摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，建設(shè)工程項目成本管理系統(tǒng)有待完善，工程項目能夠在計劃成本內(nèi)或以最低成本完成建設(shè)，是工程建設(shè)活動中需要關(guān)注的重要問題。圍繞煙臺建城西府項目的開發(fā)建設(shè)，對建設(shè)工程項目的成本管理進(jìn)行研究分析，利用掙得值法以及動態(tài)成本管理的方式對建城西府項目進(jìn)行成本控制與管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，建設(shè)項目，項目成本管理

中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）10-0074-80 收稿日期：2015-10-08

現(xiàn)階段，項目管理已在工程建設(shè)領(lǐng)域中被廣泛應(yīng)用，項目成本控制與管理更是項目管理的重要組成部分。房地產(chǎn)建設(shè)項目的成本管理，就是要在建設(shè)項目的全過程成本管理中，對建設(shè)工程發(fā)生的所有費用進(jìn)行管理及控制，從而達(dá)到項目開發(fā)前期制定的成本目標(biāo)。

1 建城西府項目概況

煙臺建城西府是在國家大力推動棚戶區(qū)改造的背景下，在煙臺市市委、市政府的大力支持下，由煙臺市建城實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司具體組織實施，按照工程進(jìn)度節(jié)點穩(wěn)步開展的工程項目。

該項目位于煙臺市芝罘區(qū)中部，地理及交通區(qū)位條件優(yōu)越，規(guī)劃總用地面積約7.92公頃。整個小區(qū)共11棟建筑，高層沿外圍布局，小高層中間布置，北向面臨陽光富景小區(qū)地塊，布置多層花園洋房。項目計劃的整個開發(fā)周期為三年半，已于2013年5月開工，計劃于2016年11月竣工交付使用。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

2 建城西府項目前期階段成本管理與控制

2.1 項目前期投資決策階段成本控制管理

項目前期工作對項目整體發(fā)展具有至關(guān)重要的作用，在項目前期投資決策階段，就要對項目所在地塊進(jìn)行合理分析，明確項目地塊所屬區(qū)位以及對應(yīng)的客戶群體、地塊交通條件、配套條件等。建城西府項目在投資決策時主要從以下幾方面入手：首先，在區(qū)位上的選擇，該地塊地處煙臺市芝罘區(qū)的中心地帶，是南大街西延、三站商圈的外延；其次，在規(guī)劃上定位為全功能生活社區(qū)，寬景戶型；再次，在建筑設(shè)計上，打造小高層和多層相結(jié)合的稀缺產(chǎn)品。

2.2 規(guī)劃方案設(shè)計階段成本控制管理

建城西府項目在規(guī)劃方案設(shè)計階段，營銷、設(shè)計、成本緊密協(xié)作，通過三個專業(yè)從不同角度對項目的判斷，共同確定項目定位。規(guī)劃設(shè)計階段對項目成本的影響主要體現(xiàn)在產(chǎn)品選擇、室外工程及整體布局等方面。

首先，產(chǎn)品定位與配比，選擇2.0的中等容積率，多層、小高層、高層相結(jié)合，產(chǎn)品配比變化豐富多樣；其次，在配套設(shè)施方面，確定了以樓盤品質(zhì)、定位為重要考慮因素，以會所大小、商業(yè)規(guī)模、停車位數(shù)量為設(shè)計要求的標(biāo)準(zhǔn)；再次，在設(shè)計標(biāo)高方面，確定了盡量利用原有地貌布置建筑物，力爭挖填平衡；最后，在道路設(shè)計方面，根據(jù)對現(xiàn)狀外圍交通的分析，將小區(qū)主要出入口安排在西側(cè)及東側(cè)，減少對城市交通的影響，同時方便小區(qū)內(nèi)部與外部城市的聯(lián)系。

