、競配建”模式下推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的認可。對于成本控制能力弱的開發(fā)商，周轉速度慢的開發(fā)商，由于利潤空間被限制，這些開發(fā)商有可能就不會再關注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

而對于具備產業(yè)化操作能力、成本控制能力強的開發(fā)商，周轉速度快的開發(fā)商，則在這個時候具有拿地的優(yōu)勢，在獲得土地資源同時，還有可能通過自身的優(yōu)勢獲得一定的利潤。因此，類似于“限房價、競地價”模式下推出的地塊考驗開發(fā)商的成本控制能力與市場應變能力，這樣模式推出的地塊不一定會受到所有開發(fā)商的歡迎。但是具有成本能力控制比較高優(yōu)勢，這些企業(yè)則可以在類似于“限房價、競地價”特殊調控政策環(huán)境下生存與擴張。

總之，住宅產業(yè)化對于房屋建筑工程來講是一次新的革命，對于房地產企業(yè)來講是一次新的機遇與挑戰(zhàn)，抓住機遇將有利于企業(yè)的變革發(fā)展，挖掘出新的利潤增長點。對于沒有實力的房地產企業(yè)，單純靠低價拿地，房價增長來盈利的方式將會被社會所淘汰。