2.3 施工圖設(shè)計階段成本控制管理

建成西府項目在施工圖設(shè)計階段，根據(jù)項目定位主要在以下幾個方面進(jìn)行成本控制。

首先，加強設(shè)計單位的成本控制主動性，推行限額設(shè)計。在對設(shè)計單位進(jìn)行選擇時，選擇技術(shù)實力較強并且具有成本控制意識的設(shè)計單位，有效實現(xiàn)了設(shè)計源頭的成本控制。簽訂設(shè)計合同時，明確限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)以及獎懲措施，將圖紙設(shè)計的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與技術(shù)指標(biāo)有機結(jié)合；其次，重視圖紙會審階段的成本控制。在設(shè)計單位完成初稿后，由設(shè)計部進(jìn)行施工圖內(nèi)部審查，提出一定的問題，設(shè)計單位根據(jù)內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行圖紙修改，修改后送至圖審中心進(jìn)行技術(shù)審查，得到圖審中心反饋回來的意見后，進(jìn)行再次修改。由施工單位進(jìn)行閱讀，結(jié)合實際施工要求，提出問題及建議，再由建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理、施工方進(jìn)行聯(lián)合會審，進(jìn)一步修改圖紙，達(dá)到設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)；再次，在設(shè)計院完成施工圖設(shè)計后，由中國建筑設(shè)計院進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對該項目結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的關(guān)鍵點、結(jié)構(gòu)荷載取值優(yōu)化的關(guān)鍵點、結(jié)構(gòu)電算參數(shù)優(yōu)化的關(guān)鍵點、勘察報告結(jié)果優(yōu)化的關(guān)鍵點、結(jié)構(gòu)材料選擇優(yōu)化的關(guān)鍵點、結(jié)構(gòu)設(shè)計精細(xì)化管理的關(guān)鍵點等提出成本優(yōu)化思路。

3 建城西府項目工程招投標(biāo)與合同階段成本控制管理

工程招標(biāo)和承發(fā)包階段成本控制的核心是確定合同價款、簽訂工程合同，其具體工作包括：編制工程量清單、編制審查標(biāo)底、詢標(biāo)、討論低價中標(biāo)、合同類型選擇、約定合同主要條款等。

3.1 招投標(biāo)階段成本控制管理

建城西府項目在招投標(biāo)階段，根據(jù)項目定位明確所需要的產(chǎn)品水平，加強了對招投標(biāo)文件編制的管理，保證參加投標(biāo)的單位有一個公平公正的競標(biāo)平臺。此外，對于標(biāo)底的編制進(jìn)行嚴(yán)格審查，尤其是對于文件中涉及到有關(guān)項目造價的部分，由專門的造價工程師對其進(jìn)行審核，從而確定相關(guān)造價的款項是否合理。該項目所有的招標(biāo)方式都是公開招標(biāo)，委托信譽好、資質(zhì)高的招標(biāo)公司進(jìn)入政府部門的建設(shè)工程交易中心進(jìn)行組織招標(biāo)，要求施工單位必須是一級資質(zhì)，監(jiān)理單位必須是甲級資質(zhì)。施工單位招標(biāo)設(shè)定了招標(biāo)最高控制價，做到了公平、公開、公正，保證了工程質(zhì)量，節(jié)約了工程造價。并且，該項目所有的工程招標(biāo)都采用工程量清單計價。

3.2 合同階段成本控制管理

在工程項目招投標(biāo)工作結(jié)束以后，就要與中標(biāo)單位簽合同，加強訂購合同的管理，作為成本控制環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容，需要對其進(jìn)行審核評定。在合同簽訂前，需要專業(yè)的造價工程師對合同條款中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析核實。合理的選擇合同類型對取得競爭性保價以及合理分擔(dān)履約風(fēng)險都有積極意義。大中型項目多選擇以單價合同為主、總價合同為輔的形式，而對于工期短、規(guī)模小、技術(shù)簡單的小型項目，可選擇總價合同。

4 建城西府項目施工階段成本控制與管理

4.1 施工階段成本控制目標(biāo)設(shè)定

施工階段作為前期成本管控計劃以及節(jié)點的實施階段，對于成本控制計劃以及標(biāo)準(zhǔn)的落實具有重要意義。做好項目施工階段的成本分析控制，利用科學(xué)的技術(shù)手段措施，保證成本控制計劃的有效落實，對項目目標(biāo)成本控制的實現(xiàn)具有重要作用。在對施工階段進(jìn)行目標(biāo)成本管理時，要加強對項目動態(tài)成本的監(jiān)控，及時對動態(tài)成本發(fā)生的變化進(jìn)行控制分析管理，與目標(biāo)成本進(jìn)行比對分析，對項目目標(biāo)成本的管理做出反饋回應(yīng)，注意動態(tài)成本的細(xì)節(jié)變化，加強基于目標(biāo)成本的動態(tài)成本管理。

4.2 掙得值法的定義

掙得值法是對項目進(jìn)度和費用進(jìn)行綜合控制的一種有效方法，具有三個參數(shù)、四個指標(biāo)。

第一個參數(shù)為計劃工作量的預(yù)算費用（BCWS），指項目實施過程中某階段計劃要求完成的工作量所需的預(yù)算工時（或費用）。BCWS=計劃工作量×預(yù)算定額，主要是反映進(jìn)度計劃應(yīng)當(dāng)完成的工作量而不是反映應(yīng)消耗的工時（或費用）。第二個參數(shù)為已完成工作量的實際費用（ACWP），指項目實施過程中某階段實際完成的工作量所消耗的工時（或費用），主要是反映項目執(zhí)行的實際消耗指標(biāo)。第三個參數(shù)為已完工作量的預(yù)算成本（BCWP），指項目實施過程中某階段按實際完成工作量及按預(yù)算定額計算出來的工時（或費用），即掙得值（Earned Value）。BCWP的計算公式為：BCWP=已完工作量×預(yù)算定額。

第一個指標(biāo)為費用偏差（CV），指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計算公式為：CV=BCWP-ACWP。當(dāng)CV為負(fù)值時，表示執(zhí)行效果不佳，即實際消費人工（或費用）超過預(yù)算值，即超支。反之，當(dāng)CV為正值時，表示實際消耗人工（或費用）低于預(yù)算值，即有節(jié)余或效率高。第二個指標(biāo)為進(jìn)度偏差（SV），指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計算公式為SV=BCWP-BCWS。當(dāng)SV為正值時表示進(jìn)度提前，SV為負(fù)值表示進(jìn)度延誤。第三個指標(biāo)為費用執(zhí)行指標(biāo)（CPI），是指預(yù)算費用與實際費用值之比（或工時值之比）。計算公式為：CPI=BCWP/ACWP。當(dāng)CPI>1表示低于預(yù)算，CPI<1表示超出預(yù)算，CPI=1表示實際費用與預(yù)算費用吻合。第四個指標(biāo)為進(jìn)度執(zhí)行指標(biāo)（SPI），指項目掙得值與計劃值之比，即SPI=BCWP/BCWS。當(dāng)SPI>1表示進(jìn)度提前，SPI<1表示進(jìn)度延誤，SPI=1表示實際進(jìn)度等于計劃進(jìn)度。

4.3 基于掙得值法的建城西府項目目標(biāo)成本控制分析

掙得值法作為成本控制最為有效的一種分析方法，對建筑工程目標(biāo)成本管理具有重要作用。在建成西府項目建設(shè)過程中，充分利用掙得值法對目標(biāo)成本管控進(jìn)行分析，實現(xiàn)了較好的成本控制效果，對工程質(zhì)量提高以及成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)起到了關(guān)鍵作用。上文對掙得值法的三個參數(shù)、四個指標(biāo)進(jìn)行了闡述，三個參數(shù)明確了掙得值法的基本概念以及重要參數(shù)。在四個指標(biāo)中利用三個參數(shù)之間的差值以及比值的關(guān)系，得出不同指標(biāo)的數(shù)值，通過對數(shù)值分析就可以明確項目成本控制的基本情況，從而對目標(biāo)成本管理以及施工過程中的動態(tài)成本進(jìn)行有效管理。掙得值法的四個不同指標(biāo)，包含了較多的工程數(shù)據(jù)信息，通過這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行運算，實現(xiàn)了對工程進(jìn)度與成本差異的分析，明確了在工程施工過程中的成本超支問題原因，進(jìn)而及時采取有效措施，加強目標(biāo)成本的控制管理。

在掙值分析的實際應(yīng)用中，先要根據(jù)項目實物量進(jìn)度計劃和項目預(yù)算，綜合成價值量形式的成本預(yù)算計劃。在項目進(jìn)程中，及時收集整理項目進(jìn)展和實際成本狀況，統(tǒng)計該時段掙值，通過比較實際成本、計劃預(yù)算和掙值間的關(guān)系評估管理工作績效并采取措施，使成本、進(jìn)度控制在許可范圍之內(nèi)。

下面以掙值分析建城西府項目8、9號11層小高層樓的應(yīng)用為例，說明問題。

4.3.1 首先根據(jù)項目的各合同、計劃數(shù)據(jù)編制項目成本預(yù)算計劃

把項目分解成小的任務(wù)單元，編制詳細(xì)的項目成本預(yù)算，并將預(yù)算歸集到各個任務(wù)中。再按照項目進(jìn)度計劃將預(yù)算分解到項目進(jìn)程的各個時段，進(jìn)行累計后求得截至各個時點前計劃應(yīng)完作業(yè)量的預(yù)算成本，即計劃作業(yè)預(yù)算成本（BCWS）。建城西府8、9號樓計劃2年內(nèi)完成，項目預(yù)算總成本4699萬元，按季度進(jìn)度計劃分解后，各子項在各階段的預(yù)算成本及累計預(yù)算成本如表2所示。

4.3.2 核算項目實際成本

項目實施過程中，按照項目結(jié)算計量和成本核算的實際數(shù)據(jù)，即時收集整理項目實際發(fā)生成本ACWP。在該工程中，經(jīng)核算項目前6個季度的實際成本如表3所表示。

4.3.3 掙值計算

對子項目各期巳完工程量與預(yù)算成本單價之積進(jìn)行累計，或準(zhǔn)確估計各子項目任務(wù)完成程度，乘以該子項總預(yù)算，即可確定子項目各期的累計掙值BCWP。

通過分析計算，該工程項目前6個季度的掙值統(tǒng)計結(jié)果如表4所示。

4.3.4 計算項目成本差異和績效分析

根據(jù)PV、AC、EV值計算CV、SV、CPI、SPI等參數(shù)和指標(biāo)，分析項目進(jìn)度和成本的管理績效和項目管控狀況。通過上述分析，對該項目截至開工后的第6個季度底的參數(shù)指標(biāo)計算如表5所示。

CV=BCWP-ACWP=2932.24-3162.52=-230.28萬元，說明項目實際消耗費用小于預(yù)算值。

SV=BCWP-BCWS=2932.24-3226.64=-294.4萬元，說明項目實際進(jìn)度落后于計劃進(jìn)度。

CPI=BCWP/ACWP=2932.24/3162.52=0.93，說明項目沒超出預(yù)算，即實際成本少于預(yù)算成本。

SPI=BCWP/BCWS=2932.24/3226.64=0.91，說明項目進(jìn)度延誤，即實際進(jìn)度比計劃進(jìn)度慢。

4.3.5 相關(guān)結(jié)論

由上文可以看出，BCWS>ACWP>BCWP，且CV<0、SV<0、CPI<1、SPI<1，則說明成本沒超過預(yù)算水平，成本管理績效較好，但項目進(jìn)度落后于計劃。需要加強項目員工間的聯(lián)系配合，提高工作效率，加快項目進(jìn)程，以確保工程的順利實施，并采用現(xiàn)在已使用的監(jiān)管措施控制成本投入。

5 建城西府項目竣工結(jié)算階段成本控制與管理

工程項目的竣工結(jié)算階段，主要包含竣工驗收、工程計量以及竣工結(jié)算等相關(guān)工作，作為工程項目成本利用的總結(jié)性階段，將所有的建筑安裝費用及其他費用進(jìn)行匯總分析。

5.1 項目竣工結(jié)算階段成本控制方式和方法

對于工程預(yù)算以及決算的審核，要根據(jù)工程預(yù)算、決算的程序要求，對工程項目的直接定額費、各項取費以及材料差價和扣減水電費等相關(guān)費用進(jìn)行審核，作為不可缺少的審核內(nèi)容，對后期竣工結(jié)算以及成本控制管理效果的確定具有重要作用。

首先要核實實際工程量，然后對工程預(yù)算價進(jìn)行嚴(yán)格審查，最后對自編項目進(jìn)行核實審查，并且對工程實際造價的匯總結(jié)果進(jìn)行分析整理。在對實際發(fā)生的各種費用進(jìn)行核實的過程中，重點核實建設(shè)工程直接費、間接費以及企業(yè)利潤和稅金等相關(guān)費用。其中要對施工單位取費是否規(guī)范進(jìn)行審核，根據(jù)規(guī)定分開套用費用的有關(guān)計算，加強決算階段的細(xì)節(jié)審核，避免魚目混珠現(xiàn)象的發(fā)生。此外，要依據(jù)建筑企業(yè)預(yù)決算相關(guān)規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)以及費率，對實際費用中的基數(shù)以及計算方法進(jìn)行審核。

5.2 項目竣工結(jié)算最終數(shù)值的確認(rèn)方式

在竣工結(jié)算階段要對實際完成的工程量進(jìn)行核實，在得到匯總以后的施工總金額后，對項目每個單體以及公建部分造價進(jìn)行核查。其中要明確工程施工過程中的設(shè)計變更及其造價的變化，對比合同文本中的單價、總價與實際發(fā)生成本是否存在差異，并對發(fā)生的成本差異進(jìn)行分析，明確相關(guān)原因。

針對實際工程中的工程造價，對相關(guān)的材料以及各種成本費用進(jìn)行審核，同時對出現(xiàn)的成本差價進(jìn)行評估分析，正確對待實際工程建設(shè)中出現(xiàn)的成本差價，做好成本差價的有效處理。在對成本差價進(jìn)行處理的過程中，結(jié)合工程實際中的動態(tài)成本進(jìn)行核實。工程差價處理主要有五種方法，即按實際價格結(jié)算、按主材計算差價、按主料計算差價、利用竣工調(diào)價系數(shù)以及動態(tài)結(jié)算公式法等。對于不同的成本采用恰當(dāng)?shù)某杀静顑r處理方式，通過科學(xué)合理的采用工程造價差價處理方式，對工程造價出入的部分進(jìn)行審核，結(jié)合對工程預(yù)決算中通過審核的造價數(shù)據(jù)信息，確定該項目竣工結(jié)算的最終數(shù)值。

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作者簡介：

原松波，高級工程師，工程碩士研究生，畢業(yè)于中國海洋大學(xué)項目管理專業(yè)。

Abstract：Accelerating development of economy in China comes with higher demands raised for town and city urbanization construction.Only through improving project cost control and standard of management，while guaranteeing the quality of the project，it can boost the economic development and promote the living standard.Basing on the project management in urbanization and according to the Jiancheng Xifu construction project in Yantai，this paper analyzes the project cost management and conducts cost control to the project using the method of earned value management and dynamic cost management.

Keywords：Real estates，Construction project，Project cost control

陳品祿/責(zé)任編輯